06 июля 2004 г.

Прошло более двух лет с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, однако спорные вопросы его применения, соотношения с Гражданским кодексом РФ остаются. Не получил однозначного разрешения в правоприменительной практике вопрос о необходимости оформления какого-либо права на земельный участок физическим или юридическим лицом, отчуждающим недвижимость. Можно ли в этом случае утверждать, что если у. продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый зданием, строением, то он вправе данную недвижимость продать иному лицу без оформления какого-либо права на землю? Ответ не однозначен.

Четкое определение понятий

Согласно ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, - не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прода­вец недвижимости,

Аналогичные нормы содержатся и в ст. 271 ГК РФ,. а также в ст. 35 ЗК РФ.

В Гражданском и Земельном кодексах не проведена унификация терминов при конструировании норм, закрепляющих права на землю («право пользования земельным участком» (ст. 268—271 ГК РФ), «право использования ча­сти земельного участка» (ст. 35 ЗК РФ), «право постоянного пользования земельным участком» (ст. 268 ГК РФ), «право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком» (ст. 20 ЗК РФ), «фактическое пользование» земельным участком (ст. 4 Закона о введении в действие ЗК РФ). Вместе с -тем следует признать: какое-либо право на земельный участок у отчуждателя здания должно существовать. В про­тивном случае не ясно, какое все-таки право переходит к но­вому собственнику.

Ситуация усложняется прежде всего тем, что зако­нодателем не дефинируется сам термин «право пользования».

Можно предположить, что понятия «право пользования», «право постоянного пользова­ния» и «право постоянного (бессрочного) пользования» синонимичны, поскольку в абз. 2 п.1 ст. 271 ГК РФ права собственника здания или сооружения на часть земельного участка определяются как права постоянного пользова­ния и дается ссылка на ст. 268—270 ГК РФ.

Возможно, что «право пользования» — это любое вещное или обязательственное право, содержащее правомочие пользования (право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и др.). Данный вывод позволительно сделать исходя из положений абз. 1 п.1 ст. 271 ГКРФ.

Наряду с этим может быть, что «право пользования» — это иное, отличное от всех известных в россий­ском гражданском праве вещное право «пользования» либо «использования», которое всегда имеется у лица на соответствующую часть зе­мельного участка под зданием, строением, находящихся в его собственности. В этом слу­чае необходимо, чтобы данное право было зафиксировано в ст. 216 ГК РФ как отдельное вещное право. В законе также должен быть закреплен его правовой режим. До этого момента говорить о каком-то ином .«виртуальном» вещном праве не вполне уместно.

Таким образом, следует прийти к выводу, что права на определенный земельный участок у отчуждателя здания, строения должны быть оформлены, иначе определить, какое именно право переходит к при­обретателю недвижимости и на какой конкретно земельный участок, в каком объеме, не представляется возможным.

Данная позиция подтверждается и материалами судебной практики Саратовской области.

Граждане Д. и К. обратились в суд с жалобой на неправомерные действия регистра­ционной палаты, отказавшей в регистрации договора купли-продажи жилого дома по осно­ваниям отсутствия у продавца документов о правах на земельный участок. Разрешая жалобу, суд пришел к выводу о том, что при регистрации перехода права собственности на жилое строение отсутствие документов, удостоверяющих права на земельный участок, не является основанием к отказу в регистрации договора купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда 15.09.2000 нашла этот вывод суда первой инстанции ошибочным. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость пе­редаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Исходя из указанной нормы законодатель предусматривает одновременный обязательный переход прав на часть земельною участка, занятого строением и связывает это с наличием у продавца права на данный земельный участок. Продавцы не представили в регистрирующий орган документов, подтверждающих наличие у них какого-либо права на земельный участок (право аренды, право собственности, право постоянного бессрочного пользования и др.), что необходимо для регистрации перехода этого права к новому собственнику жилого дома.

Аналогичное дело было рассмотрено судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда 10.09.2003. Оставляя в силе решение районного суда об отказе в удовлетворении требований гражданина П., который просил суд отменить решение УЮ об отказе в совершении ре­гистрации договора дарения и перехода права собственности, судебная коллегия в том числе указала следующее. Доводы жалобы о проведении государ­ственной регистрации перехода права собственности на до­лю в жилом доме без представления документов на земель­ный участок, права на который переходят в силу закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), также не могут служить основанием к отмене судебного решения, поскольку для перехода права на земельный участок даже в силу закона данное право должно существовать и принадлежать отчуждателю.

Оформление перед сделкой

Остается нерешенным вопрос о необходимости переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком отчуждателем недвижимости перед сделкой, поскольку к приобретателю строения должно перейти право на земельный участок на тех же условиях, на которых ими владел отчуждатель недвижимости. Но нормы ст. 20 ЗК РФ ) устанавливают ограниченный круг субъектов, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Означает ли это, что право постоянного (бессрочного) пользования не может перейти к приобретателю строения? Означает ли это, что право постоянного (бессрочного) пользования не может перейти к приобретателю строения?

 С учетом того, что срок и обязанность переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки для граждан не установлены, представляют интерес некоторые выводы судебной практики. В Саратовской области она складывается по данному вопросу в зависимости от времени заключения договора купли-продажи недвижимости.

Так, если переход права на недвижимое имущество был зарегистрирован до вступления в силу ЗК РФ, то данное право в соответствии со ст. 37

ЗК РСФСР, 271, 552 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ считается возникшим у приобретателя недвижимости до введения в действие ЗК РФ и соответственно подлежит государственной регистрации.

Напротив, в случае если до-|1 говор отчуждения недвижимости был заключен после вступления в силу ЗК РФ, при переходе прав постоянного (бессрочного)  пользования   земельным участком лицу, неуказанному в п. 1 ст. 20 ЗК РФ Н в качестве допустимого правообладателя, такой приобретатель права, по выводам судебной  коллегии  Саратовского областного суда, обязан приобрести земельный участок в собственность или заключить И договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а так же ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ.

 В связи с вышеизложенным считаем необходимым уточнить редакцию абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ. На наш взгляд, данная статья должна регулировать вопрос не только продажи, но и любого иного отчуждения недвижимости, принадлежащей как юриди­ческим лицам, так и гражданам. В ней должно быть четко указано, каким субъектом —продавцом или покупателем строения должно быть переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования.

Оборот «части объекта»

В тесной связи с изложенным ; находится вопрос и о возможности нахождения в гражданском обороте «части объекта».

 В большинстве статей ГК РФ и ЗК РФ, содержащих нормы о переходе права собственности на недвижимость, находящейся  на чужом земельном участке, к другому лицу, указано, что это лицо приобретает право пользования не всем земельным участком, а его соответствующей частью.

Проблема же определения площади части земельного участка, права на которую переходят, остается открытой (ст. 35 ЗК РФ данный вопрос не регулируется, делается отсылка к положениям п. 3 ст. 33 ЗК РФ, которая, в свою очередь, отсылает к нормам отвода земель правилам землепользова­ния и застройки.

Полагаем, что в настоящее время целесообразно ставить вопрос об исключении из ряда статей ГК РФ понятия «часть земельного участка», так как объектом гражданских прав должен является земельный участок в целом, а не его часть. Тем. не менее, следует отметить, что термин «часть зе­мельного участка» при опре­деленных условиях имеет право на существование. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ понятие «часть земельного участка» используется для обозначения части поверхности земли в переходный период , при разделении земельного участка.

Обязательственные, но не вещные

Заслуживает внимания точка зрения, согласно которой часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с ука­занием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ). Но в случае отчуждения части земельного участка или при отчуждении недвижимости часть земельного участка должна быть сформирована как самостоя­тельный участок путем выделения (разделения)1.

Однако на практике в этом случае могут возникнуть проблемы в процессе реализации предмета залога при ипотеке и др. Как, например, понудить залогодателя разделить земельный участок перед обращением взыскания на предмет залога? Исходя из чего, по нашему мне­нию, часть земельного участка может быть предметом сделок, не предусматривающих отчуж­дения данной части земельного участка.

Вышеизложенные вопросы, несомненно, нуждаются в дальнейшем научном анализе и дополнительном правовом регулировании в целях создания единой правоприменительной практики.