17 июля 2003 г.
Национальный резервный банк (НРБ) вступил в борьбу за ипотечный рынок, представив в среду собственную программу кредитования покупки жилья с новыми для России условиями. Приятные и неприятные аспекты предложений и ситуацию на рынке исследует "Газета.Ru"
Созданная специально для реализации ипотечной программы НРБ "Национальная ипотечная компания" (НИКОМ) намеревается инвестировать в ипотечные кредиты $30 млн. до конца года. Кроме того, президент НРБ Александр Лебедев сообщил, что банк собирается вложить средства в строительство жилья. Правда, касаться это будет только регионов, так как, по словам Александра Лебедева, "строительный комплекс Москвы пока для независимых участников рынка предлагает не очень хорошие условия". Первыми регионами в этом ряду станут Санкт-Петербург и Воронеж.
Пока НИКОМ собирается выдавать только долларовые кредиты, но уже на презентации было подписано соглашение о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) о работе НИКОМа в рамках программы АИЖК по рублёвым кредитам. Валютная программа будет развиваться на собственные деньги компании, рублёвая - с помощью рефинансирования АИЖК.
Условия кредитования, заявленные НИКОМом, в основном соответствуют средним на рынке - банк предоставляет сумму, равную 80% от цены покупаемой квартиры на срок 10 лет под 13-15% годовых в долларах.
Необычен один из продуктов - кредит "Молодёжный". Размер авансового платежа при этом варианте составляет 5% или 10% от стоимости квартиры, а ставка кредита - 13-16% годовых в долларах. "Молодыми" признаются клиенты в возрасте до 33 лет включительно. Хотя, как сообщил "Газете.Ru" один из сотрудников банка, отвечающий за приём заявок на кредитование, на пару лет превышения положенного возраста внимание обращаться не будет.
Кроме того, вице-президент НИКОМ Дмитрий Жуков сообщил, что при принятии решения о размере кредита будут учитываться и "альтернативные источники получения доходов".
Легко предположить, что речь идёт о "серых" зарплатах.
Рядовые сотрудники компании в неофициальной беседе подтвердили эту догадку.
Потенциальному получателю кредита надо обратить внимание на дополнительные платежи, не входящие в расходы по процентной ставке. Это плата за рассмотрение заявки, за открытие и сопровождение счёта, нотариальная пошлина и много чего ещё, что в итоге выливается примерно в 4% от суммы кредита и $100.
НИКОМ - не первая компания, в последнее время заявившая о серьёзном выходе на ипотечный рынок. Недавно это сделал Внешторгбанк, о существенном расширении своих ипотечных программ заявили Райффайзен-банк, ДельтаКредит, Московское ипотечное агентство и другие. Заметно более привлекательными стали условия квази-ипотечных кредитов Сбербанка, что также должно привести к увеличению спроса на них. Общая сумма средств, направленных на ипотечные кредиты банками только в этом году, превышает $200 млн., и это только начало. Существенная часть этих денег останется в Москве, как в регионе с самым платёжеспособным спросом.
Рост спроса на жильё грозит войти в конфликт с ограниченным предложением.
Строительные и инвестиционные мощности могут просто не успеть вырасти теми же темпами. По оптимистичным подсчётам Госстроя, которые привёл в интервью "Газете.Ru" заместитель председателя этого ведомства Владимир Пономарёв, в текущем году будет построено до 40 млн. кв. м жилья. В дальнейшем ожидается рост этого показателя на 10% в год.
Как сообщил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, "в ближайшие дни" будет подписано соглашение между Госстроем и АИЖК о совместной деятельности в строительстве и ипотеке. Госстрой обязуется организовывать комплексную застройку микрорайонов современными домами с недорогими квартирами, то есть проводить юридическую и экономическую экспертизу участков земли и искать кредиты для строителей. Роль АИЖК - обеспечивать спрос на это жильё через рефинансирование банков, предоставляющих ипотечные кредиты покупателям. На настоящий момент заинтересованность в этом проекте высказали 23 региона, а пять уже готовы предоставить конкретные участки земли. Среди лидеров - Чувашия, Удмуртия, Томская, Омская и Иркутская области. Традиционно оптимистичный Госстрой надеется, что первые квартиры в таких домах будут проданы уже в следующем году.
Подход к финансированию этого строительства, как выяснилось, у договаривающихся сторон оказался разным.
Если Александр Семеняка считает, что в этих проектах должны принимать участие российские банки. Например, тот же НРБ в своих "регионах присутствия". Владимир Пономарёв надеется на помощь "ближнего Запада". По его словам, подписано соглашение с польским правительством на выделение кредитной квоты на $100 млн. для инвестиций в строительство на территории России.
В любом случае, появление нового крупного игрока на ипотечном рынке говорит об обострении конкуренции, что всегда выгодно потребителям. Вероятно, и другие банки, обладающие достаточными финансовыми ресурсами, в ближайшие месяцы объявят о своих инициативах, что неизбежно приведёт к "войне ставок" - по крайней мере, на московском рынке. Поэтому, тем, кто собирается брать ипотечный кредит, "Газета.Ru" может посоветовать не спешить и отложить это полезное дело на октябрь-ноябрь. Вполне вероятно, что к этому времени процентные ставки по валютным кредитам опустятся ниже 10% годовых, что с учётом налоговых льгот может привести к реальной величине ставки 6-8%.