Публикации » Игра без правил

08 ноября 2005 г.

Строительство жилья все чаще превращается в возведение финансовых пирамид

Елена Грекова

Строительные кампании фактически возлагают на гражданина всю ответственность и все риски за свою же деятельность.

Недавние демонстрации от­чаявшихся людей, вложив­ших огромные деньги в стро­ительство жилья, но в итоге оставшихся и без квартир, и без денег, напомнили недале­кое прошлое. Хотя считается, что время финансовых пира­мид ушло. Оказалось, что они существуют вполне ле­гально.

В одном из последних номеров «РГ» опубликовала советы юри­стов, на что обратить внимание при заключении договора со строи­тельной фирмой, чтобы не ока­заться в числе обманутых застрой­щиков. Однако даже самый гра­мотный договор всего лишь даст человеку возможность отстаивать свои интересы в суде не более того. Но удастся ли отстоять?

Многие граждане, вложившие деньги в строительство жилья, в большинстве своем считают себя просто покупателями. На самом деле это не так. Они даже не подоз­ревают, что, подписав бумаги, они автоматически становятся как бы совладельцами строительной ком­пании. Но ничего хорошего такое превращение из покупателя в сов­ладельца не несет. Строительные компании фактически возлагают на гражданина всю ответствен­ность и все риски за свою же дея­тельность. Так сложилось, что ор­ганизации, собирающие деньги на жилье, как правило, регистриру­ются в виде кооперативов или же оформляют сделку как долевое участие в строительстве много­квартирного дома. Это означает, что, превратившись в кооператора или пайщика, человек становится собственником не будущей кварти­ры, а предприятия по строительст­ву дома. Дальше, как в любом дру­гом бизнесе: вложил деньги, но вместо прибыли можешь получить убытки — ну что ж, на то он и биз­нес. И никакой суд здесь не приде­рется.

«Строительное» лобби в Госду­ме, похоже, не зря старалось, по­скольку эта удивительная юриди­ческая коллизия фигурирует во всех профильных законах: и в За­коне о участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов, и в Законе «О жилищно-накопительных кооперативах».

Добиться внесения поправок в эти законы старается Ассоциация российских банков. Безусловно, строительные кооперативы — в определенном смысле конкуренты банков, в последние годы взявших­ся за развитие ипотечного кредито­вания. Однако при всем различии банковского и строительного биз­неса у тех и других действительно есть важное сходство и те, и другие делают бизнес на чужие деньги. Именно поэтому, утверждает ис­полнительный вице-президент Ас­социации российских банков Анд­рей Емелин, деятельность жилищ­ных кооперативов должна жестко регулироваться государством, как регулируется деятельность банков.

«По сути создан еще один ин­ститут, которому предоставлено право аккумулировать средства граждан, — сказал Емелин. — Од­нако банки, обладающие тем же правом, находятся под жестким контролем Центрального банка. ЦБ разработал для банкиров «пра­вила игры»: нормы по объемам ка­питала, по ликвидности, без огляд­ки на которые они не могут ни за­нять деньги, ни сами отдать их в кредит, ни вложить в какой-либо бизнес. Создана, наконец, система страхования вкладов, гарантирую­щая людям возврат денег в случае банкротства банка. И тут же рядом работают организации, никакими такими правилами не связанные и никакой ответственности за предо­ставление квартиры не несущие».

Считается, что участник коопе­ратива дает деньги на постройку конкретного дома. Однако на са­мом деле это не так. Чаще всего он оплачивает строительство преды­дущего объекта. А его дом в свою очередь будет строиться па деньги новых участников. Это и есть ти­пичная пирамида, о которой мно­гие по наивности забыли.

«Если вместо готового дома к назначенному сроку только вырыт котлован, а на остальное денег не хватило, это вина менеджеров, — пояснил Емелин. — То ли они разворовали деньги, то ли неправильно ими распорядились. Чтобы по­добные котлованы не возникали в кредитных организациях, для банкиров еще год назад введена лич­ная ответственность за решения, повлекшие за собой банкротство банка. А менеджеры кооперативов ни за что не отвечают».

В ассоциации уверены, что «ло­скутные» законы для отдельных отраслей (жилищного строитель­ства, потребкооперации, кредит­ных союзов) не дадут нужного эф­фекта. Сначала нужно принять ра­мочный, общий для всех коопера­тивов закон «О кредитной коопе­рации». У этого закона извилистая судьба. Он уже три года рассматри­вается Госдумой, однако пока пре­одолел только первое чтение.

Здесь банкиры столкнулись с серьезной оппозицией со стороны «сельскохозяйственного лобби», которое настаивает на том, чтобы для сельхозкооперативов должен быть принят отдельный закон. Главный камень преткновения — численность кооперативов. Сегодня в кооператив разрешено принимать не больше 2 тысяч человек. Считается, что более крупный кол­лектив не сможет реально участво­вать в управлении бизнесом. Но что делать, если кооперативу не хватает для нормальной деятель­ности средств, внесенных этими двумя тысячами? Можно, напри­мер, разрешить кооператорам привлекать деньги сторонних лиц (не  членов кооператива). Однако, счи­тает Емелин, сторонние лица ока­жутся в еще более бесправном по­ложении, чем сегодняшние участ­ники жилищных кооперативов. Эксперт считает, что нужно снять для кооператоров ограничения по численности. Все равно непосред­ственно участвовать в принятии решений могут максимум 50 чело­век. А защищать деньги кооперато­ров должен регулирующий орган (в западных странах это, как пра­вило, центральный банк), который разработает для них нормативы и правила и будет следить за их со­блюдением.

Многие депутаты готовы пойти еще дальше. По мнению замести­теля председателя Комитета Госду­мы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолия Аксакова, вообще невозможно со­здать надежную систему долго­срочных жилищных накоплений безучастия банков: В нее просто не поверит население, считает депу­тат. А уже после скандалов с жи­лищными «пирамидами» — и по­давно.

Какие гарантии сегодня можно предложить гражданину, готовому копить деньги на приобретение жилья (например, на первый взнос), чтобы через 3 — 5 лет под­готовить условия для получения ипотечного кредита? Если посмот­реть повнимательнее, то по сути никакие, утверждает Аксаков.

Между тем долгосрочные жи­лищные накопления — это по сути и есть те самые долгосрочные без­отзывные вклады, о которых банкиры так давно и бесплодно мечта­ют. И эти деньги, по мнению Акса­кова, должны аккумулироваться именно в банке, где есть все инст­рументы надзора, контроля и страхования, а не в непонятном коопе­ративе.

Для жилищных счетов, убеж­ден депутат, необходимо поднять лимит страховой защиты на случай банкротства банка, составляющий сегодня 100 тысяч рублей. Поднять до уровня в 20 — 30 тысяч долла­ров, то есть до суммы, сопостави­мой с первым взносом за квартиру. Затем, после того как первый взнос накоплен, банк предоставит гражданину кредит с фиксированной ставкой, взамен которой может быть выдвинуто условие не отзы­вать вклад раньше указанного в до­говоре срока. Программа должна получить поддержку государства, как получила ее система страхова­ния вкладов, считает Аксаков. Она хороша тем, что для нее, по мне­нию депутата, не нужны специаль­ные законы типа закона «О ЖНК» или «О стройсберкассах». Нужно лишь внести необходимые поправ­ки в Гражданский кодекс и в Закон о страховании вкладов.

Еще недавно поправки во все упомянутые выше законы были от­ложены в долгий ящик. Однако скандалы, разразившиеся вокруг строительных пирамид, выдвину­ли их на повестку дня. Весьма веро­ятно, что второе чтение проекта за­кона «О кредитных кооперативах» состоится еще до нового года. Пре­ния, похоже, будут жаркими: ведь даже среди инициаторов новых законодательных инициатив нет еди­ного мнения, кто и как должен осу­ществлять контроль за тем, как жи­лищные кооперативы распоряжа­ются деньгами своих участников. Исход дебатов во многом будет за­висеть оттого, какую позицию зай­мет Центральный банк, которому по сути предлагают взять надзор за кооперативами на себя.

Источник: "Российская газета"