25 апреля 2013 г.
Для одних владельцев квартир налоговое бремя на квадратные метры может изрядно «потяжелеть», а для других окажется нулевым
РАСЧЕТ ПО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
С 2014 года налог на недвижимое имущество будет рассчитываться не из инвентаризационной стоимости, как сейчас, а из кадастровой. Кстати, все земельные участки уже имеют кадастровую стоимость. А теперь, как видим, таковую приобретает и недвижимость.
На недавней пресс-конференции разъяснения по данному поводу давали представители Управления Росреестра по Чувашии – заместитель руководителя этого ведомства Татьяна Расколова и начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Татьяна Антонова. Они напомнили, что в действующем налоге на имущество физических лиц налоговой базой является инвентаризационная стоимость, которая была рассчитана 30 лет назад и учитывала только стоимость затрат на строительство такого объекта (затраты на стройматериалы и т.д). А нынешняя кадастровая оценка объекта максимально приближена к его рыночной стоимости.
Но, учитывая огромное количество объектов, определялась она по всей России, в том числе и в Чувашии, методами массовой оценки. То есть без учета индивидуальных особенностей квартиры или дома, уточнила Т. Антонова, к примеру, не бралась в расчет этажность. Тем не менее параметров для оценки применялось немало: год постройки дома, материал стен, удаленность от центра и т.д. Кадастровую оценку новых строений, которые будут поставлены на учет только сейчас, определит Кадастровая палата, используя удельный показатель кадастровой стоимости (цена квадратного метра), определенный оценщиком. Право изменять ставки, менять размер налогового вычета (квадраты, не облагаемые налогом) получат органы местной власти.
ПОЧУВСТВУЙ РАЗНИЦУ
Как отметили специалисты, разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью существенная. Поэтому и налог на недвижимость будет выше. Пока грядущие налоговые новации только в законопроекте. При определении налоговой базы на жилье будут действовать два вида вычетов. Первый вычет предлагается предоставлять всем налогоплательщикам в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Второй вычет получат льготники – минус 30 кв. м. При этом муниципалитеты смогут увеличивать размеры вычетов и расширять перечень льготников.
Можно уже сейчас прикинуть, какой налог вам придется платить. Кадастровую стоимость жилья – 1 млн. 470 тыс. 599 руб. с копейками делим на площадь квартиры (62,5 кв. м) и узнаем цену одного квадратного метра (УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости). Она составила 22 тыс. 555 рублей. Вычитаем из общей жилплощади 20 кв. метров, не облагаемых налогом, остается 42,5 кв. метра. Эти метры умножаем на стоимость одного кв. метра и получаем кадастровую стоимость, с которой надо заплатить налог, – она составила 1 млн. 019 тыс. 486 рублей. Затем умножаем эту сумму на 0,1 процента (налоговая ставка) и получаем сумму налога – 1 тыс. 19 рублей.
Одна из собственниц однокомнатной квартиры в «хрущевке» площадью 30 кв. м (Чебоксары) сейчас платит налог в 48 рублей по инвентаризационной стоимости, рассчитанной еще в 70-е годы. А с учетом кадастровой стоимости, оцененной в 1 млн. 300 тыс. рублей, будет ежегодно платить примерно 433 рубля. А вот собственники новых квартир, которые уже платят 1 процент от кадастровой стоимости, скажем, в 3,5 млн. рублей, при снижении ставки до 0,1 процента почувствуют заметное налоговое послабление. Граждане, имеющие в собственности до 20 кв. метров, налог за жилье платить не будут.
ОШИБКИ НЕ ИСКЛЮЧЕНЫ
Кадастровую оценку объектов капитального строительства проводили профессиональные оценщики – члены саморегулирующих организаций (СРО), застраховавшие свою ответственность. В Чувашии этим занималось ЗАО ИФК «Солид», используя утвержденные стандарты, сведения, поступившие из Росреестра, Кадастровой палаты, администраций районов и даже от риэлторов. Все они загружались в электронную программу, которая и выдала конечную кадастровую оценку.
Не всех граждан, организации может устроить рассчитанная кадастровая оценка их объектов. Не исключено, что цена может быть изрядно завышена либо занижена. Предположим, в 2012 году рыночная стоимость вашей квартиры была 2 млн. рублей, а нынешняя ее кадастровая оценка – 2,2 млн. рублей. Эту оценку можно пересмотреть, но для начала надо узнать кадастровую и рыночную стоимость квартиры – только при их сопоставлении можно определить, насколько кадастровая оценка объективна. Не исключены ситуации, когда реальная площадь квартиры отличается от «загруженной» в базу данных. Также квартира может быть учтена и оценена дважды. «В таких случаях нужно обратиться в Кадастровую палату и исправить данные. Иначе, возможно, придут две квитанции на уплату налога», – сообщила Т. Расколова. Не надо переживать, если в кадастре не оказалось вашей недвижимости, на некоторые объекты БТИ по той или иной причине не смогло вовремя передать данные для определения кадастровой стоимости, сейчас идет загрузка этих объектов. Но сообщить в Кадастровую палату о том, что вашей недвижимости нет в кадастре, стоит.
В общем, Управление Росреестра настоятельно рекомендует всем гражданам узнать кадастровую стоимость своей квартиры, дома или производственного помещения. Это позволит уже сегодня выявить возможные ошибки или несоответствия в проведенной оценке и, вероятно, уменьшить будущий налог. 25 апреля управление (ул. К. Маркса, 56) проводит акцию для граждан, желающих узнать кадастровую стоимость своей недвижимости. Ее можно узнать и через Интернет, на портале Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», нужно только ввести адрес своей квартиры. Если не получится, нужную информацию можно получить бесплатно в Кадастровой палате.
НЕ СОГЛАСНЫ – СПОРЬТЕ
Если кадастровая оценка завышена, безусловно, надо добиваться ее пересмотра. Каким образом? В досудебном порядке или через суд. В управлении считают, что первый вариант для граждан более приемлем. Достаточно обратиться с заявлением в специальную комиссию, созданную при Управлении Росреестра по Чувашии.
Однако выяснилось, что досудебная процедура тоже хлопотная и затратная. В комиссию только с заявлением не придешь. Обязательно нужно представить документы, подтверждающие, что при оценке квартиры были использованы неверные сведения, или представить отчет об определении ее рыночной стоимости. Его делает оценщик, и не бесплатно, отчет по стандартной однокомнатной квартире обойдется заявителю в сумму около 2500 рублей. Если же разница между кадастровой и рыночной стоимостью больше или меньше 30 процентов, то нужно заказывать экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков, заплатив за услугу от 10000 рублей.
Как будет выгоднее – заплатить налог по установленной кадастровой стоимости, которая пересчитывается раз в пять лет, или потратиться на пересмотр – решать собственнику. Кстати, есть один нюанс. Законодатель установил на досудебное оспаривание кадастровой оценки только полгода, срок подачи заявлений в комиссию истекает 17 июля, после этого оценку можно оспорить только в Арбитражном суде.