Публикации » Земельные авантюры

18 октября 2007 г.

?  Вправе ли гражданин приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности строение, если после вступления в силу Земельного кодекса РФ он заключил договор аренды этого земельного участка?

Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ и ст. 20 ЗК РФ (предыдущие редак­ции) граждане Российской Федерации имеют право однократно бесплатно приобрести пра­во собственности на земельные участки, на­ходящиеся у них в фактическом пользовании с расположенными на этих участках жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступле­ния в силу Закона СССР от 06.03.90 № 1305-1 «О собственности в СССР».

В созвучии с этими нормами в ст. 36 ЗК РФ предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков или при­обретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами — соб­ственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений в порядке и на услови­ях, которые установлены ЗК РФ, федераль­ными законами (обратите внимание на союз «или»). Согласно ЗК РФ исполнительный ор­ган государственной власти или орган мест­ного самоуправления должен в двухнедель­ный срок принять решение по заявлению о приватизации земельного участка.

До последней косметической правки ЗК РФ какие-либо ограничения для отказа в удовле­творении заявления о приватизации земель­ного участка отсутствовали. Установленный в п. 4 ст. 28 ЗК РФ перечень оснований для от­каза касался только земельных участков, пре-

Местные власти не преминули воспользо­ваться несовершенством закона в целях по­полнения своих дефицитных бюджетов. Многим гражданам, обратившимся с заявле­нием о приватизации земельного участка, от­казывали по формальным признакам. Тем, кому необходимо было срочно переоформить «устаревшие» права на землю (например, для купли-продажи строений, расположенных на земельном участке, оформление наследства и т. д.), предлагали взять интересующий зе­мельный участок в аренду. Обращающимся повторно с заявлением о приватизации «вы­нужденно» арендованного земельного участ­ка отказывали на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ, так как наличие договора аренды земельного участка является фактом реализации устано­вленного в данной статье закона исключи­тельного права.

Да и судебная практика по данному воп­росу сложилась не в пользу граждан. Напри­мер, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с примене­нием земельного законодательства», с од­ной стороны, указал на недопустимость по­нуждения к заключению договора аренды земельного участка как альтернативы отка­за в удовлетворении заявления о его прива­тизации (п. 4), а с другой — разъяснил, что в случае если собственник здания, строения или сооружения заключил договор аренды земельного участка после вступления в силу

ЗК РФ, то в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ это означает, что он таким образом реализо­вал свое исключительное право и выкуп зе­мли в порядке этой статьи уже невозможен (п. 7).

Остается надеяться, что вступивший в си­лу Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные за­конодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирова­ния земель для государственных или муни­ципальных нужд» восстановит принцип рав­ного доступа к приобретению земельных участков в собственность, провозглашенный в ст. 15 ЗК РФ. В соответствии с указанным Законом из п. 4 ст. 28 ЗК РФ исключены сло­ва «для строительства», что сделало пере­чень оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность граждан и юридических лиц универсальным.

Верховный Суд РФ отреагировал на обо­значенное изменение в своем ежекварталь­ном Обзоре законодательства и судебной практики за II квартал 2007 года, указав следующее: «Если собственник строения приобрел право аренды на земельный уча­сток, то это не исключает его права на при­обретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Данное право ос­новано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 Зе­мельного кодекса Российской Федерации». При этом не конкретизировано, какое при­обретение имеется в виду: платное или бес­платное.

Однако в Примечании к ответу ВС РФ отметил, что п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 был принят до внесения из­менений в п. 4 ст. 28 ЗК РФ Законом № 69-ФЗ. Из этого можно сделать вывод, что под «правом приобретения в собственность»

понимаются оба варианта: платный и бес­платный.

Тем не менее поскольку текст п. 1 ст. 36 ЗК РФ остается в прежней редакции, то и значение союза «или» остается в силе. Следовательно, п. 4 ст. 28 ЗК РФ, устанав­ливая основания для отказа при наличии действительного права на приобретение земельного участка в собственность, не ис­ключает возможность отказа в связи с от­сутствием такого права.

Поэтому, если вы получили отказ в предос­тавлении (переоформлении) бесплатно зе­мельного участка в собственность, советуем воспользоваться судебным способом защиты нарушенного права. Здесь возможны два вида иска: иск о признании незаконным отказа ис­полнительного органа государственной вла­сти или органа местного самоуправления в предоставлении (приватизации) земельного участка бесплатно в собственность (ст. 13 ГК РФ) или иск о признании права собственно­сти на земельный участок (ст. 12 ГК РФ).

В первом случае суд вынесет решение о признании права собственности граждани­на на бесплатную приватизацию земельного участка, что не избавит гражданина от по­вторного обращения в тот же самый орган с тем же заявлением. Во втором — решение суда будет являться основанием для госу­дарственной регистрации права собствен­ности на земельный участок. Ведь предме­том такого иска будет констатация принад­лежности права собственности на земель­ный участок собственнику строения, так как это право предоставлено ему законом (п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие...»).