06 марта 2003 г.
С наступлением весны обычно разгораются страсти по земле. Особую роль в этих спорах играют земельные доли, которые предоставляли селянам после реорганизации сельхозпредприятий. Однако выделить свой участок было практически невозможно до принятия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Об основных его параметрах рассказывает консультант по правовым вопросам Комзема по Чувашской Республике А. Иванов.
- В соответствии с п. 1 ст. 12 этого закона владелец доли, - говорит Александр Иванович, - вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. Он также может передать долю в доверительное управление.
И сейчас в Чувашии около 156 тыс. (60,3 проц.) собственников земельных долей уже распорядились ими. Более 63 тыс. граждан передали земельную долю в аренду, около 88 тыс. внесли в уставный капитал сельхозпредприятий.
Всем долевикам были разъяснены положения Указа Президента РФ от 7.03.96 № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Все это делалось на совещаниях с участием руководителей сельскохозяйственных предприятий республики, выступлениях на районных собраниях депутатов, в средствах массовой информации и т. д. Несмотря на это, 21,4 тыс. свидетельств на земельные доли (8 проц.) до настоящего времени остаются невостребованными.
- Как используются земельные доли?
- На самых разных условиях. В Яльчикском районе, к примеру, в счет арендуемой земельной доли бесплатно обрабатывались земельные участки личных подсобных хозяйств граждан. Предоставлялся автотранспорт для перевозки топлива, стройматериалов на расстояние до 100 км, а также выделялись по 2 центнера зерна, 300 кг соломы и т. д. Но вопросов было всегда много. Как их разрешать? Есть две проблемы. Первая - землей в конечном итоге распоряжается коллектив, а не руководство сельхозпредприятия, что означает определенную зависимость этого руководства от собственников. При этом не надо больше платить не только земельный налог, но и какую-то сумму собственникам земельных долей. Вторая проблема. Действующие законы не совсем приспособлены к существованию многих сотен и тысяч собственников земли, состав которых к тому же постоянно меняется. Попробуйте практически уведомить всех собственников о предстоящей сделке, как того требует закон, вносить все текущие изменения в кадастровое дело, регистрировать сделки с земельными долями. Чтобы урегулировать все эти вопросы, и был принят Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю".
Каковы основные положения этого документа?
- Этим указом право собственности на земельную долю приравнивалось к праву собственности на земельный участок, также признавалось, что общая собственность на землю сельхозпредприятий всегда является долевой, то есть делимой. Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности имеет право передать земельную долю по наследству; продать; подарить; обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю или право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; передать земельную долю с выделением земельного участка в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельхозпредприятиям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; использовать земельную долю с выделением земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства. Последнее позволяет укрепить социальную защиту селян, создать дополнительные возможности для развития фермерства на основе расширения личных подсобных хозяйств граждан.
Следует обратить внимание на то, что и сама реорганизация сельхозпредприятий и приватизация земель являются пока еще не завершенным делом. Участник долевой собственности вправе по собственному усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею по своему усмотрению.
Но Конституция РФ, утверждая в ст. 36 свободу земельного собственника, определяет также пределы этой свободы. Нельзя причинять вред окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц. Необходимо обратить внимание на то, что распоряжаться собственностью гражданин может только если у него есть документ. Называется он свидетельством на право собственности на землю.
- Регулирует ли закон сделки с земельными долями?
- Разумеется. Сделки регулируются нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ, федеральных законов, других правовых норм РФ.
Здесь надо помнить, что при организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширении личного подсобного хозяйства, при передаче земельных долей в аренду сельскохозяйственным и другим предприятиям необходимо выделение земельных долей в натуре.
- Что это значит?
- Это очень сложная процедура, причем практически "заблокированная" ст. 246 и 252 Гражданского кодекса РФ. Они гласят, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. Преимущественное право покупки доли имеют остальные участники долевой собственности, которых продавец должен известить в письменной форме о своем желании продать долю. Выполнить это требование трудно. Ну где человеку узнать все адреса сотен участников долевой собственности. В общем, распоряжение земельной долей каким-либо предусмотренным законом способом на практике - дело труднореализуемое.
Однако после вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" все значительно упростилось.
- В чем заключается упрощенный порядок продажи?
- Продавец не обязан только в письменной форме извещать всех остальных собственников. Можно опубликовать сообщение в средствах массовой информации. Это позволит считать, что остальные участники долевой собственности уже извещены. Если в течение месяца не поступит возражений от других собственников, то заявленное местонахождение земельного участка считается согласованным и землеустроители могут установить границу участка в натуре.
Правда, дальнейшие шаги по продаже земельной доли, наоборот, усложнились. К примеру, если остальные собственники земельных долей в течение месяца откажутся от покупки продаваемой доли, продавец не вправе продать свою долю третьему лицу. Он обязан в письменной форме известить исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) орган местного самоуправления о намерении продать земельную долю с указанием цены. Если республика или область в месячный срок не воспользуется правом покупки, продавец может продать свою долю третьему лицу, но только через год. Такой порядок все затрудняет, но позволяет пользоваться правом преимущественной покупки.
Практика показывает, что даже после десяти лет реорганизации колхозов и совхозов люди не знают, что они собственники, с удивлением узнают о своих правах. К сожалению, есть и такие примеры, когда свидетельства о праве собственности на землю длительное время хранятся у руководителей хозяйств. Ну а в основном граждане сдают свои земли в аренду.
- Здесь тоже есть проблемы?
- Самые распространенные - это отказ сельхозорганизации от заключения договора аренды; очень низкий уровень арендной платы; невыплата арендной платы вопреки условиям договора. Сельхозорганизации отказываются заключать договоры аренды либо мало платят за аренду, а то и вообще ничего не платят, мол, нет денег и т. д. Здесь тоже очень много проблем - банкротство хозяйств, их обнищание, реорганизация.
Даже в Чебоксарском районе, где есть доступ ко всей информации, были случаи, когда земли, находящиеся в общей долевой собственности крестьян, передаются в аренду, отчуждаются руководителями хозяйств без согласия собственников.
- Каков порядок налогообложения земельных собственников?
- К сожалению, он не урегулирован ни в правовом, ни в организационном смысле. К сельхозпредприятиям налоговые органы предъявляют претензии только в тех случаях, когда земля является их собственностью, то есть внесена в уставный капитал.
А в целом собственники земельных долей не включаются в списки налогоплательщиков. И все потому, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит процедур взимания налога с собственников земельных долей.
В связи с поступающими в Федеральную службу земельного кадастра России запросами о взимании земельного налога с граждан - собственников земельных долей, а также по просьбе Министерства по налогам и сборам РФ Росземкадастр направил письма в Комземы по субъектам РФ. В них говорится, что в условиях несовершенства действующего законодательства районным и городским земельным комитетам рекомендуется (в дополнение к действующим спискам плательщиков земельного налога и арендной платы) представить в налоговые органы всю имеющуюся информацию о собственниках земельных долей и сделках с ними.
Кроме того, в Налоговом кодексе РФ говорится, что "неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков".