Публикации » Быть или не быть переоформлению?

23 мая 2007 г.

Начавшаяся в 90-х годах прошлого столетия земельная реформа предполага­ла устранение монополии государственной собственности на землю, закре­пив в Конституции РФ соответствующее положение о равноправии всех форм собственности - государственной, муниципальной, частной и иных, в том чис­ле на землю. Тем не менее переход от монополии государственной собствен­ности на землю не завершен и по сей день.

В начале земельной реформы земельные уча­стки предоставлялись на так называемых сур­рогатных вещных правах, а именно на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Пра­вовая природа соответствующих ограничен­ных вещных прав не позволяла и не позволя­ет землепользователю в полной степени реа­лизовать всю совокупность существующих правомочий. В первую очередь это касается правомочия распоряжения.

Таким образом, в результате земельной реформы, одной из целей которой было предоставление земли в частную собствен­ность, землепользователи не приобрели возможности всеобщего вовлечения земель в гражданский оборот.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в дей­ствие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ юридические лица обязаны те­перь переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных уча­стков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2008 года в соот­ветствии с правилами ст. 36 Земельного ко­декса РФ.

Данное положение в полной мере отражает принцип, заложенный земельной реформой, но следует напомнить, что указанная обязан­ность была установлена упомянутым законом еще в 2001 году и неоднократно продлевалась до 2004,2006 и теперь до 2008 года.

Тем не менее, несмотря на законодательное закрепление положения о переоформлении соответствующих «суррогатных» прав реали­зации, указанной обязанности по тем или иным причинам ждать не приходится.

В литературе неоднократно поднимался вопрос о судьбе права постоянного (бес­срочного) пользования в случае неисполне­ния императивно установленной законом обязанности по его переоформлению. Дей­ствительно, законом не предусмотрена от­ветственность за неисполнение указанного требования, а потому перед землепользова­телями встал извечный вопрос: «Быть или не быть... переоформлению?»

«За» и «против»

Однако данный вопрос актуален в том слу­чае, когда хозяйствующий субъект не пре­тендует на осуществление распорядитель­ных функций в отношении соответствующе­го земельного участка и стоит перед выбо­ром между существующим правом постоян­ного (бессрочного) пользования и правом аренды. Несомненно, в данном случае право постоянного (бессрочного) пользования ку­да привлекательнее. Ведь земельный налог, взимаемый при соответствующем земле­пользовании, как правило, значительно меньше арендной платы.

Кроме того, в отличие от арендных отно­шений (которые собственник может разо­рвать по своей инициативе) право постоян­ного (бессрочного) пользования более «ста­бильно», является вещным правом (хотя и ограниченным) и подлежит прекращению применительно к правилам прекращения права собственности (ст. 283 ГК РФ). Соответствующие правила регламентированы главой 7 ЗК РФ, а также главами 15 и 17 ГК РФ, закрепляющими особый порядок при­нудительного прекращения права, осущест­вляемый в исключительных случаях.

Прямо противоположна ситуация, когда обладающему земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования зем­лепользователю по тем или иным соображе­ниям в первую очередь в целях большей эко­номической эффективности использования соответствующего имущества необходимо наличие в отношении него распорядительных функций. Как правило, это связано с необхо­димостью внесения земельного участка в ус­тавный капитал организации либо когда зе­мельный участок мог бы выступить предме­том залога. Конечно же не стоит забывать и о возможности вовлечения земель в хозяйст­венный оборот, в том числе путем соверше­ния сделок по их купле-продаже.

Тем не менее, несмотря на желание таких землепользователей как можно скорее при­обрести соответствующие земли в собствен­ность, процесс переоформления происходит крайне затруднительно и зачастую в судеб­ном порядке, о чем свидетельствует много­численная судебная практика.

Опыт Москвы

Ярким примером того служит переоформле­ние прав постоянного (бессрочного) поль­зования на территории города Москвы.

До недавнего момента столичные власти попросту игнорировали положения феде­рального законодательства; предоставляю­щие возможность приобретения земельных участков путем совершения купли-продажи, в том числе в порядке переоформления пра­ва постоянного (бессрочного) пользования, установив в качестве основной формы прав на землю ее аренду у московского прави­тельства.

В последнее же время наметилась некая положительная тенденция возможности пе­реоформления права постоянного (бессроч­ного) пользования в собственность. К при­меру, в целях приобретения земельных уча­стков в собственность лицами, владеющими ими на вышеуказанном праве, а также явля­ющимися собственниками соответствую­щих зданий или сооружений, во исполнение Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ правитель­ством Москвы было издано Постановление от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче зе­мельных участков на территории города Москвы в частную собственность».

Данный акт достаточно подробно регла­ментирует основания, условия и порядок переоформления земель в собственность, однако фактически не работает на практике. На сегодняшний день подавляющее боль­шинство земель под предприятиями на тер­ритории г. Москвы так и не переоформлены. Связано это с тем, что столичные власти, считая аренду преимущественной формой прав на землю, упорно сопротивляются ши­рокомасштабной передаче земель в собст­венность и предоставляют лицам, владею­щим земельными участками на праве посто­янного (бессрочного) пользования, воз­можность оформить право аренды.

Осознавая всю ценность земельного ресур­са в российской столице, понять московские власти можно. В силу Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ выкупная цена земли в Москве не может превышать 30-кратную ставку земель­ного налога, а по этой методике стоимость зе­мли будет явно не соответствовать ее дейст­вительной рыночной стоимости.

Отметим, что в настоящее время МЭРТ подготовило законопроект, согласно кото­рому стоимость выкупа земли под предпри­ятиями для Москвы и Петербурга будет рав­няться от 20 до 80% ее кадастровой стоимо­сти. Для остальных же субъектов стоимость земли будет равняться 2,5% ее кадастровой стоимости.

С проблемой приобретения права собст­венности на земельные участки под пред­приятиями, находящимися в собственности города Москвы, сталкиваются и организа­ции, владеющие соответствующими земля­ми на правах аренды.

Касаясь практической реализации меха­низма выкупа земельных участков, арендуе­мых собственниками зданий, строений и со­оружений, следует обратиться к п. 13.3 Пос­тановления правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земель­ных участков на территории города Москвы в частную собственность». В данном пункте указывается, что собственники зданий, строений, сооружений, заключившие дого­вор аренды земельного участка, занятого такими зданиями, строениями, сооружения­ми и необходимого для их использования, после вступления в силу настоящего Поста­новления утрачивают право выкупа такого земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Это явно противоречит поло­жениям п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых воп­росах, связанных с применением земельно­го законодательства», устанавливающего, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в дейст­вие ЗК РФ, не лишает собственника недви­жимости права выкупа данного земельного участка в соответствии с и. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Переоформление в московской области

Проблемы с переоформлением права посто­янного (бессрочного) пользования сущест­вуют и в других субъектах РФ. Ярким при­мером тому является Московская область.

Законами Московской области от 07.06.96 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений на территории Московской об­ласти» и от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного на­значения на территории Московской облас­ти» регламентированы основания, порядок и условия переоформления права постоян­ного (бессрочного) пользования земель на территории Московской области. Данными актами также устанавливается расчет вы­купной стоимости земельных участков в за­висимости от категории и наличия зданий, строений, сооружений на соответствующих участках.

Стоимость земель сельскохозяйственного назначения как занятых зданиями, строени­ями, сооружениями, так и не занятых пос­ледними, и земель поселений, занятых зда­ниями, строениями, сооружениями, опреде­ляется как произведение установленного размера ставки земельного налога, а также в процентах от кадастровой стоимости соот­ветствующего земельного участка.

В свою очередь, стоимость земель посе­лений, не занятых зданиями, строениями, сооружениями, определяется в соответст­вии с п. 4 ст. 12 Закона Московской облас­ти от 07.06.96 № 23/96-ОЗ и устанавлива­ется в размере, равном рыночной стоимо­сти земельного участка. Также норма гла­сит, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством РФ об оценочной дея­тельности.

Исходя из вышеупомянутых требований Закона для заключения договора купли-продажи земельного участка при пере­оформлении права постоянного (бессроч­ного) пользования необходимо определить его стоимость, являющуюся одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества. Отсюда возникает вопрос: кто из сторон соответствующего до­говора купли-продажи должен стать заказ­чиком по договору оценки земельного уча­стка и, как следствие, оплатить услуги оцен­щика?

Прямого указания Закона по данному по­воду не имеется. Однако согласно ст. 36 ЗК РФ, устанавливающей правила переоформ­ления права постоянного (бессрочного) пользования, уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня поступления от землепользователя заявления о переоформ­лении права постоянного (бессрочного) пользования готовит проект договора куп­ли-продажи направляет его заявителю с предложением о заключении соответствую­щего договора.

Следовательно, согласно ст. 435 ГК РФ данный проект договора является офертой и должен содержать все существенные усло­вия договора, в том числе условия о цене, ус­танавливаемой в соответствии с законода­тельством РФ об оценочной деятельности. Таким образом, обязанность представления материалов оценки соответствующих зе­мельных участков лежит на стороне, напра­вляющей оферту.

Вопрос о распределении расходов по про­ведению оценки земельных участков на зако­нодательном уровне также не регламентиро­ван. Теоретически он может быть отражен по согласованию сторон в содержании заключа­емого договора. Тем не менее сторона, являю­щаяся продавцом, в лице уполномоченных органов явно не вспоминает о принципе сво­боды договора как об основополагающем принципе гражданского права и строго при­держивается «примерной» формы договора, утвержденной Информационным письмом Министерства имущественных отношений Московской области от 14.09.2006 № ИС-11306.

В указанном Информационном письме установлен подробный порядок переоформ­ления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды. Данным документом в противоре­чие с федеральным законодательством зна­чительно расширены полномочия соответ­ствующих органов по согласованию доку­ментации, необходимой для заключения до­говора купли-продажи.

В Информационном письме определен­ный п. 6 ст. 36 ЗК РФ двухнедельный срок для направления уполномоченным орга­ном проекта договора землепользователю после соответствующего обращения увели­чен до 1 месяца. Кроме того, документ уста­навливает усложненный механизм заклю­чения договора, предусматривающий пред­варительное Согласование проекта реше­ния органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в Ми­нистерстве имущественных отношений Московской области, а затем согласование проекта договора.

В результате введенной Информацион­ным письмом процедуры срок, в течение ко­торого землепользователю после соответст­вующего обращения направляется проект договора, растягивается более чем на 4 ме­сяца, а органы исполнительной власти субъ­екта Федерации (в данном случае — Мос­ковской области) наделены дополнитель­ными согласовательными полномочиями, что, как известно, на практике порождает коррупцию.

Можно предположить, что установлен­ный Законом РФ «О введении в действие Зе­мельного кодекса РФ» срок переоформле­ния права постоянного (бессрочного) поль­зования будет продлен, так как имеющееся правовое регулирование и препоны мест­ных чиновников вряд ли способствуют за­вершению данного процесса до 1 января 2008 года.