28 октября 2004 г.

Не так давно многие предприниматели были озабочены технической нереализуемостью мероприятий по переоформлению права постоянного бессрочного пользования к сроку, установленному ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Подобная ситуация складывалась вследствие значительных временных и финансовых затрат на межевание и кадастровый учет. Срок переоформления был продлен Законом от 8 декабря 2003 г. № 160-ФЗ до 1 января 2006 года. Однако по-прежнему часть землепользователей не занимается переоформлением права постоянно­го бессрочного пользования. Одних смущают проблемы, с которыми столкнулись их «соседи» при переоформлении прав на землю, другие же не видят необходимости переоформления.

Не переоформляем

Два года шли дискуссии на тему, куда же денется право постоян­ного бессрочного пользования после истечения срока на переоформление, установленного п. 2 ст. 3 Вводного закона. Ведь, несмотря на императивные положения законодательства, по большому счету не было и не могло быть юридической процеду­ры преследования землепользователя, который после 1 января 2006 года оставит за собой право постоянного бессрочного пользования.

В Постановлении от 13 декабря 2001 г. № 16-П Конституционный Суд РФ (КС РФ) выразил свою позицию, что согласно ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в данной статье, КС РФ пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права. Следователь­но, ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного на­следуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъектами права) и как тако­вое не может быть изъят иначе как на основании судебного ре­шения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

В декабре 2003 года КС РФ снял последние вопросы на эту тему в своем Определении от 25 декабря 2003 г. № 512-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодатель­ного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положений абзаца 1 пункта 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», установив, что положение абзаца первого п. 2 ст. 3 Вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества, национализацию. То есть «непереоформившие» до 1 января 2006 г. сохранят за собой право постоянного бессрочного пользования, однако будут не вправе распоряжаться каким-либо образом земельным участком.

При этом обязать их заключать договоры аренды или приобретать земельные участки в собственность никто будет не вправе. Отказаться от права постоянного бессрочного пользования землей организация может только по своему собственно­му волеизъявлению, иные случаи изъятия земельных участков исчерпывающе указаны в Земельном кодексе РФ.

Покупаем

Следующая категория обла­дателей права постоянного бессрочного пользования решилась на приобретение земельного участка. Конеч­но, в первую очередь их интересовал вопрос снижения выкупной цены земли. Так как выкупная цена напрямую зависит от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (п. 2 ст. 2 Вводного закона), судебные споры по земельному налогу стали определяю­щими и для величины цены земли.

После опубликования Пос­тановления ВАС РФ от 23 марта 2004 г. № 5063 практика окружных арбитражных судов, к сожалению предпринима­телей, восприняла единые подходы, и поправочные коэффици­енты предыдущих налоговых периодов, определенные законами о федеральном бюджете, стали безусловно применяться для ис­числения ставки земельного налога (Постановление ФАС По­волжского округа or 1 июня 2004 г. по делу № А 49-5788/03-268А/13), а следовательно, и выкупной цены за землю.

Тем не менее пока остается нерешенным вопрос с правомерностью отнесения предприятия к той или иной зоне градострои­тельной ценности. В рамках одного населенного пункта ставка земельного налога для разных зон может различаться более чем в 20 раз (например, в Волгограде ставки колеблются от 5,70 до 121,18 рублей за кв. м).

На помощь опять приходит КС РФ. В соответствии с его Постановлением от 8 октября 1997 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности Закона Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 г. года «О ставке земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году» устанавливаемая федеральным законом средняя ставка земельного налога представляет собой важную гарантию прав налогоплательщиков, однако она способна выполнять такую функцию только тогда, когда созданы определенные условия, реально ограничивающие свободу усмотрения законодательных органов субъектов РФ при исчислении ставок земельно­го налога. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться орга­нами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно. Необходима разработка единых правил расчета дифференцированных ставок земельного налога.

Следует обратиться к Определению КС РФ от 11 мая 2004 г. № 209-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы 000 «Вита-холдинг» на нарушение конституционных прав и свобод частями первой и второй ст. 8 Закона РФ «О плате за землю». В Определении указано, что в отсутствие единых правил дифференциацию ставок земельного налога в городе в зависимости от местоположения земельных участков и зон различной градостроительной ценности как и определение границ этих зон орган местного самоуправления обязан осуществлять в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города. То есть, необходимо основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне, без чего сам смысл дифференциации средней ставки земельного налога по местоположению и зонам территории города искажается. Судебные органы же должны выяснить, проводилось ли при принятии нормативного акта экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога.

Несомненно, подобная правовая позиция на руку покупателям земли.

В настоящее время заводы, в границах своей территории, имеющие подъездные пути, зоны озеленения и т. п. земельные массивы, вынуждены покупать землю по той же цене, что и магазин-ларек рядом; организации же сходного профиля, зарабатывающие оди­наковые деньги и расположенные, скажем, в одном районе города, но в разных зонах градостроительной ценности, могут выкупать землю по абсолютно разным ценам, а судебные органы при этом могут ссылаться на то, что нормативный акт местного органа са­моуправления- является действующим, так как никем не оспари­вался и не отменялся, и подлежат применению зоны, указанные в нем.

Представляется, что с учетом позиции КС РФ при выкупе зе­мельных участков следует тщательно исследовать вопрос о пра­вомерности дифференциации ставок земельного налога в кон­кретном населенном пункте.

Многих потенциальных покупателей устроила бы рассрочка при приобретении земли, однако обычно РФФИ отказывает в предоставлении такой рассрочки. В частности, региональное отделение РФФИ обычно ссылается на то, что в нормативном акте субъекта РФ указано, что оплата должна поступить в течение 10 дней после подписания договора купли-продажи, следовательно, ни о каких рассрочках не может быть и речи.

Между тем положения законодательства о приватизации, рас­пространяемые на выкуп земельных участков из государствен­ной собственности, позволяют использовать рассрочку. Так, в со­ответствии с п. 1 ст. 35 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оплата может быть произведена в рассрочку, притом, что срок рассрочки не должен превышать 1 год. Следовательно, предоставление землепользователям рас­срочки предусмотрено федеральным законодательством.

До последнего времени РФФИ еще выставляет одновременно с ценой земельного участка НДС, и если выкупная цена подле­жит распределению между бюджетами, то сумма НДС в полном объеме поступает на счет РФФИ. Опять же налоговые юристы полагали, что РФФИ, не имеющее права собственности на зе­мельные участки, наделено лишь правом предоставления в соб­ственность соответствующих земельных участков в пределах его компетенции. Продавцом же земельного участка является непосредственно РФ (ст. 124,125 ГК РФ). Исходя из положений ст. 143 НК РФ, Российская Федерация плательщиком НДС не яв­ляется, что исключает право на предъявление НДС при реализации имущества, принадлежащего Российской Федерации, независимо от того, какой орган или учреждение выступает в качестве продавца от имени собственника. С такой позицией не соглашались фискальные органы.

Законодатель разрешил ситуацию предельно просто, признав, что операции по реализации земельных участков (долей в них) с 1 января 2005 года не являются объектом обложения НДС (ФЗ от 20 августа 2004 г. № 109-ФЗ).

Интересный момент связан с такой ситуацией: РФФИ пре­доставило проект договора купли-продажи земельного уча­стка, однако организация не спешит его подписывать, РФФИ настаивает на том, чтобы организация написала о своем от­казе от выкупа земли. Разумеется, оснований для подготов­ки таких заявлений нет никаких. По общим правилам ГК РФ и, исходя из обязательности заключения подобного договора только для РФФИ, если организация не направит в 30-дневный срок извещение об акцепте или протокол разногласий в адрес РФФИ, договор считается незаключенным в связи с отсутствием самого факта согласования его существенных условий. При этом организация не может лишаться права на повторное направление заявки на выкуп земельного участка. •

            Отдельно хотелось бы остановиться на возможности покупки части земельного участка, так как это действительно разумно — не приобретать землю, в которую организация не будет вкладывать деньги, или приобретать землю по частям по мере появления средств.

Это вполне допустимо. Необходимо произвести операцию «выделение» (дополнительно к ранее учтенному участку), поставить на учет новый участок и часть земельного участка, подлежащую выкупу. Кадастровый план земельного участка в таком случае выдаётся и на тот земельный участок, кото­рый является объектом договора купли-продажи, и на оставшу­юся часть. После обращения в регистрирующий орган земле­пользователь получает два свидетельства: одно — на право соб­ственности на выкупленный участок, а второе — на право посто­янного бессрочного пользования на остальной участок.

Определенную задержку влечет необходимость подтвержде­ния права собственности на недвижимое имущество непосредст­венно для обращения за выкупом земельного участка, на кото­ром расположено такое имущество. В соответствии с п. 2 Пра­вил распоряжения земельными участками, находящимися в госу­дарственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденными Постановлением Пра­вительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576, необходимо предста­влять документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них. Подобные требования дублируются в региональных актах, регулирующих выкуп из земель субъектов, и затягивают процесс выкупа, так как далеко не у всех приватизированных в 90-е годы организаций должным образом оформлено право собственности на объекты недвижимости.

Арендуем

Аренда менее выгодна для лица, использующего земельный участок, нежели собственность, главным образом тем, что землепользователь не получает значимого залогового инструмента. Кроме того, местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например, обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до 5 лет) сроки. Пролонгация таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах.

Также не всегда удается получить согласие на субаренду зе­мельного участка.

Аренда по определенным параметрам проигрывает и праву постоянного бессрочного пользования. В частности, обладатели права постоянного бессрочного пользования уплачивают земельный налог, а значит, пользуются теми изъятиями и вычета­ми, которые предусмотрены налоговым законодательством. Речь идет о льготе по уплате земельного налога за земли, занимаемые объектами мобилизационного назначения. В случае же заключения договоров аренды уплачивается не земельный на­лог, а арендная плата. Налоговые органы, ссылаясь на нормы Закона «О плате за землю», вправе утверждать, что на аренд­ную плату не распространяется освобождение от оплаты за земли, на которых расположены объекты мобилизационного назначения. Между тем при такой ситуации нарушается конститу­ционный принцип равенства для всех субъектов предпринимательской деятельности. Льготы по уплате арендной платы должны быть также закреплены нормативно.

При оформлении земельного участка в собственность или аренду особенно важно определиться с полномочным органом, к чьей компетенции относится распоряжение землей. Этот воп­рос связан как с разграничением государственной собственно­сти, так и с определением категории земель. В частности, мест­ные администрации могут в некоторых случаях наделяться правом передавать земли транспорта в аренду, но в любом случае не решают вопрос о предоставлении участков в частную собственность (Постановление ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2004 г. по делу № А06-2301У-4/03).