Публикации » К вопросу о "дачной амнистии"

28 июля 2006 г.

С 1 сентября 2006 года вступает в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос­сийской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав гра­ждан на отдельные объекты недвижимого имущества», посвященный сокра­щению и удешевлению процедуры получения гражданами права собственно­сти на определенные земельные участки и объекты недвижимости.

Законом были изменены ст. 8,12,16—18,20, 25.2 и введена новая ст. 25.3 в Закон о реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти новеллы направлены на разрешение следующих проблем.

Проблема отсутствия у граждан России документов, «признаваемых» Законом о ре­гистрации основаниями для регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные для ведения личного под­собного, дачного хозяйства, огородничест­ва, садоводства, индивидуального гаражно­го или индивидуального жилищного строи­тельства (далее — участки). Данная пробле­ма была порождена не введением в действие Закона о регистрации, а хаотичным, непред­сказуемым, субъективистским и порой про­сто незаконным выделением земельных участков для указанных целей. Так, под­тверждением получения права пользования или владения, а иногда права собственности могли выступать документы, не имеющие никакой юридической силы с точки зрения позитивного цивильного права, так как из­давались лицами или органами без соответ­ствующих на то полномочий, либо в отно­шении чужих земель, либо без отсылки к норме права и т. п. Лишь некоторые граждан не смогли зарегистрировать права на свои участки при скрупулезной проверке сквозь призму ст. 17 Закона о регистрации.

До 01.09.2006 законопослушным гражда­нам России предлагался единственный спо­соб юрисдикционной формы защиты своих субъективных прав — разрешение спора в су­дебном порядке. Осознавая правомерность заявленных требований, но не имея инстру­ментов lex scripta (норм писаного права), су­дебные органы вынуждены были прибегать к аналогии права либо применять Конститу­цию Российской Федерации для защиты прав и охраняемых законом интересов граждан.

Следует учесть, что механизм легализа­ции прав, вводимый Законом, применим только для случаев, которые удовлетво­ряют в совокупности следующим требо­ваниям: во-первых, земельные участки долж­ны быть предоставлены до введения в дейст­вие Земельного кодекса РФ, т. е. до 30.10.2001; во-вторых, они должны быть предоставлены в строго определенных целях: для ведения лично­го подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражно­го или индивидуального жилищного строительства; в-третьих, зарегистрировать можно только право собственности, гражда­нина, а не иное вещное право.

При этом законодатель создает преце­дент легальной трансформации сущест­вующего ограниченного вещного права (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) в право собственности исключительно путем признания такового органом ис­полнительной власти государства (реги­стрирующим органом). Мало того, если в документах о предоставлении граждани­ну земельного участка вообще не указан вид права или его невозможно опреде­лить, то гражданин также вправе зареги­стрировать право собственности на та­кой земельный участок. Последний случай предполагает признание государством воз­можности трансформации обязательственно­го права (аренды, срочного пользования и пр.), права владения или права пользования в легальное право собственности. В любом случае принятия какого-либо решения о предос­тавлении таких земельных участков в собст­венность граждан не требуется, и с момента регистрации права собственности соответст­вующее право пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного поль­зования прекращается.

Упрощенный порядок

При соблюдении всех вышеперечисленных условий основаниями регистрации права собственности гражданина на земельный участок признаются:

- акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государствен­ной власти или органом местного самоупра­вления в рамках его компетенции и в поряд­ке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Под это понятие подпадает любой акт, изданный органом власти до введения в действие ЗК РФ и каса­ющийся только первого этапа наделения зе­млей — предоставления земельного участка. Такими актами вид вещного или обязатель­ственного права конкретного лица на уча­сток мог и не определяться. Компетенция органа власти и порядок издания указанных актов должны быть основаны на законода­тельстве соответствующего (не обязательно федерального!) уровня;

- акт (свидетельство) о праве гражданина на  земельный участок, выданный уполномоченным органом государствен­ной власти в порядке, установленном зако­нодательством, действовавшим в месте из­дания такого акта на момент его издания. Это основание отличается от предыду­щего тем, что выдавать такой документ мог орган только государственной вла­сти, а также тем, что этот документ уже указывал либо на определенный вид права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бес­срочное) пользование), либо на принад­лежность участка конкретному лицу;

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйствен­ней книги о наличии у гражданина пра­ва на земельный участок, предоставлен­ный для ведения личного подсобного хозяйства. Это основание является од­ним из самых распространенных в про­винциальной России, так как в большин­стве сельсоветов и сельских администраций их работники продолжали вести нехозяйст­венные книги, которые учитывали, кто яв­ляется действительным хозяином (владель­цем) конкретного земельного надела. К со­жалению, указываемые в похозяйственных книгах основания перемены владельцев (собственников) чрезвычайно скупы (на­пример, наследство, договор, выделение и пр.) и не подтверждаются копиями соответ­ствующих документов. Тем не менее до пос­леднего времени нотариальная практика признавала выписки из похозяйственных книг основанием включения имущества в наследственную массу, и не только в отно­шении земельных участков. Теперь форма выписки из похозяйственней книги должна быть установлена Росрегистрацией и дове­дена до сведения всех правоприменяющих органов и должностных лиц. Данное прави­ло закреплено в п. 4 ст. 18 Закона о регист­рации, что представляется не вполне умест­ным, так как по своему назначению выписка играет роль правоустанавливающего, а не технического (описательного) документа, и относится к основаниям государственной регистрации. Следовательно, требования к ней должны располагаться в п. 1 ст. 18 Зако­на о регистрации;

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на такой земельный участок. Это основание придает перечню открытый характер. С од­ной стороны, такой подход можно приветст­вовать, так как документальные подтвержде­ния, как было уже сказано выше, отличались своим разнообразием и их невозможно втис­нуть в прокрустово ложе всего лишь трех перечисленных случаев. С другой стороны, по­добное изложение нормы права свидетельст­вует о ее «каучуковом» характере, а следова­тельно, о возможных злоупотреблениях.

Так же как и во всех остальных случаях ре­гистрации прав на земельные участки, к заяв­лению и вышеперечисленным документаль­ным основаниям регистрации должен прила­гаться кадастровый план земельного уча­стка. Однако для того, чтобы получить такой кадастровый план, гражданину следует опла­тить весьма дорогостоящее мероприятие — межевание своего земельного участка, если таковое ранее не проводилось. Согласно ст. 11 Закона предельные максимальные це­ны (тарифы, расценки, ставки и т. п.) работ по проведению территориального землеустрой­ства в отношении таких участков могут уста­навливаться субъектами РФ на период до 01.01.2010. К сожалению, на сегодняшний день процедура межевания занимает от одно­го до двух месяцев и требует оплаты расходов в размере до 10 тысяч рублей.

Законодатель, предугадывая возникнове­ние возможных расхождений по площади в правоустанавливающих документах и када­стровом плане, запретил рассматривать та­кие расхождения как повод для отказа в ре­гистрации. Вместе с тем к основному переч­ню оснований для отказа в регистрации, ус­тановленных ст. 20 Закона о регистрации, с учетом данных особенностей добавлен за­прет на регистрацию права собственности гражданина на земельный участок, который не может быть предоставлен в частную соб­ственность.

Если гражданин представляет заявле­ние, документ об уплате государствен­ной пошлины, кадастровый план и один из вышеуказанных правоустанавливаю­щих документов, то истребование у него иных документов не допускается. Следо­вательно, регистрирующий орган все свои сомнения в отношении существования за­прета на предоставление земельного участка в собственность гражданина должен устра­нять самостоятельно.

Регистрация построек

Другая проблема, решаемая новеллами — приобретение права собственности граждан на объекты недвижимости, созданные на зе­мельных участках, отведенных для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, для садоводства или индивидуального жи­лищного строительства. При этом Закон ус­тановил некоторые особенности регистра­ции права собственности граждан на объекты недвижимого имущества, для строитель­ства или реконструкции которых не требу­ется соответствующего разрешения; Вводи­мыми поправками процедура регистрации таких объектов сведена к представлению гражданами в регистрирующий орган пра­воустанавливающих документов на землю и документов, подтверждающих факт созда­ния объекта и содержащих его описание.

Нововведения будут действовать при од­новременном соблюдении следующих усло­вий: во-первых, собственниками объектов могут выступать только граждане; во-вто­рых, объект должен либо располагаться на земельном участке, отведенном для выше­указанных целей, либо не требовать разре­шения на строительство. Объекты могут быть и незавершенные строительством.

Получение разрешения на строительство не требуется в случаях;

- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическо­му лицу, или строительства любого объекта на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитально­го строительства (киосков, навесов и др.);

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогатель­ного использования, под которыми следует понимать любые постройки, предназна­ченные для обслуживания основного зда­ния либо имеющие вспомогательный хара­ктер (сарай, баня, летняя кухня, иные над­ворные постройки, теплицы, парники, на­весы и т. д.);

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такое изменение не затрагивает конструк­тивные и другие характеристики их надеж­ности и безопасности, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные па­раметры разрешенного строительства, ре­конструкции, установленные градострои­тельным регламентом;

- иных ситуаций, если в соответствии с  Градостроительным кодексом РФ (да­лее — ГрК РФ), законодательством субъек­тов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Приведенный перечень случаев, когда разрешение на строительство не требует­ся, не исключает необходимости соблюде­ния технических регламентов (СНиП, СанПиН и пр.), градостроительных регла­ментов и предельных параметров допусти­мого строительства. Этот перечень не яв­ляется закрытым — субъекты Российской Федерации могут определять и иные объе­кты, для строительства которых не требу­ется разрешения.

Главным основанием регистрации прав на указанные объекты являются документы, подтверждающие факт создания объекта. Они могут быть различными.