Публикации » Государственный федерализм

20 июля 2007 г.

На этой неделе Совет Федерации ФС РФ одобрил законопроект об уточнении условий и порядка выкупа земельных участков. Об этом проекте в бизнес - и экспертном сообществе было сказано много нелестных слов. Доработка про­екта после первого чтения заняла целых восемь месяцев. Однако знакомство с его текстом показывает, что далеко не все замечания были учтены разра­ботчиками. Об этом нашему изданию рассказывает эксперт партии «Яблоко» Андрей ЛАЗАРЕВСКИЙ.

По мнению председателя Комитета по соб­ственности В. Плескачевского, в законопро­екте реализовано указание Президента РФ об ограничении предельной цены земель­ных участков, выкупаемых до 01.01.2010. Действительно, в Послании о бюджетной политике на 2007 г. В. Путин потребовал за­конодательно урегулировать снижение вы­купной цены участков под всеми частными объектами. Но указания о временности это­го снижения не было. Ведь переоформле­ние права постоянного (бессрочного) поль­зования на участок, застроенный частным зданием, это не банальная купля-продажа, а действие, которым должно гарантироваться конституционное право собственности на единый объект недвижимости.

Выполнение государством этой своей обя­занности не может быть временным. Кстати, В. Путин неоднократно отмечал, что считает продажу земельных участков под приватизи­рованными предприятиями несправедливой вторичной продажей (на съездах РСПП в 2003 и 2004 гг.). Более того, в 2005 г. он под­писал Закон о бесплатной передаче застро­енных земельных участков общероссийским организациям инвалидов и учрежденным ими юридическим лицам. Не о продаже, а именно о передаче, причем не ограниченной никакими сроками. Кроме них с 1997 года бесплатно получают участки под строения­ми религиозные организации.

Цена несправедливой продажи

Утверждение о цене в 2,5% от кадастровой стоимости для всех собственников также недостоверно. В тексте — различные цены для разных искусственно создаваемых си­туаций.

До 2,5% от кадастровой стоимости:

•  для участков, принадлежащих коммер­ческим  организациям  и  индивидуальным предпринимателям, если здания, строения, сооружения ранее отчуждены из государст­венной или муниципальной собственности (вне зависимости от времени возникновения права собственности на эту недвижимость);

•  для участков, принадлежащих граж­данам и некоммерческим организациям, под зданиями, построенными или приоб­ретенными до вступления в силу Земель­ного кодекса.

По сравнению с сегодняшними ценами 2,5% от кадастра может дать снижение цены, но этого может и не произойти из-за абсо­лютного произвола в определении несущест­вующей рыночной стоимости застроенных госучастков.

До 100% от кадастровой стоимости:

• для Москвы и Санкт-Петербурга (20% за «неполноценное» право плюс 80% за снятие запрета на реконструкцию). Это выливается в заоблачные суммы (в среднем соответствен­но $3 и $1 млн. за га). Такая схема вводит фак­тический налог на реконструкцию и на улуч­шение земельных участков, который блоки­рует благоустройство территории городов. С юридической точки зрения этот запрет про­тиворечит целому ряду норм Конституции РФ (ч. 1 ст. 34, ч. 2 ст. 35, ст. 36, ч. 2 ст. 55).

В перечисленных случаях до установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствую­щей местности цена земельного участка.

Действующий сегодня «прейскурант» цен выкупа (для поселений с населением свыше 3 млн. человек — 5—30 ставок земель­ного налога, от 500 тыс. человек — 5—17; до 500 тыс. человек — 3—10 ставок земельного налога). Смысл этого «прейскуранта» можно проще изложить так. Он действует для:

•   участков, принадлежащих коммерче­ским организациям и индивидуальным пред­принимателям, если расположенные на них здания не имеют приватизационного проис­хождения, т.е. возведены гражданами или ор­ганизациями за свой счет;

•  участков, принадлежащих гражданам и некоммерческим организациям, под здания­ми, построенными или приобретенными пос­ле вступления в силу Земельного кодекса.

Указанные цены могут быть на 60—100% выше, чем рассчитанные как 2,5% от кадаст­ра. И, конечно же, сохранение нынешних цен нарушает требование Президента РФ об их снижении. Спрашивается, стоило ли четыре года писать новый проект?

Во всех случаях — и по как бы «льготным» ценам, и по запредельной кадастровой цене (о ней речь ниже) — субъектам РФ дается право ее произвольного изменения. Это от­крывает возможности для фаворитизма и коррупции — чиновникам дозволяется уста­навливать цены в отношении каждого от­дельного земельного участка.

К данному перечню следует добавить поло­жения уже действующих законов, которые продублированы в тексте проекта.

Участки под зданиями передаются бес­платно:

• религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначе­ния (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 26.09.97 № 125-ФЗ «О свободе совести...);

• общероссийским общественным орга­низациям   инвалидов   и   организациям, единственными учредителями которых яв­ляются   общероссийские   общественные организации инвалидов (ст. 1 и 2 Феде­рального закона от 18.06.2005 № 60-ФЗ «О внесении изменений...»).

Кроме того, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предос­тавленные религиозным организациям на

Президент РФ В. Путин неоднократно говорил, что считает продажу земельных участков под приватизированными предприятиями несправедливой вторичной продажей

праве постоянного (бессрочного) пользова­ния, могут предоставляться им в собствен­ность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ (ст. 3 Закона от 26.09.97 № 125-ФЗ).

Прежде чем анализировать различие в приведенных выше ценах, следует сказать главное. Дискриминация всех нерелигиозных и «неинвалидных» организаций нарушает конституционные нормы о равенстве прав граждан, о запрете любых форм ограничения их прав, в т. ч. по признакам религиозной принадлежности, об отделении церкви от го­сударства (п. 2 ст. 6; П-. 2 ст. 8; п. 4 ст. 13; п. 2 ст. 19; п. 2 ст. 14 Конституции РФ). Для исполне­ния этих требований Конституции равное право бесплатного дооформления собствен­ности на недвижимость должны иметь все граждане и организации.

Дискриминация усиливается тем, что проект дарует религиозным организациям право безвозмездного срочного пользова­ния участками. Официальные религиозные организации не будут платить налог на зем­лю, что нарушает конституционные требо­вания о равенстве всех перед законом. В ча­стности, такая льгота усложнит регистра­цию новых религиозных организаций, не говоря уже о нарушении принципа платного землепользования.

Конец капитализма

Думский Комитет по собственности утвер­ждает, что для юридических лиц и индивиду­альных предпринимателей законопроектом установлен срок завершения переоформле­ния — до 1 января 2010 г., а для собственни­ков линейных объектов — до 1 января 2013 г. На самом деле все не так. До упомянутых дат застроенные земельные участки продаются по перечисленным выше как бы льготным це­нам (новая редакция п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса...»). Затем всту­пит в силу общая норма проекта — о цене рав­ной кадастровой стоимости. В результате че­рез два с половиной года затраты на выкуп участка возрастут в 40 (!) и более раз. Цена за­претительная. И без формального «заверше­ния переоформления» она действительно сделает невозможным выкуп участков.

Более того, начиная с 1 января 2011 г. вво­дится большой штраф за нарушение юриди­ческим лицом или индивидуальным пред­принимателем «сроков и порядка пере­оформления» - от 20 до 100 тысяч рублей. Число таких штрафов не ограничено, так что их суммы могут быть многократно ум­ножены. Таким способом государство наме­рено принудить собственников зданий и строений к заключению договора.

Формально вам предоставлен выбор меж­ду собственностью на участок и его арендой. В действительности для многих, как мы по­кажем ниже, оставлен только один путь — аренда/Понуждение к замене бессрочного и безусловного права пользования земельным участком на временную и ограниченную произвольными условиями земельную арен­ду по существу означает отмену частной соб­ственности на здания и строения. Это нару­шает Основы конституционного строя стра­ны и свободу договора (CTV 2 и 18; ч. 1>ст. 34 Конституции РФ).

Чиновники не решились на исключение нормы ЗК РФ о действительности ранее предоставленного права постоянного (бес­срочного) пользования (норму первого чтения об исключении ч. 3 ст. 20 ЗК РФ из текста убрали). Видимо, потому, что Кон­ституционный Суд РФ указал, что только сохранение имеющегося права бессрочно­го пользования обеспечивает конституци­онную свободу договора (Определение КС РФ от 25.12.2003 № 512-0). Указанная по­зиция КС означает, что собственники зда­ний имеют не два, а три варианта дейст­вий: переоформить участок в собствен­ность, в аренду или сохранить имеющееся право ПБП. Но проект штрафует за жела­ние сохранить законное право на участок, за неисполнение явно неконституционно­го понуждения о замене бессрочного права на временное. Мы видим театр абсурда и произвола!

В Комитете по собственности утвержда­ют, что «за собственниками зданий, строе­ний, сооружений законопроектом закреплено исключительное право на приватизацию зе­мельных участков или приобретение прав их аренды. Это самая большая ложь. Данное исключительное право уже зафиксировано в Законе. Правда же в том, что такое право проект, по сути, отменяет. Звучит неброско: «Если иное т установлено федеральными за­конами, исключительное право на привати­зацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственни­ки зданий, строений, сооружений...» (новая редакция абз. 2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Несмотря на отсылку к пока не существу­ющему закону, эта новация буквально по­трясает основы конституционного и эконо­мического миропорядка в стране. Она озна­чает, что будущий закон позволит приобре­тать участки под частными зданиями треть­им лицам. Новация позволит посторонним лицам буквально выдергивать участки из-под частных зданий. Понимают ли чинов­ники в правительстве и их коллеги в Думе ее неизбежные последствия?

Если постороннее лицо становится собст­венником или арендатором земельного уча­стка под вашим домом, то вы попадаете к нему в кабалу и в конечном итоге будете ли­шены своего имущества. «Если иное...» от­крывает дорогу к массовому «черному пере­делу» частной недвижимости в стране в пользу власть имущих и к неизбежным бур­ным социальным последствием. И этот про­ект в Комитете по собственности называют «завершением процесса слияния земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений в единые объекты не­движимости».

Техника выдавливания из собственников

Проект устраняет некоторые барьеры для выкупа. Из Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации...» исключена коррупционная норма о запрете выкупа земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. В ЗК РФ продубли­рована норма Закона о приватизации о праве на выкуп земельных арендаторов (см. «Ком­ментарий к комментарию: Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков», «эж-Юрист» № 24, 2005 г.). Но не устранены главные пре­пятствия, возведенные как бы специально и заблаговременно. Проект не заставляет от­менить незаконную норму Постановления Правительства РФ от 07.08.2002 № 576 о представлении документов по госрегистра­ции всех сооружений на участке (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ позволяет выкупить тот участок, ко­торый вы имеете). Суть данного барьера в следующем. Регистрация невозможна без ак­тов о вводе в эксплуатацию, которых нет по большинству приватизированных объектов. Получить акт без санкции местной админи­страции невозможно, поэтому в выкупе отка­зывают из-за якобы самовольных построек.

Теперь проект, по сути, легализует этот барьер. Если на территории предприятия зда­ние возведено на новом месте, надо будет вы­делять отдельный участок под каждым но­вым зданием и платить за выкуп больше — по «прейскуранту» ставок земельного налога.

По Федеральному закону от 18.04.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений...» чинов­ник до 1 января 2010 г. может произвольно зарезервировать, запретив к выкупу, любой участок. И не будет нести никакой финансо­вой ответственности: от изъятия через 7 лет можно отказаться, не возмещая ущерба. Кро­ме того, в этот Закон перекочевала норма проекта о выкупе, по которой договор арен­ды заключается на срок резервирования зе­мельного участка. Теперь актом резервиро­вания собственник здания, имущественного комплекса лишается всяких прав на участок.

Недавний Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении измене­ний в Градостроительный кодекс...» под предлогом государственных и муниципаль­ных нужд узаконил изъятие в интересах ча­стных лиц целых городских районов.

Новый Водный кодекс ввел запрет на при­ватизацию земельных участков в пределах 20 метров береговой полосы и 5 метров для ручьев до 10 км от их истока, что оставляет в распоряжении чиновников территорию, сравнимую с территорией всей Франции.

Загоняемых в административную аренду успокаивают: максимальная арендная плата будет ограничена. Для земель сельхозназна­чения — 0,3 % от кадастра, для участков, ог­раниченных в обороте или изъятых из обо­рота, — 1,5%, для прочих — 2%. Но справед­ливых условий земельной аренды не будет — чиновник-арендодатель сможет установить любые иные кабальные условия договора.

Общий вывод по новым условиям выку­па неутешителен: под прикрытием разгово­ров о снижении выкупной цены застроен­ных участков созданы гарантированные условия для административного передела недвижимости.