В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым не запрещенным законом способом, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (например, путем дарения).
К отношениям по дарению недвижимого имущества применяются нормы Гражданского кодекса РФ о дарении.
Требования к форме договора дарения установлены ст. 574 ГК РФ.
Помимо соблюдения общих правил при совершении дарения необходимо также учитывать особые требования, установленные законом для оформления сделок об отчуждении конкретных видов имущества.
До 01.03.2013 договор дарения недвижимого имущества (к которому согласно ст. 130 ГК РФ относятся в том числе квартиры, дома и земельные участки, а также доли в праве собственности на них) подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574 ГК РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации такой сделки влекло ее ничтожность, то есть недействительность независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 165, п. 1 ст. 166 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 - даты вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Однако Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ, внесший изменения в ряд положений части первой ГК РФ, исключил условие о необходимости государственной регистрации для ряда договоров, в том числе для договора дарения недвижимого имущества, если эти договоры заключаются после 01.03.2013 (ч. 8 ст. 2 указанного федерального закона).
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Порядок и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). Документальным подтверждением государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав (ст. 14 Закона о госрегистрации).
Таким образом, до 01.03.2013 при заключении договора дарения недвижимости государственной регистрации подлежал как сам договор, так и передача права собственности на даримое недвижимое имущество. После этой даты правило о государственной регистрации применяется только к переходу права собственности на такое имущество.
При совершении дарения необходимо учитывать, что отчуждение здания, сооружения (недвижимости), находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком, кроме случаев:
- отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК РФ);
- отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Одаряемый, получая в дар недвижимое имущество, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 273 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При определении прав одаряемого в отношении земельного участка, занятого недвижимостью, подлежат применению нормы ст. 35 ЗК РФ.