Публикации » Земельный вопрос: окончательное решение

23 июля 2007 г.

В прошлом номере «эж-ЮРИСТ» была опубликована статья экс­перта партии «Яблоко» Андрея Лазаревского «Государственный фео­дализм», посвященная критике за­конопроекта «О внесении измене­ний в законодательные акты Россий­ской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находя­щиеся в государственной или муни­ципальной собственности». Мы пре­доставили возможность высказать свою точку зрения по «земельному вопросу» председателю Комитета Госдумы по собственности Виктору ПЛЕСКАЧЕВСКОМУ.

— В чем смысл Закона о порядке вы купа земельных участков под при­ватизированными предприятиями и с чем связано продление крайнего срока для переоформления прав бессрочного пользования?

— В начале 90-х годов при приватизации предприятий частные владельцы получали в собственность все, кроме земли: участки тог­да оформлялись в бессрочное пользование. Переоформить же землю в собственность (или аренду) нужно было до начала 2004 го­да. Правда, потом эту дату трижды переноси­ли. Но в ноябре 2003 года на встрече с бизнес-сообществом Президент России Владимир Путин заявил о необходимости снижения суммы выкупа земельных участков под при­ватизированными предприятиями.

В конце весенней сессии Государственная Дума приняла Закон о порядке и условиях выкупа и аренды земельных участков, нахо­дящихся в государственной или муниципаль­ной собственности. Считаю, что это — один из важнейших законов, занимающий цент­ральное место в земельном законодательстве и, пожалуй, как раз завершающий серию пра­вовых актов, составляющих цельную право­вую базу всей земельной реформы в России.

Главной целью Закона является заверше­ние процесса слияния земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений в единые объекты недвижимости (так, как это было провозглашено в Земель­ном кодексе РФ и как это принято во всем ци­вилизованном мире), а также — завершение перехода нашей экономики на принцип плат­ного землепользования.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Законом жестко установ­лен срок завершения переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды или выкупа земельных участ­ков в собственность — до 1 января 2010 года, а для собственников линейных объектов — до 1 января 2013 года. Отсрочка до 2010 года — это фактически возможность выкупить зем­лю в рассрочку.

— Однако в данной ситуации всех интересует «цена вопроса»?

— В Законе реализовано указание Прези­дента России об ограничении предельной цены выкупаемых до 1 января 2010 года зе­мельных участков для собственников зда­ний, строений и сооружений. Это — 2,5% кадастровой стоимости земельных участков для всех собственников (для Москвы и Санкт-Петербурга цена установлена в пре­делах до 20%). Указанная преференция рас­пространяется также на граждан и общест­венные организации (потребкооперацию, профсоюзы, спортивные общества, творческие союзы и т.д.), право собственности ко­торых на здания, строения или сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Кроме того, в целях предотвращения воз­можности спекуляции землей в Москве и Санкт-Петербурге Законом введена норма о возможности установления органами госу­дарственной власти этих городов федераль­ного значения запрета на реконструкцию прежних и строительство на таких участках новых зданий.

Если же собственник захочет изменить раз­решенный вид использования участка, то он может «снять» этот запрет, доплатив опреде­ленную органами исполнительной власти двух городов сумму. Ее величина согласно за­кону не может превышать 80% кадастровой стоимости такого участка.

Для остальных субъектов Российской Фе­дерации подобного запрета не предусматри­вается.

! В Законе реализовано указание Президента России об ограничении предельной це­ны выкупаемых земельных уча­стков.

Сейчас же выкуп земельных участков регу­лируется ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие" Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственно­го и муниципального имущества», которые предусматривают, что субъектом РФ устанав­ливается цена земли в поселениях с числен­ностью населения:

• свыше 3 миллионов человек — в размере от  пяти-  до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• от 500 тысяч до 3 миллионов — в размере от пяти - до семнадцатикратного размера;

• до 500 тысяч человек, а также за преде­лами черты поселений — в размере от трех- до десятикратного (на начало текущего кален­дарного года) размера.

К слову, выбор кадастровой стоимости в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей обусловлен тем, что в на­стоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к рыночной стоимости земли. Причем рассчитанный для всей территории России.

— Как сейчас обстоит дело с переоформлением: многие ли переофор­мили, что предпочитают — выкуп или аренду? Ведь имея договор аренды не все­гда можно было приобрести землю в соб­ственность?

—  С момента вступления в силу Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» число переоформ­ленных с права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков составляет менее 25% от общего числа переоформлен­ных земельных участков. При этом наблюда­ется снижение объемов выкупа федеральных земель под объектами недвижимости, нахо­дящимися в частной собственности. К приме­ру, по участкам, занятым приватизированны­ми предприятиями, в 2001 году был привати­зирован 731 земельный участок (общей пло­щадью 2161 га), в 2002 г. - 3039 (45 815 га), в 2003 г. - 2476  (11 522 га), в 2004 г. - 987 (4502 га) участков.

Одной из основных причин, по которым выкуп земельных участков осуществляется низкими темпами, является высокий уровень выкупных цен. Для большинства предпри­ятий приватизация земельных ресурсов по установленным ценам означает изъятие по­рядка 20—40% чистой прибыли.

Потому крайне важной новеллой Закона является положение, снимающее ограниче­ние на приобретение в собственность нахо­дящихся у собственников зданий, строений, сооружений на праве аренды земельных участков. Причем вне зависимости от того, когда был заключен договор аренды — до или после дня вступления в силу Земельно­го кодекса РФ.

 — Какие другие важные изменения ЧР в этом Законе можно отметить?

— Введены серьезные ограничения на рас­поряжение ГУПами или МУПами арендуемыми ими земельными участками, кото­рые, естественно, находятся в государст­венной и муниципальной собственности. Например, по имеющимся в распоряжении Комитета по собственности Госдумы РФ сведениям, число злоупотреблений при распоряжении земельными участками ука­занной категорией юридических лиц край­не велико. Можно даже сказать, что оно превысило все допустимые пределы.

! Одной из основных причин,  по которым выкуп земель­ных участков осуществляется низкими темпами, является вы­сокий уровень выкупных цен.

Кстати, право приобрести земельный участок в собственность на условиях, пре­дусмотренных законопроектом, не распро­страняется на тех собственников недвижи­мости, которым земельные участки изна­чально предоставлялись в аренду для строительства. Такие собственники недви­жимости будут приобретать соответствую­щие земельные участки по их кадастровой стоимости...

Приняв этот Закон, мы пытаемся не толь­ко исправить ошибки начала 90-х годов, но и резко снизить зависимость арендодателей от чиновников, от органов власти. Немало­важное значение имеет и то, что тем самым мы хотим резко повысить кредитоспособ­ность и конкурентоспособность предпри­ятий, а значит, и страны в целом.