Публикации » Что делать с землей?

30 августа 2007 г.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным произ­водством целей, то есть они отнесены законом к категории, которая предполага­ет их использование только в сельскохозяйственных нуждах. Такие земли зани­мают огромные по своим размерам площади по всей России. Сейчас, в условиях реализации правительством страны национального проекта «Развитие сельско­го хозяйства», вопрос их использования особенно актуален.

С 2001 по 2004 г. в России осуществился «черный передел земли», как назвали этот процесс в СМИ. В этот период произошла глобальная скупка земельных долей кате­гории сельскохозяйственного назначения, которые получили бывшие колхозники в середине 90-х в результате экономических реформ.

Скупкой паев занимались различные структуры — от государственных до крими­нальных. Покупали, как правило, по бросо­вым ценам, потому что большинство граж­дан даже не понимали, как им поступить с бумагой, удостоверяющей право собствен­ности на земельную долю. Для того чтобы использовать землю, ее надо было выделить в натуре из общей долевой собственности на местности, что сопряжено с довольно боль­шими трудностями.

Одна из них — высокая стоимость услуг хозяйствующих субъектов, оказывающих подготовку землеустроительной документа­ции. Например, в Подмосковье в 2004— 2005 гг. стоимость выделения одной сотки земли при среднем размере земельной доли два гектара составляла около 15 000 рублей. Это не позволяло собственникам земельных долей, в основном малообеспеченным сель­ским гражданам, самостоятельно осуществ­лять подготовку документации по определе­нию на местности границ земельных участ­ков в счет земельных долей.

Организаций, осуществивших наиболее глобальную скупку, немного. К примеру, в Московской области таких коммерческих структур всего около пятнадцати. Причем не все из них намерены инвестировать финансо­вые средства в сельскохозяйственную от­расль. Основная цель этих организаций — это выдел земель и перевод их под строительство. Затраты на покупку, перепрофилирование зе­мель и строительство жилья (как правило, коттеджных поселков) окупятся сполна. В дальнейшем при продаже жилья стоимость земли увеличится почти в 10 раз.

Сам гражданин не может выделить свою долю и перепрофилировать землю: не хва­тит средств и времени, да и бюрократиче­ские преграды помешают. Чтобы выделить­ся и получить согласие на перемену целево­го назначения земельного участка, надо обойти не один раз около 15—20 инстанций, среди которых Земельный комитет, Архив, Регистрационная палата и многие другие. Это занимает примерно 10—12 месяцев, сто­имость оформления документации состав­ляет от 10 до 20 тысяч долларов за гектар.

Земля в Подмосковье

Для Подмосковья в перепрофилировании зе­мель кроется главная проблема. Губернатор Московской области Борис Громов предло­жил неплохую идею ежегодного квотирова­ния земельных участков, пригодных для пе­репрофилирования, которая при преобразо­вании в закон могла бы упорядочить данный процесс и привести его в правовое русло. Од­нако дальше идеи дело пока не дошло.

Уже сейчас в руках различных коммерче­ских структур, в том числе тех, за которыми стоит иностранный капитал, сосредоточи­лись, по непроверенным данным, от 6,5 до 25% всех земель сельскохозяйственного на­значения Московской области.

«Показательным примером являются дей­ствия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, фактически стала владельцем бо­лее 230 гектаров сельхозугодий в поселке Бо-гатищево Каширского района Московской об­ласти» (Андрей Сердечное. «Подмосковная недвижимость резко подорожает». РосБиз­несКонсалтинг, 17.09.2003). К счастью, та­кое положение дел удалось изменить приня­тием изменений от 18.07.2005 в Федераль­ный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обо­роте земель сельскохозяйственного назначе­ния» (далее — Закон), которые установили для иностранных граждан и организаций лишь право аренды указанных земельных участков. Немаловажно то, что принятые поправки касаются юридических лиц, в ус­тавном (складочном) капитале которых до­ля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства со­ставляет более чем 50%.

Исправляем ситуацию

Для изменения сложившейся ситуации тре­буются усилия не только федеральных, но и региональных властей и органов местного самоуправления. Согласно Федеральному за­кону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоупра­вления в Российской Федерации» (далее — Закон об общих принципах) в ведение мест­ных администраций переданы очень широ­кие полномочия, среди которых «владение, пользование и распоряжение имуществом, на­ходящимся в муниципальной собственности поселения, утверждение правил землепользо­вания и застройки, утверждение подготов­ленной на основе генеральных планов поселе­ния документации по планировке террито­рии, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуата­цию, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения».

Чтобы решать насущные вопросы, касаю­щиеся земель сельскохозяйственного назна­чения, необходимо установить постоянный, достаточный контроль за «движением» зем­ли. Целесообразно вводить на местах ряд ограничений и мер контроля для земель данной категории. В частности, региональ­ные власти должны сократить минималь­ные сроки аренды земли. Во-первых, это позволит привлечь для сельхозорганизаций большее число держателей земельных паев, которые не будут обеспокоены невозмож­ностью продать свою землю на выгодных условиях в течение длительного времени; во-вторых, местные власти не смогут отдать землю под постройку объектов, не имею­щих к сельскому хозяйству никакого отно­шения. Так поступили в ряде регионов стра­ны, например в Костромской области. Депу­таты Костромской областной Думы внесли изменения в областной закон об обороте зе­мель сельхозназначения, сократив мини­мальные сроки аренды пахотных земель с 15 лет до 11 месяцев, а пастбищ — до 6 меся­цев (Антон Шатурский «Поправка на ме­же». «Российская газета» (Верхняя Волга) № 4365,17.05.2007).

Площади сельхозугодий сокращаются по всей стране. Теперь на этих землях растут не картошка с морковкой, а особняки и коттеджи

Кроме того, следует принять меры к чет­кой реализации п. 3 ст. 6 Закона, то есть обеспечить правовой базой контроль за надлежащим использованием сельхозуго­дий, соответствующим целевому назначе­нию земельного участка. Здесь требуются конкретные действия органов местного са­моуправления по мониторингу соответству­ющих земель, а также принятие муници­пальных нормативных правовых актов или создание специальных комиссий при мест­ных администрациях, тем более что феде­ральное законодательство, в частности За­кон об общих принципах, наделил их таки­ми полномочиями.

Камни преткновения

Выполнению вышеуказанных мер мешает пробел в федеральных нормативных актах — ни одним из них не предусмотрено при­влечение к ответственности нарушителей земельного закона органами местного само­управления. Данный пробел необходимо исправить, предоставив муниципальным властям или уполномоченным ими органам такую возможность. Иначе контроль сво­дится лишь к пассивному наблюдению, фик­сированию нарушений.

Также настораживает неиспользование субъектами Федерации, а в предусмотрен­ных региональным законодательством слу­чаях муниципальными образованиями пре­имущественного права покупки продавае­мых участков из земель сельскохозяйствен­ного назначения. Муниципальный бюджет никак не может сравниться с региональной казной, местные власти охотнее продают сельхозугодья, чем покупают. Важно соз­дать условия, при которых муниципальные образования смогут оперативно получать дотационные средства из вышестоящего бюджета.

В Наро-Фоминском районе Московской области основная скупка земель произошла в 2002—2004 гг. Львиная доля земельных паев перешла в руки «Наро-Фоминского агропро­мышленного комплекса», который объеди­нил 10 сельскохозяйственных организаций по району. Часть выделенных земель сель­скохозяйственный холдинг перепродал, ос­тальные использует по назначению.

В других областях и районах ситуация выглядит более удручающе. По данным Счетной палаты РФ, в Тверской области общая площадь сельскохозяйственных

угодий, находившихся во владении у про­изводителей сельскохозяйственной про­дукции, в 2004 г. сократилась на 22 тыс. га, площадь пашни при этом уменьшилась на 14,5 тыс. га, в 2005 г. общая площадь таких угодий сократилась на 22,1 тыс. га, пло­щадь пашни уменьшилась на 8,7 тыс. га (Счетная палата РФ «Отчет о результатах контрольного мероприятия «Проверка эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения сель­скохозяйственными предприятиями и ор­ганизациями в Московской и Тверской об­ластях» № 4 (112). 2007).

Существует и другая сторона проблемы с землями сельскохозяйственного назначе­ния — никем не используемые огромные территории таких земель. Например, по данным Управления Роснедвижимости Тверской области, по состоянию на 1 января 2006 г. общая площадь территории области составила 8420,1 тыс. га, из них земли сель­скохозяйственного назначения — 4706,7 тыс. га, то есть 55,9% всей площади региона. При этом пашни не используются на 50%, кормовые угодья — на 70%.

Здесь уместно снова вспомнить предло­жение губернатора Московской области о квотировании участков, пригодных для пе­репрофилирования. Главное, чтобы реали­зация этого предложения не привела только к увеличению взяток.

Добиться этого или, по крайней мере, ми­нимизировать подобный риск можно с по­мощью проведения публичных конкурсов на занятие участков, пригодных для пере­профилирования. Исчислением квот и вы­бором участков земли для перепрофилиро­вания должна заниматься специальная ко­миссия, состоящая преимущественно из специалистов, а не из чиновников; решения должны приниматься коллегиально, то есть члены комиссии должны обладать равными правами.

Возможно, следует предварительно при­нимать заявки от заинтересованных лиц о включении определенных участков в квоту. Рассмотрение вопроса о размерах ежегод­ных квот должно быть ограничено време­нем, достаточным для всестороннего изуче­ния всех аспектов дела.

Нововведение неизменно приведет к удорожанию земельных участков, но упо­рядочит и рационализирует использова­ние земли.