Вопросы граждан

В соответствии с земельным законодательством собственником земельной доли является только участник общей долевой собственности. В иных случаях, приобрести в собственность земельную долю возможно лишь после проведения процедуры выделения земельного участка в счет земельной доли в праве общей долевой собственности участником долевой собственности. Для этого участник долевой собственности в соответ-ствии с решением общего собрания участников долевой собственности определяет место-положение выделяемой земельной доли, утверждаются границы образованного земельно-го участка (ст.ст. 13-14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Далее проводится межевание образованного земельного участка с поста-новкой на государственный кадастровый учет и дальнейшая регистрация права собствен-ности.

Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», принятым 29 декабря 2004 г. в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, касающиеся особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства. Данные особенности заключаются в том, что предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно предоставляться в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. В качестве организатора аукционов до разграничения государственной собственности на землю выступает администрация муниципального образования или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды для жилищного строительства установлен вышеуказанным законом и Земельным кодексом Российской Федерации.

В 2006 году предполагается увеличение базового размера стоимости строительства 1 кв. м., применяемого при расчете годовой арендной платы за пользование республиканским имуществом, и минимальной ставки арендной платы в соответствии с индексом инфляции.

Ставки арендной платы устанавливаются решением Городского (районного) собрания депутатов.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт арендуемого объекта обязан проводить арендодатель, а текущий ремонт – арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. При осуществлении арендатором капитального ремонта, являющегося обязанностью арендодателя, арендодатель вправе зачесть указанные затраты в счет арендных платежей. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 28.12.2001 № 285 утвержден Порядок зачета стоимости капитального ремонта и реконструкции арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Чувашской республики, в счет арендной платы.

Если собственник имущества имеет намерения изменить функциональное назначение объекта недвижимости, которое повлечет за собой изменение разрешенного пользования земельным участком, то такой перевод земель потребуется. В случае использования земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения без изменения целевого использования, т. е. для сельскохозяйственного производства, перевод земель из категории в категорию не требуется.

Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации собственники зданий, строений и сооружений могут приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены эти объекты. Продажа земельных участков под объектами недвижимости, приватизированными из государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти, или органа местного самоуправления, принявшего решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Так, решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: 1. Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (Территориальное управление Росимущества по Чувашской Республике) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, ранее находившихся в федеральной собственности; 2. Минимуществом Чувашии - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, ранее находившихся в собственности Чувашской Республики; 3. Органом местного самоуправления - в иных случаях. Таким образом, собственник недвижимого имущества, решивший выкупить земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся до отчуждения в республиканской собственности, оформляет соответствующую заявку в Минимущество Чувашии. Решение о приватизации земельного участка направляется в администрацию того муниципального образования, где расположен земельный участок, для принятия необходимых действий по переоформлению прав на земельный участок и заключению договора купли-продажи. Продажная цена земельного участка установлена федеральным законодательством и на территории Чувашской Республики равняется 10-кратной ставки земельного налога.

Для организации крестьянско-фермерского хозяйства предоставляются участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, гражданин сможет переоформить в собственность земельный участок, предоставленный на территории Чувашской Республики для организации крестьянско-фермерского хозяйства с даты, установленной законом Чувашской Республики «О сроках осуществления приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике», то есть после 1 января 2008 года.

Действующее законодательство допускает передачу по наследству земельного участка и земельной доли. При этом, завещатель вправе по своему усмотрению завещать земельный участок (земельную долю) любым лицам, любым образом определить доли в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин. Если земельный участок завещан двум или нескольким наследникам без указания их долей, то он считается завещанным наследникам поровну. Если в завещании есть указание на части неделимой вещи, предназначенные каждому из наследников, такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей. В свидетельстве о праве на наследство в отношении неделимой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования ею указывают при согласии наследников. В противном случае - спорные вопросы решает суд. Наследник земельного участка должен получить свидетельство о праве на наследство, без которого переход права собственности на недвижимость не может пройти государственную регистрацию. Наследник земельной доли оформляет свои права на нее в том же порядке, что и для выдела земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с действующим законодательством организаторами торгов земельных участков для целей строительства до разграничения государственной собственности на землю являются органы местного самоуправления. В связи с этим информация о проведении торгов на сайте Минимущества Чувашии не размещается, а публикуется в средствах массовой информации того муниципального образования, на территории которого проводятся торги.

Земельный участок, находящийся на пересечении ул. Кадыкова и ул. 324-ой Стрелковой дивизии, был реализован не на торгах, а предоставлен способом предварительного согласования мест размещения объекта. Поскольку до разграничения государственной собственности на землю организаторами торгов на земельные участки являются органы местного самоуправления, Минимущество Чувашии не располагает подробными сведениями о реализации данного участка. В соответствии с существующим порядком информация о предоставлении указанного участка способом предварительного согласования должна быть размещена в средствах массовой информации того муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Как правило, информация о торгах на земельные участки, проводимых на территории муниципального образования г. Чебоксары, размещается в газете «Чебоксарские новости».

Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации собственники зданий, строений и сооружений могут приобрести в собственность земельные участки, на которых расположены эти объекты. Продажа земельных участков под объектами недвижимости, приватизированными из государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти, или органа местного самоуправления, принявшего решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Так, решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: 1. Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (Территориальное управление Росимущества по Чувашской Республике) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, ранее находившихся в федеральной собственности; 2. Минимуществом Чувашии - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, ранее находившихся в собственности Чувашской Республики; 3. Органом местного самоуправления - в иных случаях. Таким образом, собственник недвижимого имущества, решивший выкупить земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся до отчуждения в республиканской собственности, оформляет соответствующую заявку в Минимущество Чувашии. Решение о приватизации земельного участка направляется в администрацию того муниципального образования, где расположен земельный участок, для принятия необходимых действий по переоформлению прав на земельный участок и заключению договора купли-продажи. Продажная цена земельного участка установлена федеральным законодательством и на территории Чувашской Республики равняется 10-кратной ставки земельного налога.

Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» введена трехступенчатая шкала определения цены объекта приватизации. Это нормативная цена, определяемая органом, осуществляющим приватизацию, рыночная стоимость имущества, устанавливаемая независимым оценщиком, и цена, складывающаяся непосредственно во время проведения торгов. Нормативная цена это минимальная цена, по которой возможно отчуждение государственного имущества. Следует обратить внимание, что на практике в ряде случаев нормативная цена приватизируемого имущества значительно превышала его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, и в таком случае именно нормативная стоимость использовалась Минимуществом Чувашии для определения начальной цены приватизируемого имущества для его реализации. Начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке такого имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Процедура выдела земельного участка в счет долей в праве общей собственности из земель с/х назначения достаточно громоздка. Однако на сегодняшний день это пока единственно возможный правовой подход с учетом применения норм гражданского и земельного права. Земельная доля – это временная форма собственности на землю, введенная на период проведения земельной реформы. Обычно целью выдела является создание и расширение личных подсобных хозяйств и крестьянских фермерских хозяйств, а также передача земельных участков в аренду. Процедура выдела происходит следующим образом: 1. Участник долевой собственности извещает о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников или путем опубликования сообщения в СМИ, определенных субъектом РФ. Сообщение должно содержать предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка, размер компенсации остальным участникам долевой собственности (в случае, если есть необходимость) и уведомление о предстоящем собрании по поводу выдела земельного участка. Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка, участник долевой собственности обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности. И наоборот, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка ниже рыночной стоимости оставшегося после выдела земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, который осуществил выдел земельного участка. На практике владелец земельной доли: а) устанавливает список остальных участников долевой собственности (по имеющейся у него копии договора аренды между собственниками земельных долей и арендатором – с/х предприятием, либо в райкомземе). б) определяет желаемое местоположение земельного участка в зависимости от предполагаемой цели использования. в) готовит извещение для собственников или сообщение в СМИ. В извещении указывается местоположение земельного участка с описанием границ, понятных всем участникам. 2. Решение о местоположении части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке выделяется земельный участок, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление о проведении собрания – за 1 месяц в письменной форме под расписку или путем опубликования сообщения в СМИ. Кворум общего собрания – не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством голосов не менее 2/3 голосов от числа присутствующих и оформляется протоколом (подписывается всеми присутствующими). Собрание определяет лицо, которое будет действовать в интересах собственников по доверенности при согласовании границ либо представлять интересы в суде в случае несогласия большинства собственников с местоположением участка. В случае, если в течение 1 месяца со дня уведомления участников или опубликования сообщения от участников долевой собственности не поступят возражения, предложение о местоположении земельного участка считается согласованным. Если участники долевой собственности решают, что участник, выделяющий земельную долю должен выплатить компенсацию другим участникам, доверенное лицо заказывает проведение независимой рыночной оценки всего участка и выделяемого участка (оплата – за счет участников). В том случае, если собрание участников долевой собственности приняло решение, не удовлетворяющее владельца земельной доли, разрешение спора – в судебном порядке. При рассмотрении спора о местоположении участка учитываются требования законодательства о землеустройстве (компактность участка, недопущение чересполосицы, если участок будет использоваться для расширения КФХ). В том случае, если собрание не состоялось ввиду отсутствия кворума, собрание проводится через месяц, и решение принимается с учетом того количества участников, которые присутствуют.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому земельный участок в собственность (гл. 32 ГК РФ). Существенной особенностью дарения земельных долей является их налогообложение в соответствии с ФЗ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения». Такой налог платит лицо, принимающее земельный участок. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Такой отказ должен быть совершен в пись-менной форме и подлежит государственной регистрации. Дарить или передавать в залог долю в праве общей собственности на земельный участок реор-ганизованного сельскохозяйственного предприятия владелец доли вправе без согласия остальных участников общей собственности. Права одаряемого, которому обещан земельный участок, не переходят к его наследникам (пра-вопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавше-го дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Арендная плата за использование имущества, являющегося государственной собственностью Чувашской Республики рассчитывается для каждого арендатора индивидуально (в зависимости от вида деятельности арендатора, от цели использования арендуемых площадей и других показателей) в соответствии с «Порядком расчета годовой арендной платы за пользование государственным имуществом, расположенным на территории Чувашской Республики». Средняя стоимость 1 кв.м. помещения в год зависит от того, для каких нужд арендуется помещение. По г. Чебоксары на сегодняшний день для административных нужд стоимость 1 кв.м. составляет 900 руб, для производственных – 300 руб., для складов – 500 руб., под торговые площади – 1100 руб. (без учета НДС). За пользование арендуемыми помещениями арендатор также оплачивает свою долю коммунальных услуг и эксплуатационных расходов балансодержателю площадей по отдельному двухстороннему договору арендатора с балансодержателем.

В соответствии с Федеральным Законом «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю управление и распоряжение землями осуществляют органы местного самоуправления. Организацию и проведению торгов на земельные участки под индивидуальное строительство осуществляют администрации муниципальных образований по месту нахождения земельных участков, или специализированная организация по договору с ней. Годовой план по проведению торгов не устанавливается. Количество выставляемых на торги земельных участков зависит от спроса на них и наличия свободных земель для данного вида разрешенного пользования в зависимости от генерального плана развития муниципального образования.

Самая высокая кадастровая стоимость 1 га земли категории сельскохозназначения в Батыревском (24 414 руб.) и в Яльчикском (23 515 руб.) районах, что обусловлено высоким качеством почв, их плодородием и большими объемами реализации сельскохозяйственной продукции. Самая низкая – в Мариинско-Посадском (7 679 руб.) и Козловском (8 160 руб.) районах, так как здесь преобладают не очень плодородные, по сравнению с черноземом, светло-серые и серые лесные почвы.

Государственная кадастровая оценка отражает реальную картину стоимости земельных участков на территории каждого субъекта Российской Федерации и всей страны в целом. Обычные граждане могут руководствоваться кадастровой оценкой при совершении каких-либо сделок с землей, поскольку кадастровая стоимость земли формируется, в том числе, с учетом ее рыночной стоимости. Государственным и муниципальным органам исполнительной власти результаты кадастровой оценки земли позволят не только более эффективно управлять земельными ресурсами, но и проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней, стимулировать развитие инвестиционных процессов и развития экономики в целом.

Предприятия по переработке молока в Чувашской Республике в основном были приватизированы по второму варианту льгот в соответствии с Государственной программой приватизации, действовавшей на момент приватизации.