В 90-х годах значительная часть сельскохозяйственных земель была изъята у колхозов и совхозов и закреплена за жителями сел и деревень на праве общей долевой или коллективной собственности. Сельчан наделяли землей по списку, каждому выдавали соответствующее свидетельство с регистрацией в поземельной книге. Но земельная доля – это как бы виртуальное право гражданина на часть сельхозугодий, подтвержденное соответствующим свидетельством. В нем указаны гектары, а вот где находится конкретный участок (доля) – определить невозможно. Есть поле, которым владеют несколько сот человек, но никто из них не знает, чем конкретно владеет. А чтобы знать, нужно произвести процедуру выдела участка в натуре. Раньше, до принятия закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, допускалось заключение договоров аренды земельных долей. Теперь правила изменились – в аренду можно сдать только реально выделенные земельные участки, с границами на местности, поставленные на государственный кадастровый учет, на которые получены свидетельства о регистрации.
Изменения в закон, вступившие в силу 1 июля 2011 года, дают возможность провести выдел двумя способами - на основании решения общего собрания и в индивидуальном порядке. Вторым способом можно воспользоваться, только если была попытка провести выдел на основании решения общего собрания, но проект межевания земельного участка на собрании не утвердили.
В процедуре выдела может быть выбран инициатор. Тот, кто возьмет на себя все хлопоты и обязанности по процедуре выдела - сначала это может быть один из собственников земельных долей (назовем его дольщиком). В первую очередь он должен обратиться к главе сельского поселения с заявлением о намерении собрать общее собрание.
Глава сельского поселения должен известить всех дольщиков о проведении собрания. Он дает публикацию в районной газете, размещает на информационных стендах, на сайте администрации объявления, в которых указывает дату, место и цель собрания, то есть повестку собрания. Только через 40 дней проводится собрание, на котором принимаются решения о выделе земельных участков в счет земельных долей, количестве собственников, которые будут выделять участок, его размере и о выборе уполномоченного лица и т.д.
Уполномоченное лицо, выбранное на этом собрании, обращается к кадастровому инженеру для заключения договора подряда с целью составления проекта межевания земельного участка. Кадастровый инженер проводит межевые работы, извещает в газете всех дольщиков о проделанной работе и о том, что в течение 30 дней со дня публикации принимает возражения по местоположению и границам выделяемого земельного участка. Далее уполномоченное лицо вновь обращается к главе сельского поселения, чтобы провести общее собрание об утверждении проекта межевания земельного участка. Глава сельского поселения размещает объявление в СМИ о том, что в определенный день состоится собрание и публикует повестку собрания, на котором будет утверждаться проект межевания, рассматриваться вопрос сдачи в аренду выделяемого участка и возможно другие вопросы. После утверждения проекта на общем собрании уполномоченное лицо подает имеющиеся документы и два заявления о постановке земельного участка на кадастровый учет и на государственную регистрацию прав в Управление Росреестра по ЧР или ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ЧР. Так как и Управление, а с 1 июля 2011 года и Кадастровая палата могут одновременно принимать заявления и на кадастровый учет и на регистрацию прав.
Таким образом, владельцы земельных долей становятся собственниками на праве общей долевой собственности конкретного земельного участка с четкими определенными границами.
Если решение общего собрания об утверждении проекта межевания отсутствует, то следующим шагом будет выдел в индивидуальном порядке.
Владелец земельной доли сам обращается к кадастровому инженеру для заключения договора подряда на землеустроительные работы. Кадастровый инженер готовит проект межевания, извещает в районной газете информацию о подготовке проекта межевания земельного участка. С этого момента в течение 30 дней принимает возражения от других дольщиков. Если возражения отсутствуют - проект межевания участка готов. Затем дольщику необходимо обратиться в Управление Росреестра по ЧР или ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ЧР для постановки земельного участка на кадастровый учет и на государственную регистрацию прав.
Если во время утверждения проекта межевания поступили возражения от других дольщиков, то закрепить право собственности на земельный участок, выделенный в счет земельных долей можно только через суд.
Земельным участком, выделенным в счет земельной доли, можно будет распорядиться на свое усмотрение - обрабатывать, возделывать, продать его, сдать в аренду, заложить, подарить.
Консультации по выделу земельных участков в счет земельных долей всегда можно получить у специалистов Управления Росреестра по ЧР и глав сельских поселений.
В заключение хотелось бы дать рекомендации: выделить земельный участок лучше с количеством дольщиков не более 5 человек. Если выделиться более 5 человек одним земельным участком, то в последующем участок можно будет разделить, только пройдя всю процедуру выдела, описанную ранее. Если не более 5 человек, то достаточно будет составить соглашение о разделе земельного участка и подписать его всем пятерым.