Вопросы граждан

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 09.04.2014 № 109 продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Кабинет Министров Чувашской Республики о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. В случае, если Кабинет Министров Чувашской Республики и орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Поскольку срок в течение которого Вы могли продать земельный участок после получения письма Минимущества Чувашии истек, Вам необходимо направить новое извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в Кабинет Министров Чувашской Республики, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Президентский бульвар, д. 10.

Начиная с 1991 года, в рамках законодательной инициативы о реорганизации совхозов и колхозов, у значительной части населения нашей страны появилась возможность получения паев на земли сельскохозяйственного назначения. Действующий с 2003 года Федеральный закон (№101-ФЗ от 24.07.2002г.), регулирующий оборот сельскохозяйственных земель, определяет, что пай или правильнее – земельная доля, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Это общедолевая собственность на большой участок. У земельной доли нет четких границ, невозможно определить в большом участке, где конкретно она находится. В связи с этим, не всегда владельцы земельных долей четко знают и понимают, как наиболее рационально распорядиться своим имуществом и что для этого необходимо сделать.

К примеру, можно использовать такое имущество для получения пассивного дохода: сдавать долю в аренду и получать оплату наличными деньгами, либо частью урожая.

Сегодня участники долевой собственности по своему усмотрению вправе распорядиться своими долями следующим образом:

1. внести долю в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

2. передать долю в доверительное управление, продать или подарить ее другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации;

3. отказаться от права собственности на земельную долю.

Отказаться от земельной доли можно абсолютно бесплатно. Нужно лишь подать заявление в офисы МФЦ. Право собственности на земельную долю прекращается со дня внесения записи в реестр прав о государственной регистрации прекращения права на долю.

Если владелец земельной доли хочет распорядиться ею другим образом, к примеру, продать его третьим лицам, которые не являются участниками долевой собственности, то есть использовать землю не как долю в земельном массиве, а как конкретный отдельный участок, то необходимо прежде выделить земельный участок в счет земельной доли и зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.

После государственной регистрации собственник может распорядиться им на свое усмотрение в рамках разрешенного использования участка, в том числе продать его любому физическому либо юридическому лицу.

Важно, что в таком случае обязательно соблюдение требования законодательства о преимущественном праве покупки - собственник земельного участка обязан предложить его в первую очередь Чувашской Республике и муниципалитету с целью возможного выкупа по цене, за которую он продается.

Если же республика и муниципалитет откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении.

Необходимо отметить и активную работу, проводимую администрациями сельских поселений, по признанию в судебном порядке заброшенных земельных долей невостребованными. К невостребованным земельным долям могут отнести в случае, если гражданин не передал эту долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение 3-х и более лет подряд. Либо, если собственник земельной доли умер или отсутствует.

Когда права на земельную долю зарегистрированы в реестре прав (ЕГРП), такие земельные доли не могут быть признаны невостребованными. Невостребованные земельные доли сельское поселение по решению суда оформляет в муниципальную собственность.

Индивидуальный жилой дом можно построить только на земельном участке, который находится в черте населенного пункта и имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства» (приусадебный участок). 
Действующее на сегодняшний день земельное законодательство позволяет гражданину приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, как в аренду, так и в собственность за плату без проведения аукциона.
С заявлением о предоставлении конкретного земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления, который в течение тридцати дней со дня его поступления должен опубликовать соответствующее извещение в средствах массовой информации, а также на своем официальном сайте в сети Интернет.
Если через тридцать дней со дня опубликования извещения не поступят заявления других граждан, желающих приобрести этот земельный участок, то орган местного самоуправления должен предоставить его гражданину в аренду либо в собственность и заключить с ним соответственные договоры – аренды или купли-продажи. Это зависит от того, с каким заявлением гражданин изначально обратился.
Если же будут и другие граждане, желающие приобрести этот участок, орган местного самоуправления должен провести аукцион, по результатам торгов и определится тот, кому он достанется.

Согласно п. 1-2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако в п. 13 той же статьи установлено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Следовательно, дом, о котором идет речь, имеет статус многоквартирного.

В соответствии с ч. 3-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Таким органом будет являться местная администрация.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от уплаты земельного налога в отношении принадлежащего им земельного участка под домом (доли в праве на участок).

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ за домовладельцами также закреплено право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Учитывая, что заинтересованные лица желают приобрести в собственность садовые участки, вероятно, по площади большие того, который будет предоставлен им безвозмездно в собственность для целей обеспечения функционирования и пользования многоквартирным домом, потребуется заключение самостоятельной сделки купли-продажи таких участков.

Так, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления соответствующих участков (ст. 39.18).

Гражданин, намеренный приобрести в собственность соответствующий участок для названных целей, должен обратиться в орган местного самоуправления (уполномоченный орган) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован) или о предоставлении такого земельного участка (если проведен кадастровый учет участка). В течение 30 дней уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, с тем чтобы известить всех заинтересованных лиц о возможности участвовать в аукционе на право приобретения земельного участка.

Если в течение 30 дней с момента опубликования такого извещения от третьих лиц не поступят заявления о намерении участвовать в аукционе, гражданин вправе приобрести земельный участок без проведения аукциона. Если заявления третьих лиц поступят, проводится аукцион.

Обращаем ваше внимание, что формулировка заданного вопроса не совсем удачна. Возможно, существуют дополнительные обстоятельства, которые позволили бы приобрести статус собственника садовых участков в ином порядке.

Например, земельный участок предоставляется в собственность бесплатно:

гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства;

гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

гражданам, имеющим трех и более детей, а также гражданам отдельных категорий, определенных законами субъектов РФ.

Государственной регистрации подлежат объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба.

В случае, если дом, баня, сарай и туалет являются таковыми, то они подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

После регистрации права собственности на дачные постройки у владельцев появляется возможность распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, закладывать.

Согласно п.6 ст.39.5 Земельного Кодекса Российской Федерации граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести в собственность бесплатно земельный участок в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Случаи и порядок предоставления многодетным семьям земельных участков в собственность бесплатно на территории Чувашской Республики регулируются Законом Чувашской Республики от 1 апреля 2011г. №10 «О предоставлении земельных участков многодетным семьям в Чувашской Республике» (далее – Закон).

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики или муниципальной собственности, предоставляются многодетным семьям в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) или земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) исходя из наличия земельных участков, не занятых зданиями, сооружениями и не обремененных правами третьих лиц, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, землеустроительной документацией.

Земельные участки в соответствии с Законом предоставляются многодетным семьям на основании данных учета многодетных семей, имеющих право на предоставление земельных участков в собственность бесплатно. Такой учет осуществляют органы местного самоуправления по месту жительства многодетной семьи.

Для постановки на учет многодетная семья, имеющая право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно, подает в орган местного самоуправления по месту жительства заявление с указанием целей использования земельного участка и приложением соответствующих документов.

Земельный участок многодетной семье предоставляется в собственность бесплатно однократно и подлежит оформлению на праве общей долевой собственности на всех членов многодетной семьи.

Справочно: в настоящее время в Чувашской Республике получили земельные участки в собственность бесплатно 4733  многодетные семьи. Работа в данном направлении продолжается.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Согласно пункту 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) капитального ремонта объектов капитального строительства;

6) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

7) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей (статья 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Таким образом, до начала строительства на приусадебном участке индивидуального жилого дома и иных объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а при строительстве гаража, объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также строений и сооружений вспомогательного использования указанное разрешение не требуется.

В настоящее время полномочиями по распоряжению земельными участками на территории поселения наделены администрации сельского поселения. Таким образом, решения о предоставлении земельных участков принимаются администрациями сельских поседений.

Без уточнения ситуации и отсутствия подробной информации о земельном участке (кадастровый номер, вид разрешенного использования и т.д) и о наличии иных обращений оценивать действия сельской администрации не представляется возможным.

При этом, предоставление земельных участков гражданам жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39.18 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

Лицо, заинтересованное в получении земельного участка для указанных целей,   направляет в администрацию муниципального образования заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в случае если земельный участок необходимо сформировать), или о предоставлении земельного участка. В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, к заявлению прилагается схема расположения земельного участка.

Уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка. В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта  договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

- принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению. 

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.  

При этом, в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ  лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ.

Для решения вопроса по предоставлению земельного участка взамен ранее предложенного заявителю предлагается обратиться в администрацию Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района. 

По сведениям Управления Росреестра по Чувашской Республике за время действия упрощенной системы по «дачной амнистии» зарегистрировано почти 196 тысяч прав на объекты недвижимости.

Динамика регистрации по «дачной амнистии» показывает, что в первые годы граждане оформляли в основном земельные участки, а сейчас больше регистрируют индивидуальные жилые дома. В Чувашской Республике с начала 2016 года зарегистрировано 5370 прав на недвижимое имущество в упрощенном порядке. Из них зарегистрировано свыше 2458 земельных участков, почти 2800 индивидуальных жилых домов и 124 дачных домика, гаражи и т.д.

«Дачная амнистия» позволила гражданам узаконить свои права на отдельные объекты недвижимости, такие как земельные участки, жилые дома, дачи, индивидуальные гаражи при минимальном наборе документов. По «Дачной амнистии» оформлялись в собственность жилые дома по техническому плану, а гаражи, дачные домики, а также хозпостройки – по декларациям.

В случае если  земельный участок, в отношении которого уточняется площадь,  находится в собственности, право на земельный участок площадью превышающей указанной в документах осуществляется путем заключения соглашения о перераспределении с органом местного самоуправления по месту расположения земельного участка.

При этом, в Вашем случае площадь земельного участка, находящегося в собственности гражданина и предназначенная для ведения личного подсобного хозяйства, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных органами местного самоуправления предельных максимальных размеров земельных участков.

Одновременно информируем, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения, осуществляется за плату.  В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.05.2015 №179 размер платы определяется как 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность, в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Без подробной информации оценивать действия сельской администрации невозможно, поскольку в соответствии со статьями 39.3 и 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ. 

Лицо, заинтересованное в получении земельного участка для указанных целей,   направляет в администрацию муниципального образования заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (в случае если земельный участок необходимо сформировать), или о предоставлении земельного участка. В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, к заявлению прилагается схема расположения земельного участка.

Уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка. В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению.

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта  договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

- принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению. 

Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.  

В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона заявителю;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка заявителю.

В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона.

Спорные вопросы по границам земельного участка решаются путем обращения в органы муниципального земельного контроля, функции которого осуществляют администрации соответствующих муниципальных районов по месту расположения земельного участка и орган государственного земельного надзора, который осуществляет Управление Росреестра по Чувашской Республике. В случае невозможности мирного урегулирования спорные вопросы разрешаются в судебном порядке.

В соответствии со статьей 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации, хранившаяся по состоянию на 1 января 2013 года в органах технической инвентаризации, являются собственностью субъекта Российской Федерации и организация ее хранения относится к полномочиям субъекта.

Учетно-техническая документация хранится в бюджетном учреждении «Чуваштехинвентаризация» в соответствии с Порядком постоянного хранения, использования технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по со-стоянию на 1 января 2013 г. в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, копий правоустанавливающих документов и тому подобного) (далее – учетно-техническая документация), а также предоставления копий учетно-технической документации и сведений, содержащихся в ней, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.09.2016 № 395.

Восстановить нарушенные права возможно путем предъявления в суд искового заявления собственника к лицу, которое нарушает право пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности (негаторный иск), который представляет собой требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, не связанных с лишением собственника владения его имуществом.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», ответчиком по такому иску является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что негаторный иск подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с Законом Чувашской Республики от 30 марта 2012 г. № 20 «О бесплатной юридической помощи в Чувашской Республике» (далее - Закон Чувашской Республики) бесплатную юридическую помощь оказывают:

1)  по направлениям деятельности органы исполнительной власти Чувашской Республики и подведомственные им учреждения;

2) адвокаты, являющиеся участниками государственной системы бесплатной юридической помощи по вопросам, предусмотренным Законом Чувашской Республики (это жилищные и земельные вопросы, вопросы в сфере ЖКХ, в пенсионной сфере, взыскание алиментов, предоставление мер социальной поддержки и другие);

3) нотариусы по вопросам совершения нотариальных действий;

4) юридические клиники, созданные при ВУЗах республики:

Студенческая юридическая клиника при Чебоксарском кооперативном институте (филиале) АНО ВПО Центросоюза Российской Федерации «Российский университет кооперации»;

Юридическая клиника при ФГБОУ ВПО «Чувашский государственный университет им. И.Н. Ульянова»;

Студенческая юридическая клиника при филиале НОУ ВПО «Московский институт государственного управления и права» в Чувашской Республике;

Юридическая клиника при Чувашском филиале АНО ВПО «Московский гуманитарно-экономический институт».

5)         негосударственные центры бесплатной юридической помощи, которые самостоятельно определяют виды бесплатной юридической помощи, категории граждан, имеющих право на ее получение, а также перечень правовых вопросов, по которым оказывается бесплатная юридическая помощь:

Негосударственный центр бесплатной юридической помощи Чувашского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России». Адрес: г. Чебоксары, пр. Ленина, д. 15 (в здании Национальной библиотеки Чувашской Республики);

Негосударственный центр бесплатной юридической помощи Чувашской республиканской общественной организации «Правозащитный центр Виктора Ильина». Адрес: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 18 (в помещении Чувашской Национальной Коллегии адвокатов);

Негосударственный центр бесплатной юридической помощи общественной организации «Союз юристов Чувашской Республики» Адрес: г. Чебоксары, ул. Дзержинского, д. 16;

Негосударственный центр бесплатной юридической помощи Чувашской региональной общественной организации «Центр юридической помощи». Адрес: г.Чебоксары, ул. Урукова, д. 16, офис 218 (помещение Московского районного суда г.Чебоксары, 2 этаж).

В соответствии с Указом Главы Чувашии Михаила Игнатьева от 7 октября 2016 года «О совершенствовании государственного управления в Чувашской Республике» упразднен Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям.

Его функции переданы Министерству юстиции Чувашской Республики.

В свою очередь Министерство юстиции республики переименовано в Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Новообразованное министерство является правопреемником Государственного комитета Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям.

На министерство возложены задачи по:

реализации государственной политики в сфере юстиции, находящейся в ведении Чувашской Республики;

проведению государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

защите прав и законных интересов Чувашской Республики при управлении республиканским имуществом.

Всего Минюст Чувашии осуществляет 165 функций.

То есть все те задачи, которые были возложены  на Минюст Чувашии, и Госкомимущество Чувашии, все они остаются за новым министерством.

Граждане по своим вопросам, как и раньше, могут обращаться непосредственно в Минюст Чувашии по адресу Президентский бульвар, д. 10, а также по адресу ул. Константина Иванова, д. 84, где раньше размещалось Госкомимущество Чувашии. Специалисты по имуществу и земле по прежнему принимают граждан по этому адресу.

По информации Минстроя Чувашии разработка проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Частью 4 статьи 38 ГрК РФ предусмотрено, что виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.  Перечень видов работ утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Требования к составу проектной документации регламентируются частью 12 статьи 48 ГрК РФ. Согласно части 3.4 статьи 49 ГрК РФ проектная документация по объектам, строительство, реконструкция которых финансируются за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, подлежит обязательной государственной экспертизе. Порядок проведения экспертизы регулируется статьей 49 ГрК РФ  и Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

При проектировании объектов водоснабжения рекомендуем придерживаться установленных законодательством Российской Федерации требований.

В соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства допускается  при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В случае, если земельный участок, находящийся в собственности гражданина,  подлежит перераспределению с землями поселения, заключается соглашение о перераспределении с органом местного самоуправления.

В целях заключения соглашения о перераспределении земельного участка    собственник в зависимости от уровня собственности смежного земельного участка,   обращается с заявлением в соответствующий уполномоченный орган (в случае, если смежный земельный участок находится в муниципальной собственности или  государственная собственность на который не разграничена - в администрацию муниципального образования). К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются:

 - копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- схема расположения земельного участка (если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков).

Перераспределение испрашиваемого земельного участка с землями общего пользования, принадлежащего садоводческому товариществу, осуществляется на основании решения общего собрания членов такого товарищества и схемы расположения земельного участка. 

Одновременно информируем, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения, осуществляется за плату.  В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.05.2015 №179 размер платы определяется как 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность, в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Многие из нас раз в год получают налоговое уведомление о необходимости уплатить имущественный налог, кто на земельный участок, кто на гараж или на другие объекты.

Вглядываясь в сумму налога, у некоторых возникает вопрос, а от чего она зависит? На первый взгляд тут все ясно, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. Но что влияет на саму величину кадастровой стоимости?

Самым непосредственным образом на кадастровую стоимость влияют характеристики об объекте недвижимости, содержащиеся в базе данных государственного кадастра недвижимости. Например, сведения о виде разрешенного использования, площади, виде объекта и другие. Чтобы показать, насколько важны эти сведения, приведу несколько историй из нашей практики.

Например, один гражданин был недоволен тем, что кадастровая стоимость его гаража составляет около 1 100 000 рублей. Сумма для гаража явно завышена. Причиной тому, как было установлено при изучении документов, стало то, что гараж был учтен в кадастре как здание, а согласно данным технического паспорта, указанный объект являлся помещением. При расчете здание, гараж, помещение имеют разную стоимость. Специалисты Кадастровой палаты устранили ошибку и стоимость гаража была пересчитана, теперь она составила 55 000 рублей. Выявленная ошибка помогла Денису Иванову избежать высоких налогов.

Похожая ситуация приключилась и с земельным участком другой гражданки. Согласно свидетельству о праве на наследство вид использования земельного участка прописан «для обслуживания жилого одноэтажного дома», а в кадастре был учтен как «для обслуживания жилого дома».

Казалось бы, какая разница как звучит вид использования, если в обоих случаях речь идет о земельных участках для обслуживания жилого дома. Однако методикой определения кадастровой стоимости предусмотрено, что земельные участки для размещения многоэтажных и среднеэтажных домов относятся к одной группе, а земельные участки для домов малоэтажной и индивидуальной жилой застройки относятся к другой группе.

Поскольку формулировка вида использования земельного участка гражданки Петровой не позволяла понять оценщику для обслуживания какого дома предназначен участок, для многоэтажного или индивидуального, при проведении массовой оценки, он отнес ее участок к земельным участкам для многоэтажной жилой застройки.

К чему это привело, наглядно демонстрируют цифры. Кадастровая стоимость участка согласно расчетам оценщика составила 3 818 676,00 руб. (3 182,23 руб./кв.м), а после приведения сведений кадастра в соответствии со сведениями правоустанавливающего документа, кадастровая стоимость земельного участка была пересчитана и составила 1 268 616,00 руб. (1 057,18 руб./кв.м). Таким образом, кадастровая стоимость участка снизилась более чем на два с половиной миллиона рублей. Устранение данной ошибки позволило существенно снизить налоговые платежи. Кстати, налог на земельные участки мы уже давно платим исходя из кадастровой стоимости.

Буквально на днях в Управление поступило обращение бдительной гражданки, которая обнаружила, что кадастровая стоимость квартир, расположенных в одном стояке многоквартирного дома, отличается друг от друга. Специалисты Управления изучили документы и установили, что кадастровая стоимость большинства квартир действительно отличается, но не существенно и связано это не с ошибкой, а отличием в площади, где на 0,3 кв.м, а где на 0,5 кв.м, которую определяло БТИ. А вот стоимости трех квартир отличались от других более чем на сто тысяч рублей.

- В чем причина? Ведь такой большой разницы в стоимости практически одинаковых квартир быть не должно.

После тщательного изучиения документов на эти квартиры было обнаружено, что такая разница из-за балконов. До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) в общую площадь квартир включали площади холодных помещений (лоджии, балконы и т.д.), а вот с 01.03.2015 такие площади уже не включают в общую площадь квартиры. Сведения о трех квартирах были внесены в кадастр на основании технических паспортов, выполненных до этих изменений, что и привело к тому, что в кадастре площади квартир оказались с лоджиями и балконами. Благодаря данному обращению площади этих квартир в кадастре исправлены, а кадастровая стоимость пересчитана.

Вышеуказанные примеры наглядно показывают насколько важно, чтобы в кадастре содержались достоверные сведения об объектах недвижимости, будь то земельные участки, квартиры, гаражи или иные объекты.

- Почему закрадываются ошибки или недостоверные сведения?

Некоторые из ошибок появились при переносе сведений из архивов БТИ в государственный кадастр недвижимости во время массовой оцифровки данных. Работа проводилась в очень сжатые сроки, вполне возможно, что где-то недосмотрели, где-то пропустили. Специалисты Управления Росреестра выявляют такие ошибки при рассмотрении обращений граждан,  специалисты Кадастровой палаты (в том числе на основе наших писем) исправляют эти ошибки в базе ГКН и пересчитывают кадастровую стоимость. Все это делается бесплатно, в вышеуказанных случаях граждане не пересматривали стоимость в комиссии или в судах, они просто написали обращение в адрес Управления с подробным описанием ошибки.

Поэтому Управление рекомендует проверить характеристики своих объектов недвижимости, содержащиеся в открытом доступе на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). Сделать это можно в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для поиска интересуемого объекта надо указать кадастровый номер или адрес. В случае выявления ошибочных сведений обратиться в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии или МФЦ, приложив документы, подтверждающие достоверные сведения.  

Оформить индивидуальный жилой дом по «дачной амнистии» можно и сейчас. Только стоит знать, что с 4 июля 2016 вступили в силу законодательные изменения, предусматривающие, что для подготовки технического плана на индивидуальный жилой дом необходимо использовать разрешение на строительство. Согласно части 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о здании - объекте индивидуального жилищного строительства (индивидуальном жилом доме), указываются в техническом плане на основании предоставленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации.

Упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные ими объекты индивидуального жилищного строительства (так называемая «дачная амнистия») заключается в отсутствии необходимости получать и предоставлять для осуществления государственного учета и государственной регистрации прав разрешение на ввод в эксплуатацию таких объектов. При этом от получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства «дачная амнистия» не освобождает.

Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частей 1,2,9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства не требуется подготовка проектной документации, а получение разрешения на строительство такого объекта является обязательным.

Таким образом, сведения о здании – объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане либо на основании разрешения на строительство и проектной документации такого здания, либо, в случае отсутствия проектной документации, на основании разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимого имущества, составленной правообладателем земельного участка.

Также технический план на здание (объект индивидуального жилищного строительства) может быть подготовлен на основании технического паспорта такого здания, изготовленного до 1 января 2013 г. организацией технической инвентаризации (БТИ). В этом случае использование разрешения на строительство при подготовке технического плана не требуется.

При подготовке технического плана индивидуального жилого дома, законченного строительством до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (30 декабря 2004 г.) в качестве разрешения на строительство могут быть использованы копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, подтверждающего разрешение на осуществление строительства такого объекта.

В отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 г., в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копии (в том числе архивные):

документа о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;

договора о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта;

иные разрешительные документы, предусмотренные законодательством, действовавшим в момент их принятия.