Верховным Судом Российской Федерации рассмотрено дело об оспаривании предписания органа государственного жилищного надзора (определение от 20.02.2021 №309–ЭС20–20751).
Высшая судебная инстанция указала, что возникновение недостатков общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности управляющей компании (далее – УК), установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.
Ранее жилищная инспекция по многочисленным жалобам жителей МКД осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению органов государственного жилищного надзора, виновата УК, которая не произвела работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».
Управляющая компания в иске указала, что по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность, следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. Вопрос об устранении недостатков должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств. УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса, в связи с чем, у нее нет возможности поднять тариф на содержание общего имущества, следовательно, и денег на ремонт крыши у нее нет и взять их неоткуда. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым. Согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер, значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако общего собрания собственников по данному вопросу не было, а в отсутствие соответствующего решения проводить работы по капремонту недопустимо.
В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – указав, что предписание выдано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.
Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда, указав, что согласно Правилам технической эксплуатации жилищного фонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
по пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ; таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальны перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.
Суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши; следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.
Заместитель прокурора района
советник юстиции А.Н. Кудряшов