24 января 2005 г.

Незавершенное строительство как объект аренды

Нередко при возведении новых объектов недвижимости строительство по каким-либо причинам прекращается, и объект остается незавершен­ным. В таких случаях возникают вопросы, является ли незавершенное строительство недвижимым имуществом, если да, то с какого момен­та? Может ли объект незавершенного строительства быть предме­том сделок, в частности, может ли он быть передан в аренду и какими нормами следует руководствоваться при регулировании таких отноше­ний: общими положениям об аренде или параграфом 4 главы 34 ГКРФ?

Установление правовой дефиниции

Универсального определения понятия объекта не­завершенного строительства на законодательном уровне не дано. В то же время упоминание его в нормативных актах дается в различных смыслах — от строящегося жилого дома в Законе «Об ипоте­ке» до (применительно к государственному строи­тельству) объекта, в отношении которого истекли установленные сроки строительства и строитель­ство приостановлено в связи с отсутствием средств материально-технического обеспечения. (Временное положение о порядке реализации объ­ектов незавершенного строительства, утвержден­ное межведомственной комиссией для координа­ции работ по совершенствованию нормативной ба­зы и нормализации незавершенного строительст­ва 06.04.94 № ФБ-8, Постановление Правительст­ва РФ от 03.02.92 № 59 «О мерах по продаже неза­вершенного строительством объектов», в редак­ции Постановления Правительства РФ от 21.03.94 № 209-СП РФ, 1992 № 7 ст. 35. САПП РФ, 1994, № 14, с. 1053). В данной работе под объектами незавершенного строительства предлагается понимать недостроенные и не введенные в экс­плуатацию имущественные комплексы, от­дельные здания, сооружения и иные объекты.

Статус

Для определения правил совершения сделок с объектом незавершенного строительства необхо­димо прежде всего ответить на вопрос: является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом? ГК РФ (ст. 130) не содержит указа­ний на незавершенное строительство как на не­движимую вещь.

В то же время содержащийся в данной статье перечень недвижимого имущества не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 ука­занной статьи к недвижимым вещам законом мо­жет быть отнесено и иное имущество. В п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) объект незавершенного строи­тельства представлен как объект недвижимого имущества, права на который регистрируются на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества. Таким обра­зом, объект незавершенного строительства данным законодательным актом прямо при­знан недвижимостью. Правда, в Законе не оп­ределен момент, с которого объект незавершен­ного строительства приобретает статус недви­жимости. Известна точка зрения (ее придержи­ваются Кротов М. В., Кузьмина Д. И., Сенчищев В. И., Суханов Е.А.), что объект незавершенного строительства становится недвижимостью толь­ко после государственной регистрации. Сторон­ники данной позиции ссылаются на ст. 219 ГК РФ. До государственной регистрации объект не­завершенного строительства не является недви­жимостью, а представляет собой лишь извест­ную совокупность строительных материалов и конструкций — как движимое имущество. Полу­чается, государственная регистрация права соб­ственности на вновь созданный объект строи­тельства имеет своим следствием юридическое признание такого объекта недвижимым имущест­вом и наоборот. Указанное обстоятельство, в свою очередь, свидетельствует о том, что отчуж­дение такого имущества, а равно как и передача его в аренду могут осуществляться по упрощен­ным правилам, установленным для отчуждения движимого имущества.

Существует мнение о том, что обязательным условием признания незавершенного строитель­ства недвижимостью является необходимость совершения с указанным объектом сделки (Акту­альные вопросы регистрации недвижимости в РФ. Козырь О. М.//Юридический мир., 1997, №9 с. 4&-4Э, № 10. с. 53-65).

На наш взгляд, определять объект неза­вершенного строительства как недвижимое имущество только в зависимости от госу­дарственной регистрации или необходимо­сти совершения с указанным объектом сдел­ки является не совсем верным, поскольку объект незавершенного строительства факти­чески неразделим с земельным участком, на ко­тором он находится, и имеет немалую стои­мость, в связи с чем относить такой объект к движимому имуществу является несколько не­естественным.

Так какой же критерий следует использовать при определении статуса объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества?

В Информационном письме от 13.11.97 № 21 ВАС РФ не стал увязывать возникновение у объ­екта незавершенного строительства статуса не­движимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому! объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуще­ству, был определен как невозможность переме­щения такого объекта без несоразмерного для него ущерба.

" В то же время официальная судебная практика в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 содержит разъяснение, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона незавершенные строительст­вом объекты, не являющиеся предметом действу­ющего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

На наш взгляд, оба вышеназванных критерия страдают некоторыми недоработками.

В первом случае не исключена ситуация, когда перемещение объекта незавершенно­го строительства без причинения ему несоразмер­ного ущерба невозможно. Однако, учитывая, что подрядные работы по строительству здания или возведению сооружения могут быть продолжены на любом этапе, установить неизменные индивиду­альные признаки соответствующего объекта при совершении с ним сделки, например аренды, будет невозможно, учитывая, что в период аренды в ре­зультате произведенных работ эти признаки изме­нятся.                                                    

Давая оценку второму критерию, следует учитывать, -что объект незавершенного строительства фактически всегда связан с зе­мельным участком, на котором он находится, по­скольку право на застройку или возведение иного объекта недвижимости неразрывно связано с пра­вами застройщика на земельный участок, на кото­ром осуществляется строительство. Однако строи­тельная конструкция, не являющаяся объектом действующего договора подряда, может не иметь промежуточных звеньев, связывающих ее с зем­лей. В этом случае не исключена возможность пе­ремещения данной конструкции с одного земельно­го участка на другой без причинения ей значитель­ного ущерба. И придание такому объекту незавер­шенного строительства статуса недвижимого иму­щества, только потому что он не является объек­том действующего строительного подряда, являет­ся противоестественным.

Наиболее правильным представляется при определении объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества исхо­дить из совокупности обоих этих критериев.

Что же касается критерия государственной ре­гистрации, то непринятие его в качестве основопо­лагающего при определении статуса объекта неза­вершенного строительства как недвижимого иму­щества не означает отвержение или недооценку государственной регистрации. Данный критерий является, юридическим, и как правильно отметил М. И. Брагинский: государственная регистрация — это тот конструктивный признак, благодаря кото­рому на соответствующие виды движимого имуще­ства распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой ре­жим (Постатейный комментарий к ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним», Брагинский М. И. С. 51).

Сделки с «незавершенкой»

Зададимся вопросом: могут ли объекты незавер­шенного строительства быть объектами аренды и если да, то какими нормами следует руководство­ваться при регулировании таких арендных отноше­ний; общими положениями об аренде или парагра­фом 4 главы 34 ГК РФ?

Одни авторы считают, что правовое регулиро­вание, предусмотренное для аренды зданий (со­оружений), может применяться к аренде незавер­шенного строительства лишь постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства (Система договоров в гражданском праве России. Романец Ю. В., М., 2001).

Другие полагают, что объекты незавершенного строительства могут служить объектом аренды в качестве недвижимого имущества, однако при их аренде необходимо руководствоваться общими по­ложениями об аренде (Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Брагин­ский М. И., Витрянский В. В., М.,2000. С. 254).

Существует и иная позиция, согласно которой объекты незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве объектов аренды, учитывая, что не могут быть использованы аренда­тором по назначению (Споры по договору аренды. Сухова Г. //эж-ЮРИСТ. № 17 май 2003 г).

Данная позиция, как представляется, является наиболее правильной, поскольку по смыслу ст. 606 ГК РФ суть аренды состоит в передаче арендатору имущества для использования по назначению и из­влечения из него плодов и доходов. А объекты не­завершенного строительства не могут быть ис­пользованы по назначению исходя из своих по­требительских свойств зданий и сооружений, до того момента, пока не будут сданы в эксплу­атацию в установленном порядке.

В качестве еще одного аргумента того, что неза­вершенное строительство не может быть объек­том договора аренды, можно указать, что в соот­ветствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие инди­видуально установить имущество, подлежащее пе­редаче в аренду. В отношении объектов незавер­шенного строительства, такие данные определить невозможно.

Таким образом, объект незавершенного строительства не может являться объектом

договора аренды до сдачи в эксплуатацию.

Противники указанной позиции ссылаются на п. 2 ст. 25 Закона, в соответствии с которым в случае необходимости совершения сделки с объектом не­завершенного строительства он регистрируется в качестве недвижимого имущества. Комментируя данный подход, следует указать, что действитель­но Закон признает в отдельных случаях возмож­ность регистрации права на объект незавершенно­го строительства в качестве недвижимого имуще­ства. Однако этот нормативный .акт не содержит перечня тех сделок с объектами незавершенного строительства, при совершении которых требует­ся такая регистрация. В связи с чем полагаем, что законодатель в данном случае, имел в виду такие сделки, в которых выступление незавершенного строительства в качестве объекта сделки не про­тиворечит сути и. содержанию сделки, например купля-продажа.

Противоречия судебной практики

Судебная практика до настоящего времени не вы­работала единого подхода к вопросу о том, могут ли объекты незавершенного строительства быть предметом договора аренды. Ряд судов стоит на позиции о невозможности сдачи в аренду объ­ектов незавершенного строительства.

Так, по одному из дел решением Арбитражного суда Краснодарского края отказано в удовлетво­рении исковых требований истца о взыскании с от­ветчика в доход федерального бюджета суммы за­долженности по арендной плате и о расторжении договора аренды причала с прилегающей территорией. При рассмотрении дела в апелляционной ин­станции было установлено, что по упомянутому до­говору истец как арендатор обязывался сдать в аренду причал с прилегающей территорией сроком на 1 год, а ответчик обязывался за упомянутое имущество оплачивать арендную плату в феде­ральный бюджет, т. е. была соблюдена форма и достигнуто соглашение по всем существенным ус­ловиям договора. Однако фактически указанный в предмете договора причал как составная часть строящегося контейнерно-зернового перегрузоч­ного комплекса на момент заключения договора и до рассмотрения дела в суде апелляционной ин­станции в эксплуатацию сдан не был. Надлежаще составленного акта приема-передачи его в аренду в момент заключения или после заключения дого­вора аренды не имеется. Следовательно, с учетом требований ст. 606,611 ГК РФ как объект аренды причал в аренду не передавался и не мог ис­пользоваться арендатором по назначению, в связи с чем нет оснований считать договорные отношения состоявшимися и обязывать ответ­чика оплачивать арендную плату. Нет оснований и для расторжения договора, учитывая срок его дей­ствия.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.11.2000 № А-32-7614/2000-46/126 (архив арбит­ражного суда Краснодарского края) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В то же время ФАС Московского округа в своем Постановлении от 23.05.2000 по делу № КГ-А 40/2021-00 указал, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации неза­вершенные строительством объекты, не являющи­еся предметом действующего договора строитель­ного подряда, относятся к недвижимому имущест­ву. Таким образом, незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. Объект завершенного строительства имеет признаки недвижимого иму­щества, и к сделкам с объектами незавершенного строительства предъявляются требования, предъ­являемые к объектам недвижимости. В соответст­вии со ст. 607 ГК РФ незавершенное строитель­ство может являться объектом аренды.

Указанные противоречия в судебной практике говорят о необходимости на законодательном уровне решения вопроса о возможности или не­возможности передачи объектов незавершенного строительства в аренду, а до этого судебная прак­тика будет вынуждена самостоятельно искать пути решения данной проблемы.