12 июля 2006 г.
Ценные бумаги сделают кредиты дешевле, но не снизят стоимости жилья
Олег Гладунов
ВОЗМОЖНО, УЖЕ В ЭТОМ ГОДУ В РОССИИ ПОЯВЯТСЯ НОВЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ ОБЛИГАЦИИ.
В конце весенней сессии Госдума приняла законопроект, устраняющий препятствия для выпуска этих ценных бумаг. Специалисты утверждают, что с развитием рынка «бумажной ипотеки» начнут дешеветь и кредиты на покупку жилья.
Теоретически это вполне возможно. Сегодня банки серьезно «стеснены в средствах». «Длинных» денег у них практически нет, тогда как ипотечные кредиты выдаются на 15-20 лет. Да и откуда им взяться, если вкладчики банков кладут свои сбережения надепозиты в лучшем случае года на два — на три. А вот ипотечные облигации — совсем другое дело. С бумагой можно выйти на рынок, получить «длинные» деньги и пустить их на расширение ипотечного кредитования. И чем успешнее банк разместит эти ценные бумаги, тем больше получит прибыль и, значит, сможет без ущерба для себя снизить ставки по кредитам.
Так что у заемщиков действительно появился шанс получить ипотечные кредиты «по сходной цене». Сейчас они выдаются в среднем под 11—12 процентов в валюте и 15— 16 процентов в рублях. Как прогнозируют эксперты, после введения нового закона проценты будут снижаться, но не сразу, а в лучшем случае через 3—4 года. И при этом ставка может упасть максимум на 2—3 процента.
Однако стоит на помнить, закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в октябре 2003 года, но за три года реальных ипотечных бумаг выпущено совсем немного. Принятые поправки как раз и помогут активизировать этот процесс, убежден первый заместитель председателя Комитета ГД по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. Например, банки смогут продавать ипотечные облигации не только юридическим, но и физическим лицам. И люди с большим достатком станут приобретать ценные бумаги, обеспеченные квартирами, а не скупать недвижимость, которая сегодня считается самым надежным и прибыльным вложением денег. По новому закону, облигации будут обладать высокой степенью надежности, и если банк обанкротится, то держателям ипотечных ценных бумаг деньги возместят в первую очередь. В частности, это будет сделано за счет ипотечного покрытия, то есть недвижимости, приобретенной по ипотечным кредитам. И здесь возникает вопрос. Конечно, держатели ипотечных бумаг будут защищены подобной мерой, а как быть с владельцами квартир, купленных по ипотеке?
По просьбе корреспондента «РГ» ситуацию прояснил заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолий Аксаков: «В случае банкротства банка ипотечное покрытие будет выводиться из списка его имущества для конкурсной продажи, то есть недвижимость, приобретенная гражданами по ипотеке, не будет продана. Возмещение средств будет производиться за счет денег заемщиков, которые они выплачивают по кредитам. И только если заемщик перестанет делать выплаты, тогда может встать вопрос о продаже его квартиры, приобретенной в ипотеку».
Впрочем, не столь важно, сколько стоит кредит, если цена квадратного метра за последние годы выросла втрое и купить квартиру теперь практически невозможно. Таким образом, развивая «бумажную ипотеку», которая помогает удешевить кредиты, необходимо позаботиться о том, чтобы само жилье не дорожало столь стремительно. А это уже более серьезная задача. Рецепт здесь один—надо больше сдавать домов и снижать издержки строительства. «РГ» не раз писала, что этому мешает. Как утверждает председатель экспертного совета СФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев, цены в основном растут из-за снижения предложения жилья. По его словам, с прошлого года началось сокращение реального объема строймонтажа. падение динамики жилищного строительства, а в текущем году строители вообще вряд ли выйдут на запланированные объемы. Тем не менее даже эта ситуация не критична. Сегодня в стране начал реализовываться национальный проект «Доступное жилье», который должен выровнять многие провалы, возникшие «на стройке».
Но тогда, считают специалисты, на первый план выйдет другая проблема. Ипотечные ценные бумаги, считает Грачев, по мощности недостаточны, чтобы обеспечить банки «длинными» деньгами в полном объеме. «Но до сих пор не принят законопроект о строй-сберкассах. А в законодательстве совсем нет социальной ипотеки, есть лишь ее зачатки у исполнительной власти, но несущественные», — сетует Иван Грачёв.Источник: "Российская газета"