Сделки с земельными участками
Сделки с земельными участками могут совершать только дееспособные граждане (достигшие 18 лет, не лишенные судом дееспособности и не ограниченные в ней). В противном случае сделка может быть оспорена в суде и признана незаконной. Если сделка осуществляется через представителей, они также должны быть дееспособными и иметь полномочия на ее совершение.
При заключении земельной сделки должны быть соблюдены следующие условия:
- она должна быть оформлена в виде купчей, подлежащей государственной регистрации;
- должна быть соблюдена установленная процедура ее оформления;
- должны быть документально отражены ситуационный план земельного участка, данные о его границах, размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др.;
- должно быть учтено (по требованию любой из сторон) в качестве существенного условия сделки состояние участка в момент продажи; порядок передачи проданного участка и т.д.
- в качестве объекта продажи не должны фигурировать, в частности:
- земли общего пользования населенных пунктов;
- земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов;
- зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению;
- предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
- земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
Согласно ЗК РФ все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка, т.е. запрещена раздельная передача прав собственности на участок и на строения на нем, когда они принадлежат одному и тому же лицу (за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом). Размер доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на строение, находящееся на участке.
Однако, если часть строения невозможно выделить в натуре вместе с частью участка, ее можно продать (либо другим способом передать права собственности на нее) без земельного участка. Кроме того, разрешено совершать сделки по отчуждению строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Объект недвижимости, находящийся на ограниченном в обороте земельном участке, может быть отчужден вместе с участком, если закон допускает передачу его в частную собственность.
Сделки купли-продажи и аренды земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Залог (ипотека) земельного участка
Один из способов обеспечения исполнения обязательств (чаще всего по кредиту) - залог, т.е. предоставление кредитору преимущественного права обращать взыскание на принадлежащий должнику имущество в случае неисполнения обязательств по долгу. Залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка) - ипотека. Заложить земельный участок может только лицо, имеющее право его отчуждать.
Залогодателем может быть или сам должник, или лицо, не участвующее в его обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, ограничивается лишь его право распоряжаться заложенным имуществом.
Если кредитным договором (договором займа) предусмотрена выплата процентов, ипотека, обеспечивающая исполнение договора, обеспечивает также и уплату процентов.
Не допускается ипотека земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а также земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного субъектом РФ и органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Не допускается и залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.
Ипотека на участок, находящийся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), может быть установлена с письменного согласия на это всех его собственников. Участник общей долевой собственности на земельный участок может заложить свою долю без согласия других собственников.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Аренда земельного участка
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Собственники земельных участков могут предоставлять их в аренду за исключением участков, изъятых из оборота. Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Законный представитель несовершеннолетнего собственника земельного участка может передать его в аренду до совершеннолетия собственника.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Самовольные постройки
Жилой дом (иное строение), поставленный на участке, который не предназначен для этой цели, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм признается самовольной постройкой.
Самовольная постройка обладает признаками недвижимого имущества, однако лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка на не принадлежащем лицу земельном участке подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Решение о сносе самовольно построенного объекта, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом.
Если лицо возвело самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, право собственности на постройку может быть признано судом, а в некоторых случаях - в ином установленном законом порядке, за хозяином участка, который возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не будет признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В некоторых случаях закон допускает государственную регистрацию права собственности на объекты без получения разрешения на строительство.
В частности, будет зарегистрирован объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Кроме того, не требуют разрешения на строительство и могут быть зарегистрированы без такого разрешения:
- гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- не капитальные объекты (киоски, навесы и др.);
- строения и сооружения вспомогательного использования на земельном участке;
- буровые скважины (их строительство или реконструкция);
- объекты в других случаях, установленных законодательством.
Не требуют разрешения также:
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитальный ремонт объектов капитального строительства.