29 сентября 2004 г.

В современных земельных отношениях сервитут существует фактически, но отсутствие его государственной регистрации позволяет говорить о его юридическом несуществовании. Попытка законодателя создать правовую модель сервитутных отношений оказалась неудачной. Древнейший институт земельного права продолжает развиваться фак­тически параллельно с нормами права, его регулирующими. Скорейшее из­менение законодательства позволит разрешить создавшуюся коллизию.

 В  свете последних из­менений российского земельного законодательства наступил новый этап развития сервитутных отноше­ний, выявивший ряд противо­речий в их правовом регулиро­вании. Но только с момента вступления в силу ЗК РФ можно говорить о полном возрождении сервитута.

Сервитут частный и...

Частный сервитут регулируется нормами ГК РФ, так как ЗК РФ в п. 1 ст. 23 в части установления частного сервитута отсылает к нормам ГК РФ.

ЗК РФ вводит новую для сер­вйтутных отношений норму, сог­ласно которой осуществление сервитута должно быть наи­менее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Отсутствие этой нормы в иных нормативно-правовых актах порождало недобросовестное отношение к земельному участку, в отношении которого устанав­ливался сервитут (особенно если речь шла о публичном серви­туте), что и являлось одной из основных причин споров между участниками сервитута и отрицательно сказывалось на состоянии самого участка.

ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обяза­тельность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» (далее — Закон). Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Государственной регистрации частных сервитутов отведена специальная статья Закона— 27.

Соглашение о сервитуте бу­дет являться правоустанавливающим документом, однако право сервитута (или просто сервитут, как и иные вещные права) не регистрируется. Все сервитута ре­гистрируются в Едином государ­ственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности. Это существен­но отличает регистрацию серви­тута от регистрации иных вещ­ных прав и никак не комментиру­ется законодателем. В случае если сервитут устанавливается решением суда — регистрирует­ся на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута и возникает также с момента государственной реги­страции. При регистрации част­ного сервитута несложно соблюсти требования п. 2 ст. 6 Закона об обязательной регистрации сначала права собственности на обременяемый земельный уча­сток, а потом самого обремене­ния. Прекращение сервитута также подлежит государствен­ной регистрации.'

Во всех случаях регистрации сервитутов свидетельство о государственной регистрации не выдается, делается лишь отмет-ка на правоустанавливающих документах, что также отличает регистрацию сервитутов от ре­гистрации других вещных прав.

...публичный

ГК РФ не уделяет внимания пуб­личным сервитутам, зато поря­док их установления и прекра­щения закрепил ЗК РФ. Так, п. 3 ст. 23 ЗК РФ содержит исчерпы­вающий перечень оснований для установления публичных серви­тутов. Отсутствие иных основа­ний установления публичного сервитута ограничивает органы местного самоуправления и государственной власти в установлении публичных сервитутов по

иным основаниям. Это порой препятствует надлежащему регулированию земельных отно­шений. При этом законодатель указывает, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Однако процедуры и формы проведения этих слушаний ни кодекс, ни иной нормативный акт не устанавливают, как и того, о чем именно должны быть эти слушания. Означает ли такая формулировка закона, что в случае отсутствия общественных слушаний соответствующий орган не сможет принять решение

об установлении публичного сервитута либо принятое реше­ние может быть оспорено по этим основаниям? Практика применения указанных норм показала, что никаких слуша­ний не проводится, решение принимается уполномоченным органом в «общественных интересах».

Публичный сервитут носит некий императивный характер и практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого устанавливается.

Установление публичного сервитута в отличие от частного не всегда является основанием для требований о соразмерной плате за пользование участком. ЗК РФ устанавливает допустимость таких требований только, если установление публичного сервитута приводит к сущест­венным затруднениям в использовании земельного участка.

Так как существенность таких затруднений собственнику при­дется, скорее всего, доказывать в суде, то и сама возможность установления платы, видимо, приобретет судебный порядок. Тому же порядку будет следовать и требование изъятия земельного участка путем выкупа с возмещением убытков либо предоставление равноценного участка с возмещением убытков в случае, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка.

Публичный сервитут также подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона, но, обреме­няемое сервитутом, уже было зарегистрировано в ЕГРП (ст. 13 Закона). А если право собствен­ности не зарегистрировано, может ли государство, субъект РФ, орган местного самоуправления заставить собственника участ­ка, права которого будут обре­меняться, зарегистрировать свое право, предоставить правоустанавливающие документы, кто будет компенсировать ему затраты на проведение земле­устроительных и кадастровых работ, регистрационный сбор?

Конечно, принудительная регистрация права недопустима, учитывая необязательственный характер сервитутов, способов иного воздействия на собственника тоже нет. Таким образом, остается либо требовать в судебном порядке пону­ждения к такой регистрации (насколько это возможно?), либо упрощать систему государствен­ной регистрации и проводить ее без предварительной перереги­страции права собственности, но только в тех случаях, когда право собственности возникло до вступления в силу Закона.

Основанием для регистрации публичного сервитута и его изменения, прекращения будет являться соответствующий акт уполномоченного органа либо решение суда (в случае прекращения).

Внести ясность!

Современные земельные отно­шения требуют более четкой регламентации правового ре­жима земельных сервитутов. В противном случае их юриди­ческое существование ставится под угрозу. За последние 6 лет, то есть в период действия Закона, во многих субъектах РФ не было зарегистрировано ни одного сервитута. Сложив­шаяся ситуация может объясняться либо отсутствием по­требности в установлении сер­витутов, то есть собственники, землепользователи, землевла­дельцы находят иные способы оформления своих отношений (например, путем оформления аренды или достижением устной договоренности) и не знают либо не хотят пользоваться сервитутом: Возможно, нечет кость правового регулирования и вытекающие сложно­сти его оформления сдерживают процесс внедрения сервитутов в земельные правоотношения.

Необходимо сделать открытым перечень публичных серви­тутов. Ликвидировать условие о проведении общественных слушаний как заранее невыполни­мую задачу. Предусмотреть по­рядок государственной регистрации сервитута, как и иных вещных прав, путем внесения записи в подраздел 11-1 ЕГРП с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Установить право требования платы за установленный публичный сервитут во всех случаях, когда это необходимо, по аналогии с частным сервитутом.

Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев воз­никновения сервитута в соот­ветствии со ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком соб­ственником здания, сооруже­ния находящегося на этом зе­мельном участке.

Представляется неверной по­зиция о наличии в таком случае именно сервитута, речь должна идти об обязательственном пра­ве, не предусмотренном норма­ми ГК РФ, но и не противореча­щим ему. Данная позиция уже подтверждена судебной практи­кой. Такое ограниченное пользо­вание должно возникать не на основании закона, а в силу дого­вора между собственником здания и земельного участка (а ино­гда еще и арендатором земель­ного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государст­венной регистрации такой дого­вор может подлежать по анало­гии с договором аренды (конеч­но, в случае, если в ГК РФ будут внесены соответствующие нор­мы о необходимости такой реги­страции).

Толкование Законом сервиту­та как обременения права собст­венности, отличное от его толко­вания в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регу­лирование публичного и частно­го земельных сервитутов разны­ми нормативными актами (ЗК РФ И ГК РФ), несовершенство юри­дических моделей такого регу­лирования не позволяют форми­роваться правоприменительной практике указанных норм и отри­цают существование сервитутов в земельных отношениях. •

NB! Нормы о сервитутах содержатся в ГК РФ, Водном, Лесном, Градостроительном кодексах РФ, Федеральных законах «О товариществах собственников жилья», «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон),-«Об ипотеке (залоге недвижимости)», Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».