Какие предусмотрены основания для признания договора аренды земельного участка недействительным?
Ответ: Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.
К договору аренды, как и иным гражданско-правовым договорам, могут быть применены нормы о ничтожности сделок, в частности, по:
статье 169 ГК РФ (сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности),
статье 170 ГК РФ (по основаниям мнимости или притворности),
статье 171 ГК РФ (сделки, совершенной недееспособным гражданином),
статье 172 ГК РФ (сделки, совершенной лицом, не достигшим 14-летнего возраста),
статье 174.1 ГК РФ (сделки, совершенной с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающим из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве)).
Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по статье 10 ГК РФ (злоупотребление правом).
Выявление нарушений процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов уже после заключения договора аренды может повлечь недействительность договора.
К аналогичным последствиям может привести ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления обязанности по публичному информированию населения и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении земельных участков.
Отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов также влечет недействительность сделки.
К примеру, в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Если будет установлено, что основания для продления договора аренды отсутствуют, при этом отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, разрешение на строительство не получено, срок аренды по предыдущему договору аренды истек, предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление без проведения торгов, незаконно.
Распоряжение земельным участком при отсутствии соответствующих полномочий также влечет недействительность совершенных сделок.
Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законы интересы третьих лиц.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Прокурор района
советник юстиции В.Ю. Захаров