15 сентября 2010 г.

Один из основных способов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков, находящихся в государственной собственности, – заключение договора аренды. Вопросы определения арендной платы по таким договорам зачастую становятся камнем преткновения в отношениях сторон.

В юридической литературе обоснованно отмечается, что среди предусмотренных российским законодательством видов прав на земельные участки аренда занимает особое положение, поскольку выступает правом универсальным (Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Минина Е.Л., Устюкова В.В. Все о земельных отношениях. М.: Проспект, 2010. С. 72).

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных ЗК РФ.

Оценка за ваш счет

Одно из существенных условий договора аренды – размер арендной платы.

В силу ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, узаконивается соответствующими уполномоченными органами. При этом на основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ Правительство РФ может устанавливать общие начала определения арендной платы, обязательные для уполномоченных органов всех уровней.

Кроме закрепленного ЗК РФ порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности, Федеральный закон «Об оценочной деятельности» предусматривает обязательность проведения независимой оценки любых объектов (очевидно, и земельных участков) при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Понятие отчуждения имущества законодательно не зафиксировано и общепринятое его толкование отсутствует. То есть неясно – является ли отчуждением переход права собственности или под ним подразумевается также и передача части правомочий собственника? В этой связи обязательность такой оценки можно вполне обоснованно распространить и на случаи передачи земельных участков в аренду.

Таким образом, складывается ситуация, при которой проведение независимой оценки размера арендной платы при передаче земельных участков из государственной собственности во временное владение и пользование частных лиц обязательно во всех случаях заключения подобных договоров, в то время как использование результатов оценки в сделке обязательно далеко не всегда.

Поскольку проведение независимой оценки стоимости имущества – мероприятие достаточно дорогостоящее и затратное, целесообразно дополнить абз. 4 ст. 8 Закона об оценочной деятельности положением, исключающим необходимость оценки в тех случаях, когда федеральными законами установлен иной порядок определения цены отчуждения имущества.

Сложность применения норм об обязательности независимой оценки состоит еще и в том, что Закон не содержит указания на субъекта, обязанного оплачивать стоимость оценки.

В условиях такой неурегулированности органы государственной власти и местного самоуправления пытаются возложить затраты на лицо, в интересах которого производится отчуждение соответствующего имущества.

При рассмотрении возникающих споров суды встают на сторону потенциальных приобретателей имущества и признают требования о проведении оценки за счет заявителей несостоятельными, обосновывая это тем, что Законом № 135-ФЗ не оговорено возложение обязанности по проведению оценки объектов, находящихся в госсобственности, на юридических лиц, которые реализуют право на получение этих объектов в аренду (см. Решение АС Вологодской области по делу № А13-2762/2009. Законность доводов суда первой инстанции проверена в апелляционном и кассационном порядке).

«Голое» право

Существенная проблема в определении размера арендной платы заключается в отсутствии принятых Правительством РФ правил определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Отказы уполномоченных государственных органов в заключении договора аренды таких земельных участков по причине отсутствия порядка определения размера арендной платы суды также признают необоснованными. В частности, при рассмотрении названного выше дела суд отметил, что отсутствие утвержденного порядка определения размера арендной платы не может влиять на реализацию предусмотренного законом права собственника объектов недвижимости на получение в аренду земельного участка, расположенного под объектами недвижимости.

Следовательно, отсутствие четкого порядка определения размера арендной платы делает право на получение земельного участка в аренду «голым», то есть нереализуемым: лицо, заинтересованное в заключении договора аренды земельного участка, будет лишено фактической возможности его реализовать.

В этой ситуации целесообразно дополнить ст. 65 ЗК РФ уточнением, что при отсутствии порядка определения арендной платы ее размер устанавливается по правилам п. 2 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Проблема тождества

При определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности, возникает также вопрос тождественности правоотношений, формирующихся в рамках договора аренды земельного участка на этапе строительства объектов недвижимости и на этапе эксплуатации введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Так, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду по результатам аукциона.

Предметом аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства служит размер арендной платы. Установленная по результатам аукциона арендная плата, как правило, значительно превышает ту, которую уплачивают арендаторы, заключившие договоры вне рамок торгов.

Закономерен вопрос: установленная по результатам аукциона арендная плата определяется на весь период действия договора или только на период строительства? Особо остро эта проблема стоит в случаях, когда на аукцион выставляются участки с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания индивидуального жилого дома», а срок аренды устанавливается на период больший, чем необходим для выполнения строительных работ.

В описанных условиях некоторые органы власти считают, что взимание арендной платы в размере, установленном на аукционе, распространяется как на строительный этап использования участка, так и на период эксплуатации объекта недвижимости.

Однако такой подход нельзя признать обоснованным.

Высший Арбитражный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что правоотношения, складывающиеся при использовании земельного участка для строительства, отличны от правоотношений, возникающих на этапе эксплуатации построенной недвижимости.

Так, в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 Президиум ВАС РФ указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора некоторых обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Следуя данной логике, следует признать, что «особый правовой режим» завершается с вводом в эксплуатацию построенного объекта.

В связи с тем, что в ст. 30.1 и 30.2 ЗК РФ говорится о предоставлении земельного участка для строительства, то и условия соответствующих договоров должны устанавливаться на период строительства, по завершении которого условия договора, в частности касающиеся определения размера арендной платы, должны быть изменены и арендная плата должна определяться по правилам, которые применяются при предоставлении земельного участка в аренду на основании ст. 36 ЗК РФ.

При этом, по мнению автора, не требуется повторного обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка согласно ст. 36 ЗК РФ, поскольку решение о предоставлении земельного участка, принятие которого предусмотрено правилами названной статьи, уже состоялось. Юридическим основанием для пересмотра размера арендной платы должно стать предоставление в уполномоченный орган документов, подтверждающих факт создания объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок. На наш взгляд, ст. 38.1 ЗК РФ целесообразно дополнить указанием на то, что арендная плата по результатам аукциона устанавливается на период строительства.