01 июля 2018 г.
Деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов. С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве...". Основное изменение в нем - появлении эскроу-счетов. На них банки будут хранить до окончания строительства деньги, поступившие от продажи квартир. И выдавать строителям под проценты кредиты на конкретный проект дома.
Таким образом, покупатель квартиры заключает договор с девелопером на приобретение квартиры в новостройке.
"Этот договор будет зарегистрирован в Росреестре, - объяснил новую систему Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса. - При этом денежные средства поступят не застройщику, а будут размещены в банке на спецсчете".
Застройщик получит их только после завершения строительства. Так средства дольщиков будут защищены от растраты. Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств. Минимальный их объем прописан новым законом. Застройщики обязаны резервировать 10 процентов собственных средств до начала строительства. Это может быть прибыль, полученная от реализации уже воплощенных проектов.
И чем больше своих средств вложит в дело застройщик, тем меньший объем банковских кредитов ему понадобится. Тем дешевле, а значит, конкурентнее будут его квартиры на рынке.
Именно заемные деньги потом станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.
Чтобы деньги во время строительства не отвлекались на другие цели, установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком средств.
Далеко не все застройщики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
"Эскроу-счета в ближайшее время останутся большой редкостью", - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". Кроме того за счет большого количества проектов, которые уже выведены на рынок, найти квартиру, которую можно купить без использования эскроу-счетов, покупатели смогут еще в течение минимум двух лет, считает Александр Хрусталев, глава "НДВ Групп".
Другое дело, что для покупателя эскроу-счета как раз выгоднее действующего сегодня порядка долевого строительства. Участники рынка говорят о том, что новая финансовая схема гарантирует покупателям беспрецедентную безопасность совершения сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем. Фактически предусмотрено сразу несколько страховых механизмов, которые запускаются в зависимости от возникшей ситуации.
"В случае, если у банка возникают проблемы, к примеру, отзыв лицензии, АСВ гарантирует дольщикам возврат сумм до 10 миллионов рублей, - говорит Николай Алексеенко. - Если застройщик не сможет завершить строительство, покупателю вернут деньги или же банк аккредитует нового застройщика, который завершит проект".
Изменения не только гарантируют возврат средств, но и ускорят этот процесс. До конца года могут быть внесены изменения, связанные с порядком банкротства застройщиков.
"Процедура изъятия объекта для достройки будет ускорена", - отмечает Александр Хрусталев. Сейчас банкротство может длиться несколько лет, люди не получают свои деньги, недострои не передаются новым строительным организациям для завершения. Новый механизм мог бы обеспечить возврат средств или передачу домов новым строительным организациям в течение трех-пяти месяцев, считает Хрусталев.
Дополнительно Госдума приняла поправки, которые позволят уйти от "котлового" принципа в строительстве. Он является одной из главных причин появления долгостроев и предотвратит нецелевое использование средств строительными организациями, что будет способствовать их финансовой устойчивости. Изменению подверглась и норма "одно разрешение на строительство - одна компания". Теперь застройщики могут использовать несколько разрешений на строительство, если реализуемые объекты являются частью одного проекта.