Проблемный вопрос

 Нормальный земельный оборот невозможен без четкости в определении прав на участки. На первый взгляд, проблемы определения размеров земельных участков кажутся техническими, на самом же деле они требуют законодатель­ного решения. И чем скорее последнее будет принято, тем больше определенности будет в правовом регулировании земельных отношений.

Важнейшая характеристика

Проблема уточнения площади земельного участка возникла уже на самом начальном этапе земельных реформ в России (в 1990—1992 годах), когда в зако­нодательстве появились нормы о праве собственности на зем­лю, о возможности купли-прода­жи земельных участков и др. Но особенно актуальной эта тема стала после вступления в силу Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 ФЗ № 122-ФЗ (далее — ФЗ № 122). Дело в том, что учреждения юс­тиции в процессе проведения правовой экспертизы заявлен­ных для регистрации документов стали сравнивать значения площади, указанной на плане зе­мельного участка, с данными правоустанавливающего документа.

Площадь земельного участка — одна из важнейших его характеристик как объекта недвижимого имущества. Площадь является основой для определения стоимостных показателей земельного участка, она должна соответствовать минимальным и максимальным размерам, установленным законодательством для того или иного вида разрешенного использования земельного участка, и т. д. С позиций кадастрового учета основой идентификации земельного участка яв­ляются координаты поворотных точек на поверхности Земли. С правовой же точки зрения самое главное — точная информация о том, на какую по размерам часть земной поверхности заявляет свои права правопритязатель, и есть ли у него для этого основания.

С принятием Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», когда землеустроители вплотную занялись межеванием ранее предоставленных земельных участков, расхождения между данными правоустанавливающих документов и кадастровыми планами стали встречаться в массовом порядке. Например, в свидетельстве о праве на наследство значатся 6 соток (как и было указано в документах наследодателя), а на новом плане площадь участка составляет 8 соток. Или, напротив, согласно акту органа местного самоуправления гражданину предоставлялось в собственность 12 соток, но на плане указаны лишь 10 соток.

Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представленному для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 17 ФЗ № 122), то при наличии расхождения площадей на плане и в документе учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который за­являются права, и отказать в регистрации.

Отсюда возникают вопросы:

1) в каких пределах возможно расхождение площа­дей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане?

2) какой орган и в каких пределах может законно уточнить площадь земельно­го участка?

Попробуем дать ответ на эти вопросы.

Запутанный закон

В новой редакции п. 4 ст. 18 ФЗ № 122, вступившей в силу 18.09.2003, говорится: «Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточнен­ные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта».

При отдельном прочтении данная норма вызывает просто изумление: как же можно изменять записи в реестре только на основании заявления правообладателя, без какого-либо правоустанавливающего документа? А если он пожелает «уточнить» свои шесть соток до размеров одного гектара?!

Между тем, все не так страшно, так как действуют не отдельные нормы, а весь Закон в совокупности. А в п. 8 ст. 12 ФЗ № 122 указано, что внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав, не соответствующие правоустанавливающему документу, осущест­вляется в порядке, установленном ст. 21.

Обратимся к указанной статье, которая гласит: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда».

Теперь ситуация проясняется. Поскольку любое увеличение площади земельного участка за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, всегда затрагивает интересы хотя бы одного третьего лица, а именно — Российской Федерации (до разграничения государственной собственности на землю), то такое уточнение возможно только в судебном порядке.

Но тогда о каких же пределах уточнения площади земельного участка на основании заявления правообладателя или органа, осуществляющего деятельность по ведению государственного земельного кадастра, идет речь в п. 4 ст. 18 Ф3№ 122?

Ответ на этот вопрос содержится в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, разработанных в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396 и утвержденных Росземкадастром 17.02.2003. Согласно указанному документу допустимое расхождение площадей между вычисленной площадью земельного участка и площадью, указанной в правоустанавливающем документе, рассчитывается по формуле, по которой можно сосчитать, что для земельного участка площадью, например, 1 га, расположенного в городе, допустимое расхождение площадей на плане и в правоустанавливающем документе не должно превышать ±35 кв. м., а для такого же участка лесного фонда допускается расхождение на ±1750 кв. м. Именно в указанных пределах (на данном приме­ре) возможно уточнение площади земельного участка в Едином государственном реестре прав. Но если расхождение площадей будет больше допустимого, то для государственной регистрации права необходимо либо внесение соответствующих изменений в правоустанавливающий документ (в случаях, когда это возможно сделать в рамках закона), либо уточнение площадиземельного участка в судебном порядке. Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ № 122 основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним являются акты, изданные органами госу­дарственной власти или органа­ми местного самоуправления в рамках их компетенции и в по­рядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

Таким образом, внесение изменений в ранее изданные постановления (решения) должно так же отвечать установленной норме. Например, в 1994 году гражданину был пре­доставлен в собственность для личного подсобного хозяйства в сельской местности земельный участок площадью 10 соток при установленном в то время в дан­ной местности предельном размере предоставляемых участков —12 соток. При проведении межевания в настоящее время вычисленная площадь земельно­го участка составила 11,5 соток. Поскольку это не превышает существовавший предельный размер, то внесение изменений в ранее изданное постановление в части уточнения площади земельного участка возможно.

Как остаться без земли

Гораздо сложнее уточнять пло­щади земельного участка в договорах купли-продажи, свиде­тельствах о праве на наследство, других документах о сделках. Когда нотариус выдает свиде­тельство о праве на наследство по закону или по завещанию — он не может указать в нем иную цифру, кроме той, которой обозначена площадь земельного участка в правоутверждающих документах наследодателя. Хотя за десятки лет и заборы многократно переносились, да и соседи вроде бы не возражают... Здесь путь один: уточнение площади, если она превышает допустимую погрешность вычисле­ния, возможно только в судеб­ном порядке, например, в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Другой достаточно сложный в правовом отношении вопрос связан с так называемыми

«прирезками» к земельным уча­сткам. Речь идет вот о чем: допустим, за границей земельного участка гражданина имеется свободная государственная (или муниципальная) земля, небольшая площадь которой не позволяет сформировать самостоятельный земельный участок (например, всего полторы или две сотки). Сам гражданин не против приобрести дополни­тельный кусочек земли в собственность за плату, но... Согласно ст. 33 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственно­сти земель устанавливаются законами субъектов Российской Федерации либо нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. И эти минимальные размеры, в том числе земельных участков для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, как правило, превышают шесть соток! Значит, подобная сделка будет противоречить законодательству.

Так же непросто обстоит дело, если основной земельный участок был ранее предоставлен гражданину для индивидуально­го жилищного строительства либо для личного подсобного хозяйства, то есть для целей, свя­занных со строительством. Тогда, чтобы в будущем соединить дополнительно приобретаемый земельный участок («прирезку») с основным, у этих двух участков должно быть одинаковое разре­шенное использование, но согласно п. 2 ст. 30 ЗК РФ предос­тавление земельных участков для строительства в собственность возможно исключительно на торгах (конкурсах, аукционах)... А кто же будет сорев­новаться на торгах из-за полуто­ра соток?

Как видим, проблема уточне­ния площади земельного участ­ка в пределах, превышающих установленную допустимую техническую погрешность вы­числения площадей, в настоящее время законодательно не урегулирована. Можно было бы воспользоваться нормой п. 2 ст. 33 ЗК РФ о том, что максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно из земель, находящихся в муниципальной собственности, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а из земель, находящихся в государственной собственности — соответственно законами субъектов Российской Фе­дерации либо федеральными законами.

Однако данная норма применима только после разграниче­ния государственной собствен­ности на землю в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», то есть после составления и утверждения соответствующих перечней земельных участков, изготовления их кадастровых планов и т. д. Но названный закон практически не применяется, потому что денег на проведение этих работ нет ни у госу­дарства, ни, тем более, у муни­ципальных образований. Остается надежда на законодатель­ное творчество нового депутат­ского корпуса Государственной Думы Федерального Собрания России…