22 июня 2004 г.

000 (арендатор по договору аренды земельного участка в г. Москве, заключенному с Москомземом на пятидесятилетний срок) заключило договор уступки прав и обязанностей по этому договору аренды с ОАО. Договор уступки зарегистрирован и Москомзем был уведомлен о состоявшейся сделке. Однако Москомзем отказывает в оформлении дополнительного соглашения к договору аренды о замене стороны в договоре, требуя «выкупа права аренды». Необходимо ли для уступки прав из договора аренды согласие Москомзема и правомерны ли его действия?

А. Фуковский, г. Москва

Отвечая на поставленный вопрос, прежде всего необхо­димо отметить, что договор аренды является двусторонним, то есть таким, в котором каждая из сторон имеет как права, так и обязанности, вследствие чего сделка, влекущая замену в нем одной из сторон (в данном случае — арендатора), будет представлять собой совокупность сделок по уступке права требования и по переводу долга.

Правильность такого подхода подтверждается анализом норм ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды (ст. 615, 616,622 ГК РФ), а также разъяснениями высших судебных инстанций. Так, в п. 16 Информационного письма Пре­зидиума ВАС РФ от 11 января

2002  г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» было указано, что право арендатора пользоваться имуществом всегда сопровождается определенными обя­занностями в силу самого факта пользования, на основании чего суд пришел к выводу о том, что сделка, влекущая замену лица, выступающего на стороне арендатора в договоре аренды, всегда включает в себя как уступку права требования, так и перевод долга, — даже в том случае, если к моменту совершения этой сделки арендная плата выплачена полностью.

В отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязан­ности по этому договору тре­тьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме).

Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или пе­реходить от одного лица к дру­гому иными способами в той мере, в какой их оборот допус­кается законами о земле и других природных ресурсах. С учетом толкования этой нормы в арбитражно-судебной практике ВАС РФ (см. постановления Президиума ВАС РФ от 1 июля 2003г. № 12168/02, от 20 мая

2003 г. № 1971/03) и ФАС Московского округа (постановление  ФАС  МО  от  10 ноября 2003 г. № КГ-А40/8747-03) применительно к обороту земельных участков коллизии между нормами ГК РФ и спе­циального законодательства о земле (ЗК РФ) должны разрешаться исходя из принципа соотношения общих и специальных норм, а не по правилам п. 2 ст. 3 ГК РФ.

Данный подход к толкованию норм ГК РФ и ЗК РФ о порядке перенайма по договору аренды земельных участков нашел свое отражение в практике ФАС Московского округа. В ряде постановлений по от­дельным делам ФАС МО при­знавал приоритет положений ст. 22 ЗК РФ над соответствую­щими нормами ГК РФ о догово­ре аренды (см., например, постановления ФАС МО от 20 де­кабря 2002 г. № КА-А41/8193-02, от 10 ноября 2002 г. № КГ-А40/7319-02, от 9 июля 2002 г. № КГ-40/4312-02).

Наконец, дополнительные требования к совершению рассматриваемой сделки предъявляют нормативно-правовые акты г. Москвы. В частности, в ст. 1 и 4 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (далее — Закон г. Москвы № 34) определено, что «право на совершение сделок с арендными правами» (под которым в Законе г. Москвы № 34 подразумевается пра­во арендатора на совершение сделки по перенайму) возникает у арендатора «при наличии согласия арендодателя после внесения в полном размере платы за право на совершение сделок с арендными правами».

Как видно из приведенных формулировок, Закон г. Моск­вы № 34 содержит два требования к совершению сделки по перенайму — согласие арендодателя и внесение платы «за право на совершение сделок с арендными правами».

Нельзя не отметить, что правомерность установления данных ограничений в таком нормативном акте, как Закон г. Москвы, вызывает значительные сомнения. В силу п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ, а согласно подп. «к» п. 1 ст. 72 Кон­ституции РФ земельное законодательство находится в совме­стном ведении РФ и субъектов РФ. Таким образом, органы власти субъекта РФ (в т. ч. и г. Мо­сквы) правомочны издавать нормативные акты в сфере регулирования земельного, но не гражданского законодательства.

Предмет регулирования гражданского законодательства определен в п. 1 ст. 2 ГК РФ — к нему относятся «правовое поло­жение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав... договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников».

Предмет регулирования земельного законодательства оп­ределен в п. 1 ст. 3 ЗК РФ как «отношения по использованию и охране земель в РФ как осно­вы жизни и деятельности наро­дов, проживающих на соответствующей территории».

Таким образом, если граж­данское законодательство регулирует частноправовые отношения, связанные с оборотом земли как одного из вида объектов недвижимого имущества, то земельное законодательство — публично-правовые аспекты такого оборота, связанные с использованием и охраной земель.

Представляется очевидным, что установление ограничений и условий совершения сделок по уступке прав и обязанностей из договора аренды земельного участка входит в предмет регулирования гражданского, а не земельного законодательства. В связи с этим усматриваются основания для признания ука­занных норм Закона г. Москвы № 34 принятыми с нарушением компетенции и в силу этого не подлежащими применению.

Более того, даже если признать, что Закон г. Москвы № 34 регулирует земельные отношения, отнесенные к совме­стному ведению РФ и субъектов РФ, он не должен противо­речить федеральным законам, в том числе и ЗК РФ (в силу п. 5 ст. 76 Конституции РФ). Пос­кольку отдельные положения Закона г. Москвы № 34 проти­воречат нормам ЗК РФ, они не должны подлежать примене­нию (в том числе и арбитражными судами, на основании п. 2 ст. 13 АПК РФ).

Вместе с тем сложившаяся арбитражно-судебная практика ФАС МО отдает приоритет нормам Закона г. Москвы № 34 о необходимости внесения платы «за право на совершение сде­лок с арендными правами», применяя их в постановлениях по отдельным делам (см., в частности, постановления ФАС МО от 11 сентября 2003 г. № КА-А40/6625-03, от 23 апреля 2003 г. № КА-А40/1953-03-П, от 20 ноября 2002 г. № КА-А40/7604-02).

Следовательно, такое дополнительное требование к порядку совершения сделки по пере­найму в договоре земельного участка, как внесение платы «за право на совершение сделок с арендными правами», установленное Законом г. Москвы № 34, является неправомер­ным (поскольку данный Закон издан с превышением полномочий), однако применяется арбитражными судами Москвы и ФАС Московского округа.

Сделка уступки требования, основанного на сделке, совер­шенной в простой письменной форме, должна быть соверше­на также в простой письменной форме, а требования, основанного на сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки (п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются к сделке по переводу долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Поскольку договор аренды недвижимости (в том числе и земельного участка) сроком более одного года должен быть заключен в письменной форме и под­лежит государственной регистрации (п. 1 и 2 ст. 609 ГК РФ), сделка по перенайму в рассматриваемом договоре аренды также должна быть совершена в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Требования об изменений условий договора аренды в связи со сделкой по перенайму (которое достигалось бы путем заключения дополнительного соглашения к этому договору аренды), равно как и требова­ния о необходимости волеизъявления арендодателя для со­вершения сделки по перенайму действующее законодательство не предъявляет.

Таким образом, установленный федеральным законодательством порядок совершения сделки nо перенайму в рассматриваемом договоре аренды земельного участка состоит в заключении между первоначальным арендатором и новым арендатором договора о перенайме (совмещающего в себе элементы уступки права требования и перевода долга), реги­страции этого договора и последующего уведомления об этом арендодателя. Требования о необходимости получе­ния согласия арендодателя (в лице Москомзема) и уплаты арендатором «платы за право на совершение сделок с арендными правами», установленные нормативными актами г. Москвы, не подлежат применению как издан­ные с превышением полномочий и противоречащие федеральным законам. В то же время сложившаяся на данный момент арбитражно-судебная практика Федерального арбитражного суда Московского округа занимает противоположную позицию.