29 сентября 2004 г.

 В прошлом номере «эж-ЮРИСТ» (№ 37, 2004 г.) мы осветили ряд проб­лем применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения» (далее — Закон). Продолжая начатую тему, ос­тановимся на других вопросах, возникших в процессе применения норма­тивного акта на практике. Механизмы реализации преимущественного права покупки, определения стоимости выделяемого земельного участ­ка и информирования органов государственной власти о нарушении тре­бований Закона не отлажены законодателем должным образом.

Остановимся на проблемных вопросах, связанных с применением отдельных положений указанно­го нормативного акта.

Преимущественное право покупки

    Закон установил преимущест­венное право субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в пра­ве общей собственности на зе­мельные угодья сельхозназна­чения при возмездном ее отчуждении (ст. 8 Закона).

С точки зрения государст­венного регулирования оборо­та земель сельхозназначения этот принцип обеспечивает ре­шение нескольких задач. Во-первых, позволяет государст­ву в лице субъектов РФ или в случаях, установленных зако­ном субъекта РФ, органам ме­стного самоуправления актив­но или пассивно участвовать на рынке земли и тем самым контролировать его. Во-вто­рых, участвуя на рынке — наи­более оперативно получать ин­формацию, т.е. вести монито­ринг этого рынка. И, наконец, механизм реализации преиму­щественного права покупки препятствует занижению ре­ально формирующихся цен на земельный участок.

Вместе с тем норма о соблю­дении права преимуществен­ной покупки затрудняет со­вершение сделок с земельны­ми участками, увеличивает срок их совершения.

Как это выглядит на деле? Согласно ст. 8 Закона извеще­ние вручается под расписку или направляется заказным пись­мом с уведомлением о вручении. При отказе от покупки либо не­уведомлении продавца о наме­рении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления изве­щения субъектом РФ или (в слу­чаях, установленных законом субъекта РФ) органом местного самоуправления, продавец впра­ве в течение года продать зе­мельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в из­вещении.

Течение указанного срока на­чинается со дня поступления из­вещения в высший исполнитель­ный орган государственной вла­сти субъекта РФ или в орган ме­стного самоуправления (в случа­ях, установленных законом субъекта РФ).

При продаже земельного участка по цене ниже ранее за­явленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан на­править новое извещение по правилам, установленным на­званной статьей.

Баланс интересов

Законом упрощена процедура определения местоположения земельного участка, выделяе­мого в счет земельной доли, а именно: в соответствии со ст. 13 Закона участник доле­вой собственности обязан уве­домить других собственников

в письменной форме или опуб­ликовать сообщение в средст­вах массовой информации (они определяются субъектом РФ).

В объявлении собственник должен указать предполагае­мое местоположение и размер компенсации остальным уча­стникам долевой собственно­сти. Если по истечении месяца со дня опубликования никто из сособственников не возразил, то местоположение считается согласованным. Данный факт является основанием для то­го, чтобы обратиться в зе­мельный орган и выделить до­лю в натуре.

Однако, что делать желаю­щему определить свой кон­кретный земельный участок в счет земельной доли, когда один из участников общей соб­ственности возражает? В со­ответствии с Законом долж­ны идти согласительные процедуры, которые устана­вливает Правительство РФ (на сегодняшний день они не установлены). Если баланс интересов не будет найден, то участник будет вынужден обращаться в суд.

Размер компенсации

    Кроме того, существенным препятствием в осуществле­нии права собственников зе­мельных долей на выдел зе­мельных участков в счет этих долей является обяза­тельность указания в публи­кации размера компенсации. Это связано с тем, что размер компенсации определяется как произведение площади вы­деляемого земельного участка и разницы в рыночной стоимо­сти выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площа­дей.

 Применение в законе понятия «рыночная стоимость» влечет за собой действие Федерального закона от 29.07.98 № 1354>3 с изменениями от 27.02.2003 «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации». В свою оче­редь, это предполагает участие лицензированного оценщика.

Такая необходимость возни­кает и при исполнении норм ст. 5 Закона. А именно если наруше­ны требования ст. 3,4 Закона и отсутствуют лица, изъявившие желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназна­чения, этот земельный участок и долю должен приобрести субъ­ект РФ либо (в случаях, установ­ленных законом субъекта РФ) орган местного самоуправления по начальной цене предмета торгов при следующем условии: начальная цена предмета тор­гов не должна превышать ры­ночную стоимость, сложившу­юся в данной местности.

Если данное условие не со­блюдено, субъект РФ либо муни­ципальное образование (в слу­чаях, установленных законом субъекта РФ), приобретает зе­мельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной стоимости.

Власти не узнают...

Установлен механизм получе­ния информации субъектом РФ о нарушении требований Закона по соблюдению предельных норм и требований к местополо­жению земельных участков. Ес­ли при нарушении указанных требований собственник не про­изведет в течение установлен­ного срока отчуждение земель­ного участка или доли в праве общей собственности на зе­мельный участок, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в пись­менной форме известить об этом органы государственной власти субъекта РФ.

Представляется, что такая си­стема не эффективна по следу­ющим причинам.

Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен пообъектный принцип госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2, 12). Это означает, что в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним можно легко найти информацию по каждому отдельному объекту недвижимого имущества. Систе­матизация информации по субъ­ектам в части фиксации и под­счета суммарного размера пло­щадей земель сельхозназначе­ния не является обязательной, не требуется для ведения ЕГРП и предоставления информации из него. Для выполнения новых задач потребуется создание со­ответствующего программного обеспечения.

Более того, в учреждении юс­тиции, осуществляющем госу­дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о сте­пени родства между гражданами и зависимыми от них юридиче­скими лицами нет. В практиче­ской деятельности учреждений юстиции по регистрации прав могут возникнуть вопросы в час­ти взаимодействия с органами по регистрации юридических лиц в части оперативного получения актуальной информации о фак­тическом объеме голосов того или иного физического лица (его родственников) в том или ином юридическом лице.

Поэтому учреждения юсти­ции, осуществляющие госу­дарственную регистрацию прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, в боль­шинстве ситуаций исполнить требование Закона о предос­тавлении достоверной ин­формации субъекту РФ о на­рушении его требований на сегодняшний день не могут.

Несмотря на отдельные обозначенные проблемы, Закон за­ложил фундамент, на котором основывается оборот земель сельхозназначения. Задача правоприменителей — выработать механизмы его практической ре­ализации.