29 августа 2012 г.
Правонарушения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения сегодня, пожалуй, одна из самых животрепещущих проблем. У нас в республике ею всерьез озаботились после того, как Глава Чувашии М. Игнатьев поставил задачу исключить случаи спекуляции земельными участками, находящимися как в муниципальной, так и в частной собственности.
НЕ РАДИ КОЛОСА СТАРАЮТСЯ
Оно и понятно, сельскохозяйственные земли – это богатство республики. И они должны использоваться по назначению. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения закрепил за субъектами РФ преимущественное право на выкуп таких земель, если находятся желающие проститься с ними. Между тем это право грубейшим образом нарушают так называемые «серые перекупщики», скупающие у граждан участки не затем, чтобы вкалывать на них ради «золотого колоса», а лишь с целью перепродажи земли по завышенным ценам.
Такие сделки обещают солидную прибыль. А для достижения цели, как говорится, все средства хороши. Оставить Кабинет Министров в неведении о земельной сделке – задача номер один, иначе не видать успеха. На недавней пресс-конференции руководитель Минимущества республики С. Енилина рассказала о наиболее распространенных схемах скупки земли в обход закона. В Чебоксарском районе посредники продавали предпринимателю земельные участки не целиком, а частями. Убедили, что при такой схеме за ним все равно остается право собственности на цельные участки и что при продаже «частями» нет необходимости ставить в известность об их продаже правительство республики.
Однако суд, куда обратилось министерство, развеял этот миф. По его выводам, положения земельного законодательства о преимущественном праве субъекта РФ на приобретение земель сельскохозяйственного назначения необходимо применять и при осуществлении сделок купли-продажи отдельных частей участков, поскольку их целевое назначение при этом не меняется.
СОТКА С ПРИБЫЛЬЮ
Очень распространенным стал механизм увода земель из-под контроля республики за счет изменения вида разрешенного использования участков. Перекупщики, тем или иным путем заполучив их в собственность, практически сразу приступали к этой процедуре с «позволения» органов местного самоуправления. Были участки с целевым назначением «для ведения сельскохозяйственного производства», а стали предназначенными «для ведения дачного хозяйства». Затем огромные массивы размежевывались, образуя множество крохотных участков, и перепродавались. Для чего все это делается?
– На землях сельскохозяйственного назначения строиться нельзя, поэтому и цена на них не такая уж и высокая, – пояснила Светлана Александровна. – А вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» предполагает возведение на этих землях дачных домов и других строений. Поэтому и цена на них в разы выше. Могу привести пример по Чебоксарскому району. Земельный участок сельхозназначения в 19 гектаров был приобретен перекупщиками всего… за 1200 рублей. После по документам он стал предназначенным «для дачного строительства», размежеван на несколько небольших участков и сегодня продается по большой цене – свыше 50 тысяч рублей за сотку. По одному такому случаю в суде идет разбирательство. Отмечу, что именно в Чебоксарском районе очень много случаев перевода земель сельхозназначения в разряд «дачных».
ОХОТА НА СТАРИКОВ
Много нарушений допускается и при межевании участков в счет земельных долей. «Доверенные лица» формируют их для престарелых владельцев не абы где, а на территориях, близко расположенных к населенным пунктам, автотрассам, привлекательных с точки зрения перспектив дальнейшего развития села или поселка. Затем помощники выкупают у стариков эти участки по мизерной цене, переводят их, как уже сказано, в разряд «дачных», дробят на мелкие и перепродают.
Также перекупщики используют мнимые договоры дарения. Один из примеров. От жителей Моргаушского района в Кабмин явился представитель с намерением продать участок, принадлежащий гражданам на праве общедолевой собственности. Правительство дало добро на эту сделку, после всех необходимых процедур Минимущество напрямую заключило с гражданами договоры купли-продажи. Узнав об этом, их «представитель» уговорил владельцев долей заключить на них договоры дарения, и пошли в суд иски о признании договоров купли-продажи, заключенных между министерством и гражданами, ничтожными.
Однако суд по встречным искам Минимущества, наоборот, признал таковыми договоры дарения, и сегодня земельный участок зарегистрирован в собственность республики.
С. Енилина отметила существенную деталь: владельцы участков при заключении договоров купли-продажи с Минимуществом получают всю причитающуюся им сумму за участки, а не мизер, которым они довольствуются, доверяясь перекупщикам, а бывает, и вообще остаются ни с чем.
ЗЕМЛЮ ВОЗВРАЩАЮТ ЧЕРЕЗ СУД
Как видим, выявить неправедную сделку – это еще полдела. Только через суд можно признать ее ничтожной и вернуть землю в республиканскую собственность. В целом начиная с 2007 по 2010 год в частные руки ушло более 15 тысяч земель сельскохозяйственного назначения. Исков в судах немало, часть уже рассмотрена в пользу министерства, другие в стадии рассмотрения. Пока что удалось вернуть чуть более 5 гектаров земли сельхозназначения и зарегистрировать ее за республикой. Это уже по вступившим в силу решениям судов. Есть надежда отвоевать еще 118 гектаров.
Несколько лет назад администрация Моргаушского района передала этот огромный массив земель сельскохозяйственного назначения в аренду сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу «Кадикасинский». После этого местная власть должна была отслеживать их целевое использование, как того требует закон, и в случае нарушений принять соответствующие меры. Однако контроль не был обеспечен ни районной властью, ни со стороны сельского поселения. Более того, несмотря на то что кооператив по отчетности обрабатывал лишь часть арендуемой площади, после трех лет аренды администрация заключила с ним договор купли-продажи означенных земельных участков. В нынешнем августе Арбитражный суд Чувашии признал заключенный между администрацией Моргаушского района и СПОК «Кадикасинский» договор купли-продажи земельных участков ничтожным, прекратил право собственности кооператива на эти участки, а также аннулировал соответствующие записи в ЕГРП. Но пока это решение суда первой арбитражной инстанции, окончательное слово за Высшим арбитражным судом. Короче, можно считать, что налицо еще один способ махинаций – отчуждение земли через договор аренды.
Читатели, видимо, заметили, что речь идет о массовой скупке земель в Чебоксарском и Моргаушском районах. Почему именно их оккупировали перекупщики? Что там, земля медом намазана? По сути, как бы так и выходит. Земельные участки, на которые «положили глаз» перекупщики, расположены неподалеку от городов (Чебоксары, Новочебоксарск), территориально очень привлекательны, да и просто красивы по природному ландшафту. Именно в этих районах обкатаны перечисленные выше схемы увода земли в частные руки в обход закона. Перекупщики действуют здесь уже не один год.
Причем, отметила С. Енилина, почти по всем земельным сделкам проходят одни и те же «доверенные лица». В ходе судебных процессов они ведут себя эмоционально, всякими правдами и неправдами пытаются затягивать судебные процессы, пишут жалобы во все инстанции, обвиняя Минимущество в якобы незаконных действиях. То есть перекупщики оказывают серьезное противостояние. Не останавливают их и судебные решения, они не уходят с земельного рынка, продолжают скупать земли по отработанным схемам.
ЖДАЛИ ПИНКА…
Вся эта информация наводит на размышления: а где все это время, пока плодились перекупщики, были местные власти? Ответ простой – раньше не было надлежащего контроля в земельной сфере. Никто «не пинал» муниципалитеты, вот они, образно выражаясь, и дремали, тем самым давая возможность перекупщикам отрабатывать мошеннические схемы. Более того, как стало известно в ходе пресс-конференции, в нескольких районах выявлены случаи, когда сами специалисты местных администраций способствовали незаконным сделкам. Это они приходили к престарелым гражданам и уговаривали их продать доли, выдав доверенность определенному посреднику. Ну как тут не оформишь, когда радеют за конкретного человечка представители местной власти. В результате люди доверяли посредникам практически все сделки, связанные с землей, вплоть до получения «доверенными лицами» денег с продажи участков.
С. Енилина сообщила, что все сотрудники администраций, причастные к этому делу, наказаны, есть и уволенные. Сейчас, с ее слов, власть на местах изменила отношение к земельной проблеме, принятые «земельные» документы «в порядке самоконтроля отменяются». Грустновато. Сначала натворили дел, а теперь крутят административные педали назад… С другой стороны, лучше поздно, чем никогда. Теперь, хочется верить, не будет места неправедным сделкам по переводу земель сельхозназначения в «дачные».
А на участках с незаконно измененным видом разрешенного использования строят не только дачные домики, а самые настоящие коттеджи. В частности, есть такие в Моргаушском районе. Глава администрации района Р. Тимофеев (полгода в этой должности) твердо уверен, что никто и никогда не выдавал и не выдаст разрешение на строительство и ввод этих строений в эксплуатацию. Получается, их владельцы сильно рискуют, а равно и те, кому коттеджи могут быть проданы. В Москве уже имеется прецедент, когда жильцы дома, построенного без разрешения и в неположенном месте, оказались на улице, потому что дом был снесен. Одна бизнес-леди уже воюет с Управлением Росреестра по Чувашии, которое отказывает ей в регистрации прав на коттедж, построенный в одном из районов. А отказ правильный – потому что постановление муниципалитета о переводе земельного участка сельхозназначения в «дачный» на сегодняшний день отменено.
ПРИГОВОРЫ – В ИНТЕРНЕТ
Кстати, журналисты – сторонники того, чтобы Минимущество плотнее привлекало к решению земельной проблемы правоохранительные органы. Жаль, что пока нечестные перекупщики «гуляют» в гражданско-правовом поле, хотя по ним, кажется, уже давно уголовная статья плачет. Хотя бы по факту того, что отдельные граждане вообще не получали денег за проданные им участки. Кстати, все «доверенные лица» с городской пропиской, в основном в Чебоксарах. Одно такое личико, по данным Минимущества, провернуло в общей сложности 150 земельных сделок. Конечно, славно, если граждане будут знать о тех, кто их накалывает, так сказать, поименно и их мошеннические схемы. Может, размещать вступившие в силу судебные решения в Интернете для всеобщего обсуждения? С. Енилина заинтересованно отнеслась к этому предложению.
Однако главная миссия – за муниципалитетами. Их задача не создавать благодатные условия для перекупщиков. В некоторых городах и районах ощущается острый дефицит земельных участков, в частности, необходимых для строительства индивидуального жилья для многодетных семей. Хотя в районах сегодня признают, что этот дефицит создан искусственно, из-за бездействия на местах. Сотни гектаров не обрабатываются и не используются по назначению. Хотя есть все законодательные рычаги по переводу таких земель в собственность муниципалитетов.
Тотальная проверка земельных участков сельхозназначения на предмет их целевого и эффективного использования сегодня ведется в Чебоксарском районе, о чем в ходе пресс-конференции рассказал глава администрации Г. Егоров. К началу сентября будут подытожены результаты. Заросшие бурьяном и деревьями участки, в том числе и из списка «востребованных», будут изъяты и переведены в собственность муниципалитета. При условии, если их владельцы не наведут там порядок. Кстати, среди фактически неиспользуемых участков есть 100-гектарные площади, оформленные на одно и то же физлицо. Позиция главы однозначна: «Хватит обманывать дольщиков, это ни к чему хорошему не приведет».
Как мы поняли, это в первую очередь адресовано «серым перекупщикам», не желающим терять лакомый земельный кусок. Как показала практика, закон обойти несложно, если сельская власть не шевелится, а граждане, имеющие участки, зачастую мало смыслят в юридической подоплеке земельной сделки. Если это осознают во всех районах, все контролирующие и надзорные органы, тогда можно рассчитывать на пока что призрачную мечту – недобросовестным скупщикам станет скучно на земельном рынке.
Источник: "Советская Чувашия"