11 января 2006 г.
Законопроекты о переоформлении собственности на землю вновь отложены
ДВА жизненно важных вопроса по оформлению земли в собственность, решение которых было обещано в прошлом году, плавно перекочевали в новый 2006 год.
Первый вопрос касается юридических лиц. Буквально в последних числах декабря президент подписал закон, продлевающий срок переоформления земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения до 1 января 2008 года. Так что, похоже, опять фабрики и заводы остались без земли на неопределенный срок.
Напомним, что до 1 января 2004 года компании владели землей на правах «бессрочного пользования», но согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, как раз 1 января 2004 года истекал срок, до которого предприятия должны были решить, будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду. На тот момент большая часть земельных участков оказалась не оформленной в соответствии с требованиями законодательства. Практически не был проведен системный учет и регистрация прав на земельные участки под приватизированными объектами недвижимости. Процедура постановки на кадастровый учет и регистрация прав занимают не один месяц, так что завершить все процессы вовремя для подавляющего большинства землепользователей оказалось нереальным.
Так что государству, для того чтобы предприятия в начале года не оказались в правовом вакууме, пришлось принять Закон о переносе срока прекращения действия бессрочного пользования землей до 2006 года.
Казалось бы, вопрос решен и теперь переоформить все за два года не составит проблем. Однако есть одно большое «но»: ставки выкупа земли слишком высоки. Выкуп всех земель под предприятиями, по различным оценкам, обошелся бы промышленникам в 60-100 миллиардов долларов.
Дело все в том, что цена продажи земли определяется умножением ставки земельного налога на устанавливаемый субъектом РФ коэффициент. Ставки выкупных цен по регионам отличаются. В городах с населением свыше 3 миллионов человек выкупную цену разрешено устанавливать до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с населением от 500 тысяч человек - до 17, а в Остальных населенных пунктах до десяти ставок. При этом манипуляции с коэффициентами ставок со стороны субъектов Федерации и муниципальных образований практически ничем не ограничены. В результате во многих регионах России установлены высокие цены на земельные участки. При таких условиях в выкупе заинтересованы собственники объектов недвижимости, расположенных на небольших по площади земельных участках (банки, казино, АЗС. рынки). Большинство представителей среднего и крупного бизнеса на сегодняшний момент не заинтересованы в приватизации земли по установленным в области ценам - слишком дорого.
С арендой дела обстоят еще веселее. Ставки аренды вообще никак законодательством не регламентируются. В результате расценки на аренду местные власти могут устанавливать на свое усмотрение. Более того, заключая краткосрочные и долгосрочные договора аренды, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, так же как и расторжение договора. Получается замкнутый круг, аренда не устраивает предпринимателей, так как не дает гарантий, а выкупать землю дорого.
Создавшаяся ситуация не устраивает никого. Поэтому, рассмотрев все доводы, правительство РФ согласилось с Минэкономразвития, предлагавшим снизить цену выкупа земли. С тех пор чиновники описали уже несколько вариантов снижения цены на землю, которые не устраивали то московское правительство, то предпринимателей, то самих чиновников. Последний текст законопроекта, подготовленный Минэкономразвития, установил стоимость выкупа земли на уровне 5 процентов от ее кадастровой стоимости, кроме Москвы и Санкт-Петербурга - 20 процентов, а ставка аренды на уровне 3 процентов в год.
Два года обсуждается земельный вопрос, новую редакцию поправок и методику расчета министерство должно было представить в правительство заново. Однако время проходит, а воз и ныне там. На сегодняшний день мы имеем еще один перенос на два года. Не получится ли так, что время как всегда пролетит быстро и незаметно: Один год пролетел впустую, другой... Где гарантии, что два новых года не пройдут так же, и мы не придем к тому, с чего начинали.
Бизнес уже нервничает. Если в начале он настаивал на том, что землю вообще надо отдавать бесплатно, то теперь разговор идет о том, что цена на землю должна быть относительно невысокой и доступной. Доплата по более высокой цене с учетом кадастровой оценки должна производиться перед перепрофилированием предприятий, выкупающих участки под производственными постройками. А первичная цена выкупа земли под предприятиями должна быть на уровне 1—2 процентов от ее кадастровой стоимости.
Второй не менее важный вопрос, решения которого ждут миллионы граждан, — это переоформление прав собственности на землю физических лиц, Минэкономразвития в прошлом году подготовило законопроект, который упрощал регистрации прав на земельные участки и постройки.
Сегодня, если у вас есть участок (кстати, совсем не обязательно садовый или дачный, может быть, это участок под индивидуальным жилым домом) и вы не прошли процедуру регистрации прав, опять же без разницы, принадлежит он вам на правах собственности, бессрочного пользования или аренды, совершить сделку с таким участком - продать или передать его по наследству — вы не можете.
Другая ситуация: вам повезло, и с участком все в порядке, но в свое время вы построили на нем дом, дачу, гараж без разрешения на строительство и приемку в эксплуатацию. По Гражданскому кодексу это самовольные постройки, а значит признать право на эти объекты можно только через суд. Поэтому большинство из нас сегодня не могут зарегистрировать участок или дом, так как это связано с большими затратами и бюрократической волокитой. Новый закон как раз был направлен на то, чтобы решить данные вопросы.
Газеты и журналы пестрели заголовками про амнистию на землю, а Минэкономразвития планировал, что Дума примет его на осенней сессии и с 1 января мы все начнем жить по-новому. На деле же вышло, что все не так просто. Законопроект был направлен в правительство, и оно его вроде бы даже в целом одобрило, но отправило на доработку. Так вот после этого Минэкономразвития вносил его доработанный несколько раз, меняя при этом название и некоторые термины. Сущность самого законопроекта оставалась та же.
Например, граждане, не имеющие возможности зарегистрировать права на землю из-за дефектов в правоустанавливающих документах. Так, в решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса (2001 год), а также других документах на землю иногда не указывался никакой вид права. Или другая крайность: выдавались свидетельства, где через запятую перечислены все три варианта - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Предоставлялось простое решение. Новый законопроект устанавливал правило: если вид права не указан либо неоднозначно указан, то он считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности.
Что же касается оформления прав на жилые и дачные дома, гаражи, законопроект предлагает революционное решение - распространить действие новой редакции Градостроительного кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. Напомним, что сегодня Градостроительный кодекс в новой редакции разрешил гражданам строить дачные дома, садовые домики и гаражи без разрешения на строительство. То есть все, у кого нет документов на строительство и ввод в эксплуатацию, смогут зарегистрировать свои права.
На вопрос, какая же судьба будет теперь у данного законопроекта, в Минэкономразвития нам пояснили, что сейчас новый закон находится в правительстве и в середине января он должен поступить в Думу и у него есть все шансы быть принятым в новом году. Ну что ж, поживем, увидим, сможет ли государство облегчить земельные мытарства граждан и предпринимателей.
Источник: "Российская бизнес-газета"