11 июля 2005 г.

Для строительства, ремонта и эксплуатации линейных объе­ктов (нефте-, газодобывающей промышленности и энерге­тики) требуется оформление документов на земельные участки, на которых эти объекты расположены, либо на которых пред­полагается строительство (ремонтные работы). Проблема усугубляется тем, что использование земель должно соответствовать их целевому назначению и принад­лежности к той или иной категории и разрешенному ис­пользованию.

Основание для пользования

Как правило, на период строительства объек­та отводится земельный участок размерами, который соответствует СНиПам и в границах которого согласовывается размещение объе­кта недвижимости всеми заинтересованными лицами/службами. В первую очередь, закон­ным владельцем соответствующего земель­ного участка.

Но отвод земельного участка не явля­ется основанием законного пользования соответствующим земельным участком на каком-либо праве. Для этого потребует­ся приобрести права на конкретный земель­ный участок, то есть заключить договор аренды либо установить сервитут.

Договор аренды предполагает использова­ние земельного участка (независимо от срока аренды) по его целевому назначению, далеко не всегда соответствующему категории земель. При заключении договора аренды зе­мельного участка, использование которого предполагается не по целевому назначению, обязательным требованием является перевод земель из одной категории в другую.

Сразу следует оговориться, что земельный участок должен пройти кадастровый учет уже на момент заключения договора аренды, а право собственности арендодателя должно быть зарегистрировано в Федеральной реги­страционной службе по месту нахождения зе­мельного участка.

На практике «подготовительный» процесс, включая получение кадастрового плана, как правило, ложится на плечи заинтересованно­го лица — арендатора — это проведение зем­леустроительных работ, съемка, межевание, согласование границ земельного участка, со­ставление землеустроительной документа­ции, внесение данных в земельный реестр и оформление кадастрового плана земельного участка.

Оптимальный вариант, если земельный участок, который необходимо оформить в аренду, находится в собственности одного ча­стного лица, то есть вопрос заключения дого­вора аренды и перевода земельного участка из одной категории в другую сведется в целом к согласованию размера арендной платы.

Следует отметить, что по окончании срока аренды и прекращении действия договора земельный участок подлежит переводу в другую категорию, если за­конный владелец планирует использо­вать его по первоначальному целевому назначению.

При этом все изменения, производимые с участком, подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Итак, кадастровый план земельного участ­ка получен, договор аренды заключен и за­регистрирован (если срок аренды один год и более); землевладелец согласен на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Ходатайство о переводе

Далее вам следует обратиться с ходатайством о переводе в соответствующий орган: в испол­нительный орган государственной власти или в орган местного самоуправления, уполномо­ченные на рассмотрение этого ходатайства. К ходатайству требуется приложить:

•выписку из ГЗК относительно сведений о земельном участке, перевод которого предпо­лагается осуществить;

• копию документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, ли­бо выписку из ЕГР индивидуальных предпри­нимателей/юридических лиц;

ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ВЕСЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СЕРВИТУТА НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОГО ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ОН БУДЕТ НЕОБХОДИМ ТОЛЬКО ПРИ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА НА ЧАСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

• выписку из ЕГРП о правах на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;

• заключение государственной экологиче­ской экспертизы (в случаях, предусмотрен­ных федеральными законами);

•  согласие правообладателя земельного участка на перевод участка из состава зе­мель одной категории в другую;

• расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяй­ства.

Как можно заметить, права собственника (владельца, пользователя) земельного уча­стка должны быть зарегистрированы в уста­новленном порядке, то есть сведения по уча­стку, который предполагается перевести из одной категории в другую, должны содер­жаться в ЕГРП.

В противном случае вы не сможете полу­чить выписку из ЕГРП, и соответственно в рассмотрении ходатайства вам будет отказано согласно подп. 2 п. 2 ст. 3 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

В этой связи возникает вопрос веро­ятности государственной регистрации прав собственника (владельца, пользо­вателя) земельного участка.

Возьмем, к примеру, земли сельскохозяй­ственного назначения. Приватизация зе­мель сельскохозяйственного назначения в начале 90-х позволила огромному числу лю­дей, трудившихся в сельскохозяйственных организациях (колхозах, совхозах), полу­чить в собственность землю, но не отдель­ные участки, а земельные доли.

Некоторые выделили земельные доли в натуре и распорядились ими по своему ус­мотрению (организовали КФХ, продали, по­дарили, обменяли, сдали в аренду и т. д.), в результате чего на рынке недвижимости по­явились земельные участки сельскохозяйст­венного назначения.

В связи с выделом земельных долей от­следить судьбу данных земельных участков гораздо проще, нежели определить оставшиеся земельные угодья, на которые собст­венники земельных долей имеют право об­щей долевой (совместной, коллективно-до­левой) собственности.

Соответственно собственникам земель­ных долей (и в первую очередь будущему арендатору) представляется проблематичным и материально затратным оформить кадастровый план сельскохозяйственных угодий для государственной регистрации прав общей долевой собственности.

Некоторые предприимчивые собственни­ки земельных долей, владея информацией о наличии промышленных объектов на зем­лях сельскохозяйственного назначения, вы­деляют свои доли в натуре, регистрируют свое право на конкретный земельный уча­сток — и заключают договоры аренды с владельцами объектов, расположенных на нем. Затем следует перевод земель, и бывший сельскохозяйственный участок становится, к примеру, участком земель промышленности.

Быстрый способ

По нашему мнению, установление сервитута на земли сельскохозяйственного назначения является менее затратным и в то же время быстрым по времени оформления докумен­тов вариантом законного получения прав на необходимый земельный участок.

Так, при установлении сервитута на весь земельный участок и государствен­ной регистрации сервитута не требуется представление кадастрового плана зе­мельного участка, он будет необходим только при установлении сервитута на часть земельного участка.

Регистрация сервитута проводится на ос­новании заявления собственника недвижи­мого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у послед­него соглашения о сервитуте.

В соглашении об установлении сервитута стороны определяют предмет соглашения, а также оговаривают срок действия сервиту­та, размер платы и порядок внесения платы за ограниченное пользование земельным участком, в случае если сервитут платный, а также для каких целей устанавливается сер­витут.

В дальнейшем если собственник земельного участка пожелает зарегистрировать об­ременение своего земельного участка серви­тутом, то ему в первую очередь необходимо зарегистрировать/подтвердить свое право на земельный участок, что тоже не являет­ся проблемным в силу ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ».

Для владельцев лицензий на пользование недрами при заключении соглашения о раз­деле продукции было бы удобнее одновре­менно решать вопрос и об установлении сервитута на земельный участок в границах лицензионного участка недр.

Аналогичным образом целесообразнее решать вопрос об установлении сервитута до начала строительства линейных объек­тов: железных дорог, трубопроводов и ли­ний электропередач.

Решать вопрос об установлении сервитута необходимо на уровне Правительства РФ, органов исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, поскольку заключение соглашений с собст­венниками земельных участков (собствен­никами земельных долей) для размещения протяженных объектов фактически за­труднено рядом условий.

Это и множественность участков, необхо­димых для размещения объекта, постоянно меняющийся характер требований со сторо­ны землевладельцев как в период строительства объекта, так и при проведении позднее ремонтных работ на объекте, невоз­можность согласования с землевладельцами соразмерной платы за пользование земельными участками и т. д. и т. п.

В свою очередь, права на землю могут быть ограничены, например, при установлении ох­ранных, санитарно-защитных зон и т. п., на основании актов исполнительных органов государственной власти, актов органов местно­го самоуправления или решения суда.

Итак, решайте сами, брать вам уча­сток в аренду и переводить его из одной категории в другую либо устанавливать сервитут.