03 марта 2004 г.

Заместитель министра имущественных отношений Андрей Алпатов о том, как делят землю

В МИНИСТЕРСТВЕ имуществен­ных отношений родился законопроект, который на днях внесен в Правительство. Это третий в ис­тории России передел земли ме­жду федеральным центром, гу­бернаторами и мэрами. Револю­ция (а это именно революция) без крови не бывает. Автор законо­проекта Андрей Алпатов надеет­ся, что «прольется кровь» только тех, кто все последние 10 лет на­рушал земельные законы, брал взятки и вставал шлагбаумом на пути земельного рынка, пестуя свой корыстный интерес.

«Газель» в трех экземплярах

— Зачем вообще понадоби­лась земельная революция?

— Идет административная ре­форма. Каждый уровень власти наделяется строго очерченными полномочиями, и ему дают иму­щество, чтобы он мог эти полно­мочия выполнять. В том числе де­лим и землю. Не побоюсь этого слова, задача историческая. В ис­тории России было два прецеден­та: при Елизавете в 1754 году и Екатерине II. Итак, стартовые по­зиции: 92,5 процента земли — в государственной собственности, не разделенной между уровнями власти, и только 7,5 процента — частная собственность. Всего зе­мли 1,7 миллиарда гектаров.

— Почему Земельный кодекс работает третий год, а част­ной земли так «мало»?

- Потому, что все операции с землей тормозятся ее неразделен-ностью между уровнями власти. Любая купля-продажа начинает­ся с вопроса: чье? Через 10 лет зе­мельной реформы ответа нет.

- Но Закон о разграничении собственности на землю в принципе есть, он вступил в силу с 20 января 2002 года…

- Но написан он так, что его реализация очень сложная. Вот хотим узнать, кто собственник данного клочка земли. Сначала формируются сведения об участ­ке, которые передаются в терри­ториальные Органы Минимуще­ства. Там их анализируют, переда­ют в центральный аппарат мини­стерства. Министерство готовит так называемый «первый предва­рительный перечень» и направ­ляет его на согласование субъек­ту РФ и в органы местного само­управления — согласны ли вы, то­варищи на местах. Если да, фор­мируется новый «перечень». Он анализируется юристами и ухо­дит в Правительство, которое вы­пускает распоряжение, которое опять спускается к нам, и только тогда мы даем команду на регист­рацию. Даже если у губернатора или муниципалов нет претензий, процесс занимает около года. У нас 10 миллионов участков. Это жуткая писанина: каждый день к министерству подвозят «Газель» с документами, а потом эту «Га­зель» надо еще размножить в трех экземплярах.

— Итак, процедуру надо ме­нять.

— Да. Новый закон, не меняя принципов разграничения, меняет одно: он быстрый. Теперь вместо года нужно месяц. Собственно, уп­рощенная схема уже существует, но она применяется только к некото­рым землям, например, обороны. Пример: на сегодня мы зарегистри­ровали в федеральную собствен­ность 20 тысяч участков, из них только 3 тысячи по сложной схеме, остальные — по упрощенной. Поэ­тому мы хотим распространить эту простую схему на все участки.

- Что будет в итоге?

- В итоге в России будет 150 тысяч федеральных земельных участков под государственными учреждениями и около 100 тысяч федеральных участков — под предприятиями, которые были приватизированы из федеральной собственности. Вообще-то в феде­ральной собственности будет поч­ти 70 процентов российских зе­мель, но 66 процентов — это лес­ной и водный фонд. Экономиче­ски эффективной земли у Федера­ции будет всего три процента. 9,5 процента составят собственность губерний, 14 процентов — муни­ципальных образований и около 7,5 процента — частная собствен­ность. Правда, по нашим прогно­зам, она сможет за 10—15 лет уве­личиться в два-три раза.

У Москвы особенная стать

- Вы сказали, что уже заре­гистрировали в собственность Федерации 20 тысяч участков. Сколько из них на­ходится в Москве?

— В Москве работа идет не со­всем так, как хотелось бы. Ко­миссия, которая этим занимает­ся и которую со стороны центра возглавляет ваш покорный слуга, сейчас застолбила за Федераци­ей 260 «бесспорных» участков. Но реально пока зарегистриро­вано всего 22. Мешают мелкие чиновники. Не регистрируют на­ше право.

— В комиссии произошла смена персон с обеих сторон: Толкачева со стороны Моск­вы сменил Росляк, Аратско­го — вы. Что изменилось?

— На прошлое заседание при­шли представители Москомзе-ма, московской регистрацион­ной палаты, и мы договорились, что хватит ставить палки в коле­са. Абсурд, когда Москва не да­вала Федерации оформить зем­лю под Генпрокуратурой, безу­мие, когда через суд оформляли участок под Высшим арбитраж­ным судом.

— А чья земля под Кремлем?

— Под Кремлем земля, безус­ловно, федеральная. Но докумен­тов пока нет.

— Пока вы будете готовить документы, может ли Москва оспорить кремлевские земли в суде?

— Не может.

— Москва собирается при­нять закон, по которому 40-метровая полоска земли за МКАД отходит из собст­венности области в ее собст­венность. Может ли один субъект РФ своим законом отнять землю у другого субъекта?

— Нет, конечно. Да и кто сказал, что эта 40-метровая полоска — областная или московская? Если у МКАД стоит учреждение, принад­лежащее Москве, земля под ним — столичная. Если частная АЗС—ча­стная, когда выкупят. Пост ДПС, например, — федеральная. Осталь­ное — в собственности муници­пальных образований, прилегаю­щих к кольцу, Мытищ, например, или Химок.

— Но у Москвы есть желез­ный аргумент: она строила эту дорогу, там проходят ин­фраструктуры, обслуживаю­щие МКАД, значит, и земля ее.

- Наш закон категорически не пересматривает границ субъектов. Это их споры, это их проблемы.

— Пусть дерутся?

— Мы даже не вмешиваемся, если это не затрагивает интересов Федерации. На случай каких-ли­бо коллизий закон говорит, что если Москва решила зарегистри­ровать в свою собственность зе­мельный участок за МКАД, она должна направить материалы в Минимущество и в органы мест­ного самоуправления области. Ес­ли они не согласны, то разбира­ются или идут в суд.

- Так что еще долго придет­ся судиться с Москвой...

— Долго. Но принятие нового закона ускорит процесс.  Ведь именно базируясь на усложненной схеме оформления документов Москва пытается ставить блок. На­пример, мы обязаны согласовать с Москвой факт, что, по нашему мне­нию (на самом деле — по «мне­нию» закона) такой-то участок — в собственности Федерации. Моск­ва формально не отказывает, вро­де бы рассматривает документы и тянет резину годами. Но все суды мы все равно выигрываем. 22 дела решены в нашу пользу.

— Удалось ли вам продать хотя бы один участок под предприятием, приватизи­рованным из федеральной собственности?

— Более 10 участков. Любое та­кое предприятие имеет право по­дать заявку в Минимущество, мы обязаны ее рассмотреть в течение двух недель, после чего принима­ем решение, и — выкупайте.

—  На самом деле 10 участков при том, что в Москве сотни предприятий, это очень ма­ло. Мы пригласили на нашу встречу председателя совета директоров одного из сто­личных предприятий Яро­слава Рындина, который не­сколько лет судится с Моск­вой за право владеть своей землей и недавно проиграл еще один суд. Он представ­ляет интересы 30 подобных «бедолаг».

   Ярослав Рындин: Наше пред­приятие находится на «спорном», как теперь выясняется, земель­ном участке с 1942 года. В1992 го­ду предприятие передано в веде­ние Минимущества. Казалось бы, поскольку мы платим налоги за землю, значит, земля находится у нас в постоянном бессрочном пользовании и мы можем спокой­но ее приватизировать. Но Моск­ва это право не признаёт и понуж­дает нас к аренде. Мы дошли до Высшего арбитражного суда. Все уперлось, казалось бы, в мелочь: суду важно, есть ли формально у Федерации и Москвы имущест­венный спор. Представитель Ми­нимущества, делегированный на суд, заявил, что нет. У меня сло­жилось четкое представление, что столичные суды ангажированы властями столицы. Не знаю, как вам удается выигрывать дела. И еще у меня есть ощущение, что Минимущество делает далеко не все, от него зависящее, чтобы по­мочь в Москве сдвинуть землю. Например, не пользуется своим правом издавать разъяснения.

— Если у вас есть кадастро­вый план, просто подавайте в Минимущество заявление и выкупайте участок. Мы вам его продадим.

— Я.Р.: Но у меня, как и у мно­гих других директоров «старых» предприятий, нет свидетельства на право постоянного бессрочно­го пользования. А получить его у Москвы теперь уже невозможно.

— Все равно ваши проблемы ре­шаемы. Я не буду раскрывать на­шего, «секретного оружия» — ду­маю, что директоры, обратившись в наше министерство, могут полу­чить от нас консультации, как дей­ствовать, в приватном порядке.  

— Поддерживая вопрос на­шего гостя, все-таки есть ли спор Российской Федерации с городом Москвой?

—  Абсурд полный. Москва -это то же государство, второй уро­вень управления в системе власти РФ. И получается, что государство более высокого уровня судится са­мо с собой. А спор у нас, конечно, есть — на этапе процессуальных действий. Кроме Москвы, ни с од­ним другим субъектом РФ судить­ся не приходилось.

— Почему у Москвы такая особенная стать?

— За каждым движением мос­ковской власти стоит желание не продавать ничего, затормозить рынок вообще. Процесс выкупа земли везде, кроме Москвы, уже стабилизировался. Потому что везде научились манипулировать «вилкой» цены, в пределах кото­рой местная власть имеет право продавать землю. Везде сначала пытались торговать дорого. Ви­дят — не берут, тогда цену снизи­ли. Проблема осталась в Москве, но не проблема цены, а проблема нежелания продавать в принципе.

— И капитал из Москвы по­бежал. Крупные магазины строятся за МКАД.

- Потому что дорого. Потому что Москва торгует не землей, а правом аренды по цене земли. Это «изобретение» московских вла­стей, когда они не выставляют на аукцион саму цифру аренды, а за­ставляют людей соревноваться в покупке права на нее.

— А откуда такой страх рын­ка?

—  Пока земельного рынка в Москве нет, весь строительный бизнес находится под контролем у московской власти. Нет ни одного способа построить в Москве зда­ние и миновать при этом столич­ных чиновников. Если в столице появится частная земля, право на застройку которой определяет ча­стник, появится конкуренция в строительном бизнесе столицы, что Москва допустить просто he может. Ведь как удобно: при себе­стоимости жилья в несколько со­тен долларов за метр продавать

ее...да за сколько угодно. Монополист он и есть монополист. И пока в столице такая монополия, дешевого жилья в ней не будет.

Доходы удвоятся

— Итак, вы разделили землю между уровнями власти. Что с ней происходит дальше?

— Вторая задача — этим грамот­но управлять. Третья: увеличить доходы федерального бюджета от использования этих земель.

— Можно назвать порядок цифр?

— 2001 год принес казне от при­ватизации земель всего 120 милли­онов   рублей,   2002-й   —   уже 2 миллиарда, прошлый—4 милли­арда, и задача к 2008 году дойти до 12 миллиардов рублей в год от ис­пользования федеральныхземель.

— Если продавать такими темпами, у государства не останется земли, чтобы строить дороги, например. Придется выкупать землю назад у частников, накроют­ся ваши доходы.

— Нет, резервный фонд есть и будет. Когда появится нужда в зе­мле, возьмем из резервного фон­да или предложим частнику обмен из него. Ну а до той поры даже зе­мли резервного фонда надо эффе­ктивно использовать, сдавая их в аренду.             

— Почем вы продаете землю?

— В среднем по стране гектар земли под приватизированными предприятиями уходит за 200 ты­сяч рублей. В Москве, конечно, дороже —' за 30-кратную ставку земельного налога, что ддстигает нескольких миллионов долларов.

— РСПП говорит, что госу­дарство слишком дорого про­дает землю под приватизи­рованными предприятиями. Предпринимателям удалось притормозить действие соот­ветствующего закона. Ваша позиция?

—Из 22 тысяч предприятий, что были приватизированы из фе­деральной собственности, около 5 тысяч уже выкупили землю под со -бой. Остальные сказали: дорого.

- Конечно, тянуть нельзя, но как быть? Есть позиция Минэконом­развития: мол, главная задача — структурная реформа, поэтому зе­млю надо отдать, пусть даже и по­дешевле. Логика в этом есть. Но на­ша позиция другая: чтобы поддер­жать структурные реформы, имеет смысл подешевле продать землю непосредственно под цехами. Но продавать незастроенную часть заводской территории за гроши, я думаю, просто несправедливо. Поэ­тому предлагаем: все, что не за­строено, продается по рыночной цене. Нахватать земли, чтобы по­том ею спекулировать, — непра­вильно.

- По вашим оценкам, на­сколько вырастут доходы ме­стных бюджетов после при­нятия закона? И как быстро его вообще могут принять?

- Если он будет внесен Прави­тельством в Думу в марте, то есть шансы принять его уже в этом го­ду с тем, чтобы он заработал с 1 января следующего. Я думаю, что местные бюджеты уже в 2006 го­ду смогут вдвое увеличить свои доходы от земли.

— Вероятно, товарищи на местах этого не понимают: наша почта свидетельствует, что губернаторы и крупные мэры стремятся сделать всё, чтобы заморозить оборот земли.

— Я согласен с вами — сам в ре­гионе работал. Любой бюджет ду­мает только о том, как бы поднять арендную ставку. Но беда наших муниципалов в том, что они не по­нимают одной вещи: быстрейшая передача земли в собственность сводится к тому, чтобы объеди­нить земельный налог и налог на имущество. Предприятие прива­тизировалось, имущество у него уже в собственности. А земля ос­талась государственной. И стоит задача: продав ему же еще и земельный участок, перейти от двух налогов (от имущества и на землю) к одному — на недвижимость. И весь этот налог пойдет в мест­ный бюджет; Вот этого муниципа­лы никак понять не могут.

О длинных руках

— Первый заместитель ми­нистра имущественных отно­шений Дмитрий Аратский, будучи в нашей редакции, за­явил, что у государства нико­гда не дойдут руки до сноса коттеджей, поставленных в обход закона. Но зато их вла­дельцы никогда не смогут их продать. Ваша позиция?

— Она жестче. Говорю всем: ес­ли вы взяли землю под строитель­ство незаконно, например, поста­вили коттедж в водоохранной зо­не, рано или поздно руки у госу­дарства до вас дойдут. Вы уже ви­дели по ТВ, как бульдозерами сносят коттеджи.

— Может, для начала просто опубликовать черные списки «неправильных» коттеджей?

— Этих списков нет, потому то государство пока не проследило судьбу каждого земельного клоч­ка. Там, где мы натыкаемся на на­рушения, мы судимся. Конкрет­ный пример — некое ООО в Моск­ве забрало себе землю, зарезерви­рованную под строительство по­сольства. Мы подали иск в Генпро­куратуру и надеемся его выиграть.

— Кто вообще эти захватчи­ки, нарисуйте обобщенный портрет.

— В основном те, кто не знает земельные законы, чиновники в том числе. Еще недавно органы мест­ного самоуправления с легкостью раздавали землю, которая им не принадлежала, наивно думая, что если она в их поселке, значит, она их и есть. Конечно, таким незнани­ем легко оправдать любую корруп­цию. Сейчас ко мне приходят «бла­гопристойные приобретатели» и говорят: «А мы не знали, что нель­зя». А я говорю: надо было знать. У каждого крупного инвестора есть юристы, которым платят бешеные деньги, и нечего прикидываться белыми овечками. А теперь лучше урегулируйте-ка отношения с законом, дешевле обойдется. Можно «простить» мелкие нарушения, но через несколько лет все равно всплывет, и тогда потери будут не­соизмеримо более высокими. Ин­весторы, десять раз подумайте, прежде чем давать чиновникам «взятки за бумажку».

— Хорошо, а когда руки-то дойдут?

- 150 тысяч федеральных зе­мельных участков... Мы должны проверить их все. Работа распла­нирована на четыре года. Находим нарушения — составляем акт, отку­да ты здесь взялся, кто дал тебе раз­решение владеть и строить. Так что руки уже тянутся.

Источник: "Российская газета"