10 июля 2003 г.
В четверг правительство на своем заседании будет решать судьбу земли. Минэкономразвития предлагает внести изменения в Земельный кодекс, касающиеся выкупа и аренды земли. Цена вопроса -- до $100 млрд.Именно аренда и выкуп, по мнению первого замминистра экономического развития и торговли Андрея Шаронова, сегодня станут наиболее горячими темами. По данным его ведомства, в 2003 году было совершено всего 1974 сделки, касающиеся выкупа земли под промышленными предприятиями из общего числа сделок с землей в 45,3 тыс. "Мизерная цифра, которая свидетельствует о том, что предприятия это делать не торопятся", -- отмечают в Минэкономразвития. Основная проблема, на которую уже не раз обращали внимание предприниматели, -- это разница между рыночной стоимостью земли и той ценой, по которой регион предлагает ее выкупать.По данным Российского союза промышленников и предпринимателей, для того, чтобы выкупить полный объем земель под приватизированными объектами по максимальным ставкам потребуется около $100 млрд. В Минэкономразвития, правда, посчитали эту цифру завышенной. Гильдия риэлторов, в частности, оценивала этот объем в $30 млрд. По расчетам РСПП, исходя из выкупных цен в регионах, цена земли под ГАЗом -- около $100 млн, под заводом "Уралмаш" -- около $60 млн, под Балтийским заводом в Санкт-Петербурге -- около $30 млн, а вот металлургическому комбинату "Мечел" потребуется около $170 млн. Интересны данные по крупнейшим российским монополиям: выкуп земель под объектами РАО "ЕЭС России", по оценкам РСПП, обойдется компании в 28 млрд руб. (в два раза больше, чем вся инвестпрограмма на будущий год). Для того чтобы заплатить такую сумму, РАО придется повысить тарифы примерно на 9,9%. Кое-где ситуация доходит до абсурда. Далеко не в самых дорогих Оренбурге, Пензе и Чебоксарах разница между рыночной стоимостью земли и той ценой, которую предлагалось платить предприятиям, доходила до пяти раз. Так, пензенскому ЦУМу местные власти предложили выкупить землю под зданием по 266 руб. за 1 кв. м при рыночной цене в 43 руб. Предложений по разрешению этой ситуации к заседанию правительства поступило несколько.Одну точку зрения представляет Росземкадастр. Ведомство считает, что нужно проводить не индивидуальную оценку земельных участков, а массовую, и именно по ней определять стоимость земли, которую и предстоит выкупать предприятиям. Эта оценка не является рыночной, но приближена к ней. К тому же такой подход позволяет справиться с большим объемом работы по земельному кадастру. Ведь "у нас процесс разграничения прав собственности между субъектами федерации затянулся", признает Шаронов. Вторую точку зрения представляет Минимущество, которое предлагает проводить независимую оценку земли в соответствии с законом "Об оценочной деятельности" и продавать землю предприятиям по рыночной стоимости. Замминистра имущественных отношений Сергей Моложавый пояснял в интервью "Газете.Ru", что такая идея действительно возникала, но встретила противодействие в Минэкономразвития, где категорически возражают против сделок по земельным участкам, отягощенным недвижимостью. "Эти объекты не могут быть предметом рыночной торговли, потому что фактически на каждый из них имеется только одни покупатель -- тот, кому принадлежит недвижимость", -- отметил Андрей Шаронов. И этот покупатель находится в заведомо невыгодном положении. Если же продажи будут производиться так, как это предлагает Минимущество, то возникает большой риск договорных отношений, когда деньги, может, и будут платиться, но в доход государства они уж точно не пойдут. Впрочем, по данным "Газеты.Ru", даже в самом Минимуществе есть как сторонники, так и противники этой точки зрения, что признал и Сергей Моложавый, отметив: "Не могу сказать, что это окончательное решение". Третья точка зрения принадлежит Российскому союзу промышленников и предпринимателей (рабочую группу по земле в РСПП возглавляет известный предприниматель Олег Киселев). Предприниматели считают, что неправомерно требовать "выкупа" участка под зданием завода. Нужно дооформить права предприятий на участки под своими объектами, а не продавать их повторно. Конечно, государство должно получить за это деньги, и сбор может быть серьезным, но все же не таким, как предполагает выкуп. Например в размере платы за оценку земли и ее оформление. Эта точка зрения не нравится и Минимуществу, и Минэкономразвития. "То, что мы не будем задаром землю раздавать (как того хочет РСПП), за это я отвечаю", -- говорил Моложавый. А Шаронов заявил: "В предложениях РСПП нас устраивает дух". Минэкономразвития стоит на позиции, что важнее преследовать не фискальные цели, то есть, образно выражаясь, "не слупить побольше" с предприятий и провести фактически вторую приватизацию, а "переписать" их, оценив их стоимость, и таким образом сформировать единый налоговый комплекс. "Но подход, при котором формирование этого комплекса будет происходить абсолютно бесплатно для государства, нас не устраивает", -- констатирует Шаронов. Что интересно, сам Олег Киселёв, похоже, не верит в возможность принятия варианта РСПП. Недавно стало известно, что завод "РТИ-Каучук", принадлежащий его холдингу, выкупил землю под своими корпусами, исходя из действующих законов, за 30 годовых ставок налога на землю. "У нас нет абсолютно окончательно окончательного варианта решения вопроса о цене выкупа", -- говорит Шаронов.В качестве одного из вариантов его ведомство предлагает снижение максимальной суммы выкупа до 20 годовых ставок земельного налога. Напомним, сейчас максимум, установленный Земельным кодексом, -- 30 ставок. Именно исходя из этой величины, Минимущество продаёт участки земли в Москве. Во многих других регионах местные власти вынуждены ограничивать свои аппетиты десятью, а то и пятью годовыми ставками налога, иначе желающих выкупить землю просто не находится. Верхнюю границу в таком варианте предлагается снизить по всем установленным ставкам, например вместо 17 установить 7, вместо 10 -- 5. Минэкономразвития ожидает, что это приведет к снижению выкупной цены в полтора-два раза даже в случае, если региональные власти будут ориентироваться на максимальные ставки.Второй вариант -- дифференциация максимальной кратности в зависимости от величины участка. Такой вариант уже работает в Саратове: чем больше участок, тем меньше денег надо платить за выкуп 1 га. Правда, при использовании этого варианта Минэкономразвития логично опасается развития спекуляции земельными участками, когда предприятия будут выкупать их по одной цене, а потом продавать "излишки" совсем по другой. Но все-таки эта проблема куда больше волнует региональные власти, например московские. Помимо описанных выше вариантов выкупа земли Минэкономразвития предложило также продлить срок постоянного бессрочного пользования землей под приватизированными объектами до января 2005 года. Сейчас это право прекращается с 1 января следующего года, и собственники зданий должны переоформить это право либо на право аренды либо на право собственности. "У нас есть большие сомнения в том, что это реализуемо в такие сжатые сроки", -- сообщил Шаронов, отстаивая предложение о продлении срока еще на год. В течение же года переоформить право собственности, по его мнению, вполне реально.