16 февраля 2005 г.
Действующее земельное законодательство исходит из идеи отказа от права исключительной государственной собственности на землю и замены его множеством форм собственности. В эпоху рыночных отношений земля стала товаром. Однако земля - не только товар, но и охраняемый природный объект, и природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Как обеспечить такой принцип пользования землей, чтобы в нем сочеталось и рациональное землепользование, и землесбережение, и рыночные механизмы регулирования? Об этом - в интервью ИА REGNUM министр имущественных и земельных отношений Чувашии Александр Доманин.
Согласно новому Земельному кодексу Российской Федерации земля должна быть поделена на три вида собственности: федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную. Александр Викторович, когда в Чувашии должен завершится процесс разграничения государственной собственности на землю? Какие земли будут отнесены к собственности Чувашской Республики после разграничения?
Проблема разграничения государственной собственности на землю на данном этапе является центральной в сфере земельной политики. Разграничение государственной собственности на землю и регистрация права собственности Чувашской Республики и муниципальных образований на земельные участки должны завершиться к концу 2007 года. После завершения данного процесса будут созданы благоприятные условия для того, чтобы вся земля в нашей республике была задействована в гражданском обороте. Отнесению к собственности Чувашской Республики подлежат, во-первых, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящемся в республиканской собственности. Во-вторых, предоставленные соответствующим органам власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, организациям, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из республиканской собственности.
В последнее время много говорится о том, что земля должна обрести своего "хозяина" в лице эффективно работающего собственника, который имеет реальный экономический стимул, способен генерировать доход. Что в действительности должна дать передача земли в собственность?
Проводимая в настоящее время земельная реформа дала толчок и создала условия для интенсивного развития института права собственности на землю. Важным моментом в развитии данного института стало юридическое признание земли недвижимым имуществом. В результате земля приобрела сложный правовой статус, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Передача земель юридическим и физическим лицам с помощью рыночных механизмов поможет обеспечить эффективное использование земли. Право собственности на землю позволит пустить ее в хозяйственный оборот: сдавать в аренду, заложить, продать, использовать в ипотечном строительстве.
Означает ли это, что до конца 2007 года распоряжение землей строго ограничено?
В соответствии с федеральным законодательством до завершения разграничения по уровням собственности органами местного самоуправления распоряжение государственными землями осуществляется в пределах их полномочий. Минимущество Чувашии в соответствии с российским земельным законодательством осуществляет согласование решений органов местного самоуправления по отводу земельных участков органам государственной власти Чувашской Республики, государственным учреждениям, государственным предприятиям, а также согласовывает договора аренды. Кроме того, министерство ведет учет земельных участков и принимает решения о приватизации тех земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находившиеся до их приватизации в республиканской собственности.
Таким образом, почти вся земля в данное время находится в государственной собственности. Как осуществляется контроль за использованием государственных земель?
Государственным землям уделяется особое внимание. Они имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности. Конечно, государство, как и любой собственник, стремится повысить эффективность использования своего земельного ресурса, улучшить качество управления. Но очень важно обеспечить такой принцип пользования землей, чтобы в нем сочеталось и рациональное землепользование, и землесбережение, и рыночные механизмы регулирования. Для оперативного решения вопросов, возникающих при разграничении государственной собственности на землю, при Минимуществе Чувашии действует Комиссия по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, на которые у Чувашской Республики возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю. В состав Комиссии входят представители Минимущества Чувашии, Минприроды Чувашии, Комзема по Чувашской Республике, МВД Чувашии.
С какими нарушениями земельного законодательства чаще всего сталкивается Комиссия?
Одной из функций Комиссии является проверка использования земель на предмет их целевого назначения. Часто выявляются случаи, когда земля по целевому назначению не используется. Дело в том, что все без исключения лица обязаны использовать свои земельные участки в соответствии с той целью, которая была определена на момент предоставления земли. Целевое назначение в использовании земельного участка не может быть самостоятельно изменено его собственником или землепользователем. Отклонение от целевого назначения признается земельным правонарушением. Еще одним из нередко встречающихся нарушений является неправомерное изъятие земель у республиканских государственных учреждений или унитарных предприятий, хозяйственных обществ, приватизированных из республиканской собственности, и передача их третьим лицам.
Каковы причины отказа землепользователей от земельных участков?
Отказаться от земельного участка не так просто. Дело в том, что сейчас, как я уже говорил, происходит разграничение земель по уровням собственности. Чувашская Республика, муниципалитеты и Российская Федерация сами формируют свой земельный фонд с тем расчетом, что эта земля должна приносить доход в бюджет. А если после завершения разграничения государственной собственности на землю у Чувашской Республики на тот или иной земельный участок возникает право собственности, то республика должна сохранить за собой эту землю в пригодном состоянии для дальнейшего использования. Таким образом, в интересах республики, чтобы земельные участки предоставленной площадью использовались по целевому назначению и разрешенными способами, которые не должны наносить вред земле, как природному объекту и окружающей среде. Как раз чаще всего землепользователи обращаются с просьбами об изъятии у них земельных участков (или их части) по причине того, что участки фактически не используются для ранее предназначенных целей.
Что касается причин отказа от земельных участков, то они разные. Например, бывают такие случаи, когда на земельном участке находятся строения, подлежащие списанию, которые ни использовать, ни восстановить уже не представляется возможным. На освободившемся от объектов недвижимости земельном участке землепользователь не планирует что-либо строить. Таким образом, земля (часть земельного участка) предназначенная фактически не используется по ее целевому назначению, и землепользователю невыгодно платить за нее арендную плату.
Особое отношение к землям сельскохозяйственного назначения, так как они являются самыми незащищенными, площадь их за годы реформ резко сократилась практически во всех регионах России. И основной обязанностью именно сельскохозяйственных землепользователей является сохранение плодородия почв. А к снижению плодородия почв может привести именно нерациональное землепользование, например, путем посева сельскохозяйственных культур, непригодных для почв данного вида или постройка на землях сельхозназначения объектов недвижимости.
Были ли такие случаи, когда Комиссия положительно решала вопрос по отказу того или иного предприятия от занимаемого, но неиспользуемого им участка в его пользу?
Да, такие случаи есть. Например, Комиссией принято решение об отчуждении у РГУП "Чувашавтодор" части земельного участка, расположенного в Чебоксарском районе. Решение в пользу данного землепользователя принято потому, что изымаемая часть земельного участка занята овражистой местностью, которую из-за природно-климатических изменений невозможно использовать для каких-либо целей. А, значит, и невозможно получить доход. Для принятия решения об удовлетворении просьбы землепользователя об отказе от земельного участка Комиссия организовывает выездные проверки на месторасположение участка. На месте выявляется фактическое использование земельного участка и возможность вовлечения его в экономический оборот в случае неэффективного его использования.
Александр Викторович, и последний вопрос. Как вы думаете, когда все земли наконец-то будут отнесены к той или иной собственности, будет ли государство регулировать земельные отношения?
Введение многообразия форм собственности на землю не является самоцелью. Самым важным для любой реформы является наращивание национального богатства и улучшение условий жизни людей. Эффект использования земель зависит от защищенности правого статуса землепользователя, возможности использовать землю на том или ином праве и реализовать свои права на произведенный им продукт. Землепользователь может быть как собственником, так и арендатором. Рынок сам регулирует этот процесс, и государство может вмешиваться в него только путем создания и развития инфраструктуры, необходимой для его успешного функционирования.
Положительной стороной развития земельного рынка в России явилось создание систем государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделки с ним. В результате созданы предпосылки для развития правовых традиций гарантий прав на объекты недвижимого имущества. Современная информационная инфраструктура земельного рынка имеет кадастровую, экономическую и правовую составляющие, что соответствует принятым в Европе представлениям. В частности, данные государственного кадастра позволяют создать уникальное описание земельного участка, определить его местоположение, размеры, категорию, дать его графическое описание, что в совокупности повышает его инвестиционную привлекательность и позволяет потенциальным участникам сделок с недвижимостью иметь объективное представление о выставляемых на торги объектах.
Как можно ли достичь максимально эффективного землепользования?
На мой взгляд, в России необходимо реализовать такой принцип землепользования, как органичное сочетание государственной поддержки рационального землепользования и землесбережения и рыночных механизмов саморегулирования. Приоритетным направлением должно стать снижение бюрократических барьеров с целью облегчения выхода на рынок и дальнейшее развитие общефедеральной земельной информационной системы для создания более объемного рынка недвижимости и передачи в руки властей всех уровней действенного информационного ресурса, на основе которого они смогут решать вопросы развития своих территорий.
ИА REGNUM выражает благодарность пресс-службе Минимущества Чувашии за помощь в подготовке интервью
Источник: "Regnum"