|
Госдума планирует рассмотреть в первом чтении законопроект "О внесении изменений и дополнений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения". Так что, похоже, земля под фабриками и заводами потихонечку двигается. Напомним, что до 1 января 2004 года компании владели землей на правах "бессрочного пользования", но согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, как раз 1 января 2004 года истекал срок, до которого предприятия должны были решить, будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду. На тот момент большая часть земельных участков оказалась не оформлена в соответствии с требованиями законодательства. Практически не был проведен системный учет и регистрация прав на земельные участки под приватизированными объектами недвижимости. Процедура постановки на кадастровый учет и регистрация прав занимает не один месяц, так что завершить все процессы вовремя для подавляющего большинства землепользователей оказалось нереальным. Так что Госдуме для того, чтобы предприятия в начале этого года не оказались в правовом вакууме, пришлось принять закон о переносе срока прекращения действия бессрочного пользования землей до 2006 года.
Конечно, сказать, что предприятия не выкупали землю совсем, неправильно, многие компании уже успели выкупить землю, но явление не стало массовым. Выкуп всех земель под предприятиями, по различным оценкам, обошелся бы промышленникам в 60-100 миллиардов долларов. Дело все в том, что цена продажи земли определяется умножением ставки земельного налога на устанавливаемый субъектом Федерации коэффициент. Ставки выкупных цен по регионам отличаются. В городах с населением свыше 3 миллионов человек выкупную цену разрешено устанавливать до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с населением от 500 тысяч человек - до 17, а в остальных населенных пунктах - до десяти ставок. При этом манипуляции с коэффициентами ставок со стороны субъектов Федерации и муниципальных образований практически ничем не ограничены. В результате во многих регионах России установлены высокие цены на земельные участки. При таких условиях в выкупе заинтересованы собственники объектов недвижимости, расположенных на небольших по площади земельных участках (банки, казино, АЗС, рынки). Большинство представителей среднего и крупного бизнеса на сегодняшний момент не заинтересованы в приватизации земли по установленным в области ценам - слишком дорого. Кроме того, проведенные Минэкономразвития исследования показали, что цена выкупа на земельные участки, занятые отдельными объектами недвижимости, в 2003 году приблизилась к рыночным ценам на аналогичные (сходные по условиям местоположения и виду использования) свободные земельные участки, приобретаемые на торгах.
С арендой дела обстоят еще веселее. Расценки на аренду местные власти могут устанавливать на свое усмотрение. Более того, заключая краткосрочные и долгосрочные договора аренды, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, так же как и расторжение договора. Получается замкнутый круг, аренда не устраивает предпринимателей, так как не дает гарантий, а выкупать землю дорого.
Создавшаяся ситуация не устраивает никого. Поэтому, рассмотрев все доводы, Правительство РФ в конце года согласилось с Минэкономразвития, предлагавшим снизить цену выкупа земли, но попросило доработать законопроект. Минэкономразвития учло все пожелания и внесло в начале этого года новый законопроект, существенно снижающий цену выкупа участков под предприятиями, в Правительство РФ. Сейчас новый законопроект готовится к рассмотрению в первом чтении в Госдуме.
Как уже писала "Российская бизнес-газета", законопроект разработан в целях введения единых на всей территории страны принципов определения цены приобретения земельных участков в собственность, стимулирования процессов переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а также соблюдения интересов государства, местного самоуправления, собственников зданий, строений, сооружений. Законопроект устанавливает порядок расчета цены приобретения земельных участков в собственность с учетом территориальных особенностей расположения земельного участка, численности населения населенных пунктов, где расположен такой участок.
Важным нововведением законопроекта являются нормы о возможности рассрочки платежей при приобретении земельных участков в собственность, что позволит избежать необходимости одновременного изъятия денежных средств у предприятий, и, как следствие, ухудшения их финансового состояния.
При определении базовых ставок цены приобретения земельных участков в собственность, предусмотренных законопроектом, использованы утвержденные Федеральным законом от 11 октября 1991 года N 1738-1 "О плате за землю" ставки земельного налога, скорректированные на все введенные позднее бюджетные коэффициенты (нарастающим итогом - 2592), продифференцированные по группам субъектов Российской Федерации с учетом их налогового потенциала, а также по населенным пунктам различной численности населения. Учитывая особенность рынка земли и недвижимости в городе Москве, законопроект устанавливает дифференцированные базовые ставки цены приобретения земельных участков в собственность непосредственно в границах данного субъекта Российской Федерации в зависимости от удаленности от центра, путем введения коэффициентов, отражающих выполнение столичных функций.
Была разработана специальная методика расчета базовых ставок цены приобретения земельных участков в собственность. Законопроектом предполагается, что в дальнейшем эти базовые ставки будут ежегодно индексироваться на основании индексов, устанавливаемых Правительством РФ, на базе показателей инфляции за предыдущий год.
Для обеспечения учета особенностей рынка земли и экономического положения муниципальных образований и отдельных зон внутри муниципальных образований законопроектом предусмотрена возможность корректировки базовых ставок цены приобретения земельных участков в собственность соответственно субъектом Российской Федерации в установленных границах.
С помощью предлагаемой методики был произведен расчет цены приобретения в собственность земельных участков для промышленных предприятий в целом по стране (смотри таблицы). Что было сделано? Для определения фискальной нагрузки на промышленные предприятия в целом по стране при приобретении в собственность земельных участков проведена оценка суммарной стоимости приобретения земельных участков в собственность для некоторых промышленных предприятий, находящихся вне Москвы и Санкт-Петербурга (фокус-группа).
Фискальная нагрузка рассчитана как процент от ВВП (предполагается ВВП в 2003 году равный 410 миллиардов долларов США).
Цена приобретения земельных участков в собственность определялась исходя из базовых цен на земельные участки без учета понижающих коэффициентов, право установления которых вводиться законопроектом для органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Таким образом, получена максимальная нагрузка на промышленные предприятия.
Для расчета полученного значения дополнительной нагрузки по группе предприятий на промышленные предприятия в целом определены:
- доля основных фондов фокус-группы предприятий в совокупных основных фондах промышленности (0,085 процента);
- доля занятых на предприятиях в общем числе занятых в промышленности (0,083 процента).
Численность и основные фонды выбраны в качестве параметров аппроксимации, так как они в наибольшей степени зависят от площади предприятия и потому могут достаточно объективно отразить взаимосвязь между суммарной стоимостью приобретения земельных участков в собственность для предприятий фокус-группы и предприятий всей промышленности.
Исходя из проведенных расчетов суммарная стоимость цены приобретения земельных участков в собственность под промышленными предприятиями России по предлагаемой методике составит 5,2 миллиарда долларов США, следовательно, дополнительная нагрузка на промышленные предприятия составит 1,27 процента от ВВП.
Проведенные по той же методике расчеты нагрузки на промышленные предприятия при приобретении земельных участков в собственность на условиях, действующих в 2003 году, показывают, что сумма платежей при приобретении земельных участков в собственность составляет 106 миллиардов долларов США, следовательно дополнительная нагрузка на промышленные предприятия составляет сегодня 25,86 процента от ВВП.
Для оценки совокупной дополнительной нагрузки в фокус-группу предприятий были включены промышленные предприятия, находящиеся на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Проведенные по расширенной фокус-группе расчеты показали, что в целом по России дополнительная нагрузка составит 4,6 процента от ВВП, без учета введения понижающих субъектных и муниципальных коэффициентов.
Что же касается арендной платы, то ее для начала предлагается установить не решением Правительства Российской Федерации, а федеральным законом как нормативным правовым актом, обладающим большей юридической силой.
Законопроектом предусмотрен порядок расчета ставок арендной платы, обеспечивающий сопоставимость с финансовой точки зрения затрат правообладателя в случае выкупа земельного участка и в случае его приобретения на праве аренды. Для этого ставки арендной платы рассчитаются на базе выкупной цены и действующих ставок земельного налога, установленных для данного земельного участка, учитывая численность населения. При этом законопроектом предусматривается возможность повышения субъектом Российской Федерации с 1 января 2006 г. арендной платы, но не более, чем в 2 раза. Эта норма направлена на стимулирование процесса приватизации земельных участков. Переход на более высокие ставки арендной платы будет способствовать созданию единых объектов недвижимости.
Предусмотренная законопроектом методика расчета ставок арендной платы распространяется на договора аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии с действующим законодательством.
Законопроектом вводится ряд обязательных требований к существенным условиям договоров аренды, находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, заключаемых с собственниками, расположенных на них объектов недвижимости. В частности предусмотрено, что договор аренды заключается на срок не менее 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка.
Все эти нововведения позволят ограничить зависимость арендной платы от произвольного усмотрения органов исполнительной власти, в компетенцию которых входит предоставление земельных участков в аренду. |