Публикации » Законопроект. Перспективы перевода

28 октября 2004 г.

В Государственной Думе находится на рассмотрении проект Федераль­ного закона «О переводе земель из одной категории в другую». Принятия единого нормативного акта, регулирующего основные вопросы смены категорий земель, в юридическом сообществе ожидают уже давно, однако внесенный в Думу еще в 2003 году законопроект, принятый в первом чтении, нуждался в доработке. В настоящее время он подготовлен ко второму чтению, намеченному на ближайшее время (середину ноября).

""ИГ"! Сегодня порядок пере­вода земель из одной JL-J категории в другую в федеральном законодательст­ве практически не урегулирован. Как отмечается в Пояснительной записке к законопрое­кту, он подготовлен в развитие положений ЗК РФ, при этом основная задача — урегулировать правоотношения, возникающие при решении во­просов об изменении целевого назначения земель. Необходимость соблюдения частных и публичных интересов в данной сфере подразумевает, что в проекте предусматривается порядок действий органов власти.

Кроме того, регулируется еще ряд вопросов: порядок инициирования перевода земель из одной категории в дру­гую, принятие решений о пере­воде и содержание таких решений, основания для отказа в переводе, порядок обжалования указанных решений, порядок внесения изменений в документы. Предусматривается, что основанием для принятия решения о переводе являются акты органов власти, принятые в пределах их компетен­ции, а также ходатайства собственников земельных участков, землепользователей, зе­млевладельцев, арендаторов земельных участков или упол­номоченных ими лиц о переводе земель из одной категории в другую.

Отдельные положения посвящены особенностям перевода земель отдельных категорий, например, земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов.

    В целом принятие подобного нормативного акта необходимо для гражданского оборота, поскольку в нем будут систематизированы разбросанные сегодня по многочисленным НПА нормы, касающиеся перевода земель.

Однако ряд специалистов отмечает недостаточную проработанность многих по­ложений законопроекта, в том числе, чрезвычайно сложный механизм перево­да земель сельскохозяйственного назначения. Председатель Комитета по аграрным вопросам Геннадий Кулик, перед рассмотрением законопроекта еще первом чтении, также отметил, что ко второму чтению документ необходимо доработать. Он сообщил, что в России насчитывается 1,7 млрд. га всех видов земли, из них 1,1 млрд. га-земли лесного фонда. По мнению Комитета, самыми незащищенными являются земли сельхозназначения, площадь которых за годы реформ резко сократилась. Причем, произошло это практически во всех регионах России. Пока, по словам Г.Кулика, законопроект не гарантирует сохранность сельскохозяйственных угодий, поэтому при подготовке ко второму чтению следует дополнить его отдельной главой, регламентирующий перевод пашни в другие категории земель, предложив более жесткий режим перевода.

Унитарные списки

Судьба ФГУПов уже определена, но еще неизвестна

интрига

Юлия Проскурякова

ПРАВИТЕЛЬСТВО решило про­должить работу над перечнем гос­учреждений и предприятий, кото­рые должны остаться в госсобст­венности, быть реорганизованны­ми, ликвидированными или вы­ставленными на приватизацию. Минэкономразвития до 15 декаб­ря должно представить предложе­ния в правительство по ликвида­ции части госучреждений и пере­даче их полномочий территори­альным органам власти. Об этом заявил, выступая на заседании пра­вительства, вице-премьер РФ Але­ксандр Жуков. Более того, он пред­ложил в недельный срок всем ми­нистерствам и ведомствам внести предложения в правительство об уточнении списка подведомствен­ных учреждений и предприятий, сообщают РИА «Новости». На се­годняшний день, по словам вице-премьера, более 4тысяч госучреж­дений и государственных унитар­ных предприятий (ГУН) в России не имеет отношения к выполне­нию федеральных функций. В ре­зультате проведенной проверки выяснил ось, что многие госучреж­дения часто вместо выполнения ус­луг, имеющих отношение к выпол­нению государственных функций, представляют коммерческие услу­ги, используя закрепленное в феде­ральной собственности имущест­во и занимая монопольное поло­жение в какой-либо области на рынке, не позволяя развиваться своим конкурентам.

Как уже писала «Российская бизнес-газета», Комиссией по ад­министративной реформе предло­жено из 25 тысяч подведомствен­ных структур оставить в федераль­ной собственности чуть больше тысячи ФГУПов и примерно 9,5 тысячи ФГУ: Остальные будут ре­комендованы к передаче на уро­вень регионов, ликвидации либо-к реорганизации в акционерные об­щества с последующей приватиза­цией в собственности у государст­ва.

В частности, в области лесного хозяйства и недропользования предлагается ликвидировать око­ло 45 процентов от общего числа предприятий, а в федеральной соб­ственности оставить около 130 за-

поведников и 1759 лесхозов. При­ватизации в этой области в основ­ном подлежат лесостро'ительные и геологоразведочные предприятия.

К ликвидации предлагается примерно треть госучреждений, связанных с транспортом и ЖКХ, а также различных надзорных служб. В этот список включены около 242 служб защиты растений, порядка 1681 ветеринарных учре­ждений, а также около 85 регио­нальных управлений по охране численности животных.

Всего же Комиссия изучила си­туацию по 6784 ФГУПам из 9 ты­сяч существующих на сегодняш­ний день, разбив их на четыре группы. Первая группа — это 16 процентов, или 1100 предприятий, которые решено сохранить в феде­ральной собственности. Они будут акционированы, и 100 процентов акций останется в федеральной собственности. Как считает зам­директора департамента имущест­венных и земельных отношений, экономики природопользования Минэкономразвития России Евге­ний Дитрих, это позволит пред­приятиям приспособиться к ры­ночным условиям, более того, с них будет снят ряд ограничений, которые существуют для ФГУПов. Сегодня по действующему законо­дательству ФГУПы должны согла­совывать с государством любой вздох, а в акционерные общества будет входить не менее 25 процен­тов независимых директоров. А это значит, что решения будут при­ниматься более профессионально, отметил он.

Вторая группа — 225 предпри­ятий — будет передана на уровень субъектов Федерации и муници­пальных образований. Третья группа, это 3 281, или 48,5 процен­та ФГУПов, которые будут реко­мендованы к ликвидации либо к реорганизации в АО с последую­щей приватизацией.И последняя группа — 232 предприятия, по ко­торым требуется принятие специ­альных решений. До принятия ре­шения об обеспечении госслужа­щих специальными видами услуг эти обслуживающие организации сохранятся под ведомствами. Речь идет о ведомственных поликлини­ках, детских садах и других анало­гичных предприятиях. Впоследст­вии они скорее всего будут переда­ны в частные руки.

Не переоформляем

Два года шли дискуссии на тему, куда же денется право постоян­ного бессрочного пользования после истечения срока на пере­оформление, установленного п. 2 ст. 3 Вводного закона. Ведь, несмотря на императивные положения законодательства, по большому счету не было и не могло быть юридической процеду­ры преследования землепользователя, который после 1 января 2006 года оставит за собой право постоянного бессрочного пользования.

•"""iijjli/"" В Постановлении от 13 декабря 2001 г. № 16-П Консти­туционный Суд РФ (КС РФ) выразил свою позицию, что согласно ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституци­онно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в данной статье, КС РФ пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права. Следователь­но, ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного на­следуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъектами права) и как тако­вое не может быть изъят иначе как на основании судебного ре­шения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

-<ЩЩ1>- В декабре 2003 года КС РФ снял последние вопросы на эту тему в своем Определении от 25 декабря 2003 г. № 512-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодатель­ного собрания Нижегородской области о проверке конституцион­ности положений абзаца 1 пункта 2 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», установив, что положение абзаца первого п. 2 ст. 3 Вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участ­ков, а потому не может рассматриваться как допускающее вне­судебный порядок лишения имущества, национализацию. То есть «непереоформившие» до 1 января 2006 г. сохранят за собой пра­во постоянного бессрочного пользования, однако будут не впра­ве распоряжаться каким-либо образом земельным участком.

При этом обязать их заключать договоры аренды или при­обретать земельные участки в собственность никто будет не вправе. Отказаться от права постоянного бессрочного пользо­вания землей организация может только по своему собственно­му волеизъявлению, иные случаи изъятия земельных участков исчерпывающе указаны в Земельном кодексе РФ.

Покупаем

Следующая категория обла­дателей права постоянного бессрочного пользования решилась на приобретение земельного участка. Конеч­но, в первую очередь их ин-, тересовал вопрос снижения выкупной цены земли. Так как выкупная цена напрямую зависит от ставки земельно­го налога за единицу площа­ди земельного участка (п. 2 ст. 2 Вводного закона), су­дебные споры по земельно­му налогу стали определяю­щими и для величины цены земли.

После опубликования Пос­тановления ВАС РФ от 23 марта 2004 г. № 5063 пра­ктика окружных арбитражных судов, к сожалению предпринима­телей, восприняла единые подходы, и поправочные коэффици­енты предыдущих налоговых периодов, определенные законами о федеральном бюджете, стали безусловно применяться для ис­числения ставки земельного налога (Постановление ФАС По­волжского округа or 1 июня 2004 г. по делу № А 49-5788/03-268А/13), а следовательно, и выкупной цены за землю.

Тем не менее пока остается нерешенным вопрос с правомер­ностью отнесения предприятия к Той или иной зоне градострои­тельной ценности. В рамках одного населенного пункта.ставка земельного налога для разных зон может различаться более чем в 20 раз (например, в Волгограде ставки колеблются от 5,70 до 121,18 рублей за кв. м).

-•••iljjl>»- На помощь опять приходит КС РФ. В соответствии с его Постановлением от 8 октября 1997 г. № 13-П «По делу о про­верке конституционности Закона Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 г. года «О ставке земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году» устанавливаемая федеральным законом средняя ставка земельного налога представляет собой важную гарантию

* Постановление ФАС Поволжского округа от 23 марта 2004 г. по делу № А 55-8201/03-5.                                                          •

Границы без срока

Не так давно многие предприниматели были озабочены технической нереализуемостью меро­приятий по переоформлению права постоянного бессрочного пользования к сроку, установленно­му ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Подобная ситуация складывалась вслед­ствие значительных временных и финансовых затрат на межевание и кадастровый учет. Срок переоформления был продлен Законом от 8 декабря 2003 г. № 160-ФЗ до 1 января 2006 года. Од­нако по-прежнему часть землепользователей не занимается переоформлением права постоянно­го бессрочного пользования. Одних смущают проблемы, с которыми столкнулись их «соседи» при переоформлении прав на землю, другие же не видят необходимости переоформления.

прав налогоплательщиков, однако она способна выполнять та­кую функцию только тогда, когда созданы определенные усло­вия, реально ограничивающие свободу усмотрения законода­тельных органов субъектов РФ при исчислении ставок земельно­го налога. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться орга­нами местного самоуправления и государственной власти фак­тически произвольно. Необходима разработка единых правил расчета дифференцированных ставок земельного налога. -~i$8pu~ Следует обратиться к Определению КС РФ от 11 мая 2004 г. № 209-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы 000 «Вита-холдинг» на нарушение конституционных прав и сво­бод частями первой и второй ст. 8 Закона РФ «О плате за зем­лю». В Определении указано, что в отсутствие единых правил дифференциацию ставок земельного налога в городе в зависи­мости от местоположения земельных участков и зон различной градостроительной ценности как и определение границ этих зон орган местного самоуправления обязан осуществлять в соответ­ствии с экономической оценкой территории и генеральным пла­ном города. То есть, необходимо основываться на анализе и оценке .экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкрет­ной зоне, без чего сам смысл дифференциации средней ставки земельного налога по местоположению и зонам территории го­рода искажается. Судебные органы же должны выяснить, прово­дилось ли при принятии нормативного акта экономическое обос­нование дифференциации ставки земельного налога.

Несомненно, подобная правовая позиция на руку покупателям земли.

В настоящее время заводы, в границах своей территории имею­щие подъездные пути, зоны озеленения и т. п. земельные массивы, вынуждены покупать землю по той же цене, .что и магазин-ларек рядом; организации же сходного профиля, зарабатывающие оди­наковые деньги и расположенные, скажем, в одном районе города, но в разных зонах градостроительной ценности, могут выкупать землю по абсолютно разным ценам, а судебные органы при этом могут ссылаться на то, что нормативный акт местного органа са­моуправления- является действующим, так как никем не оспари­вался и не отменялся, и подлежат применению зоны, указанные в нем*.

Представляется, что с учетбм позиции КС РФ при выкупе зе­мельных участков следует тщательно исследовать вопрос о пра­вомерности дифференциации ставок земельного налога в кон­кретном населенном пункте.

Многих потенциальных покупателей устроила бы рассрочка при приобретении земли, однако обычно РФФИ отказывает в предоставлении такой рассрочки. В частности, региональное от­деление РФФИ обычно ссылается на то, что в нормативном акте субъекта РФ указано, что оплата должна поступить в течение 10 дней после подписания договора купли-продажи, следовательно, ни о каких рассрочках не может быть и речи.

Между тем положения законодательства о приватизации, рас­пространяемые на выкуп земельных участков из государствен­ной собственности, позволяют использовать рассрочку. Так, в со­ответствии с п. 1 ст. 35 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оплата может быть произведена в рассрочку, притом, что срок рассрочки не должен превышать 1 год. Следовательно, предоставление землепользователям рас­срочки предусмотрено федеральным законодательством.

До последнего времени РФФИ еще выставляет одновременно с ценой земельного участка НДС, и если выкупная цена подле­жит распределению между бюджетами, то сумма НДС в полном объеме поступает на счет РФФИ. Опять же налоговые юристы полагали, что РФФИ, не имеющее права собственности на зе­мельные участки, наделено лишь правом предоставления в соб­ственность соответствующих земельных участков в пределах его компетенции. Продавцом же земельного участка является непосредственно РФ (ст. 124,125 ГК РФ). Исходя из положений ст. 143 НК РФ, Российская Федерация плательщиком НДС не яв­ляется, что исключает право на предъявление НДС при реализа­ции имущества, принадлежащего Российской Федерации, неза­висимо от того, какой орган или учреждение выступает в качест-ве продавца от имени собственника. С такой позицией не согла­шались фискальные органы.

Законодатель разрешил ситуацию предельно просто, признав, что операции по реализации земельных участков (долей в них) с 1 января 2005 года не являются объектом обложения НДС (ФЗ от 20 августа 2004 г. № 109-ФЗ).

Интересный момент связан с такой ситуацией: РФФИ пре­доставило проект договора купли-продажи земельного уча­стка, однако организация не спешит его подписывать, РФФИ настаивает на том, чтобы организация написала о своем от­казе от выкупа земли. Разумеется, оснований для подготов­ки таких заявлений нет никаких. По общим правилам ГК РФ и исходя из обязательности заключения подобного договора толь­ко для РФФИ, если организация не направит в 30-дневный срок

извещение об акцепте или протокол разногласий в адрес РФФИ, договор считается незаключенным в связи с отсутствием само­го факта согласования его существенных условий. При этом ор­ганизация не может лишаться права на.повторное направление заявки на выкуп земельного участка. • Отдельно хотелось бы остановиться на возможности покупки части земельного участка, так как это действительно разумно — не приобретать землю, в которую организация не будет вклады­вать деньги, или приобретать землю по частям по мере появле­ния средств.

Это вполне допустимо. Необходимо произвести операцию «выделение» (дополнительно к ранее учтенному участку), поставить на учет новый участок и часть земельного участ­ка, подлежащую выкупу. Кадастровый план земельного участ­ка в таком случае выдаётся и на тот земельный участок, кото­рый является объектом договора купли-продажи, и на оставшу­юся часть. После обращения в регистрирующий орган земле­пользователь получает два свидетельства: одно — на право соб­ственности на выкупленный участок, а второе — на право посто­янного бессрочного пользования на остальной участок.

Определенную задержку влечет необходимость подтвержде­ния права собственности на недвижимое имущество непосредст­венно для обращения за выкупом земельного участка, на кото­ром расположено такое имущество. В соответствии с п. 2 Пра­вил распоряжения земельными участками, находящимися в госу­дарственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденными Постановлением Пра­вительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576, необходимо предста­влять документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них. Подобные требования дублируются в региональных актах, регулирующих выкуп из земель субъектов, и затягивают процесс выкупа, так как далеко не у всех приватизированных в 90-е годы организаций должным образом оформлено право собственности на объекты недвижимости.

Арендуем

Аренда менее выгодна для лица, использующего зе­мельный участок, нежели собственность, главным об­разом тем, что землепользо­ватель не получает значимо­го залогового инструмента. Кроме того, местные орга­ны власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, на­пример, обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до 5 лет) сроки. Пролонга­ция таких договоров включает в себя необходимость новых сог­ласований в контролирующих органах.

Также не всегда удается получить согласие на субаренду зе­мельного участка.

Аренда по определенным параметрам проигрывает и праву постоянного бессрочного пользования. В частности, обладатели права постоянного бессрочного пользования уплачивают зе­мельный налог, а значит, пользуются теми изъятиями и вычета­ми, которые предусмотрены налоговым законодательством. Речь идет о льготе по уплате земельного налога за земли, зани­маемые объектами мобилизационного назначения. В случае же заключения договоров аренды уплачивается не земельный на­лог, а арендная плата. Налоговые органы, ссылаясь на нормы Закона «О плате за землю», вправе утверждать, что на аренд­ную плату не распространяется освобождение от оплаты за зе­мли, на которых расположены объекты мобилизационного на­значения. Между тем при такой ситуации нарушается конститу­ционный принцип равенства для всех субъектов предпринима­тельской деятельности. Льготы по уплате арендной платы долж­ны быть также закреплены нормативно.

При оформлении земельного участка в собственность или аренду особенно важно определиться с полномочным органом, к чьей компетенции относится распоряжение землей. Этот воп­рос связан как с разграничением государственной собственно­сти, так и с определением категории земель. В частности, мест­ные администрации могут в некоторых случаях наделяться пра­вом передавать земли транспорта в аренду, но в любом случае не решают вопрос о предоставлении участков в частную собст­венность (Постановление ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2004 г. по делу № А06-2301У-4/03).

Приобретать или не приобретать, брать в аренду или по­просту не переоформлять право постоянного бессрочного пользования в конечном счете землепользователи будут ре­шать исходя из экономической целесообразности тех или иных своих правовых действий. Внимание к деталям и стой­кость в отстаивании своих интересов неизбежно приведет к желаемому для компании результату.                                      •