30 мая 2002 г.
За последнее десятилетие вопрос о предоставлении земельных участков иностранным лицам оставался дискуссионным. Статьей 7 Земельного кодекса РСФСР (1991 г.) был установлен прямой запрет на передачу в собственность и пожизненное наследуемое владение иностранным гражданам земельных участков. После признания недействующей ст. 7 Земельного кодекса РСФСР в силу Указа Президента РФ от 24. 12. 93 № 2287 "О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ" практически сохранялась неопределенность по данному вопросу.
Кстати, по данным паспортно-визовой службы МВД Чувашской Республики у нас проживают _____ граждан из ближнего и дальнего зарубежья. Ежегодно с иностранцами возникали проблемные вопросы по разрешению земельных споров.
В законодательстве сохранялись лишь косвенные подтверждения возможности передачи земельных участков в собственность иностранным физическим и юридическим лицам под объектами собственности, расположенным на земельном участке. В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 09. 07. 99 № 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" предусмотрены гарантии предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. Иностранным инвесторам гарантируется приобретение права на земельные участки. Право аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе).
Новый Земельный кодекс предусмотрел возможность получения иностранными лицами земельных участков в собственность и аренду. Однако данный вопрос в Земельном кодексе не нашел специальной главы, а положения о правах иностранных лиц отражены в различных пунктах различных статей Кодекса.
Предлагается исследовать некоторые статьи Земельного кодекса и определить действительные права иностранных лиц на земельные участки в целях исключения выхода за рамки закона при их практическом применении.
Статья 22 Земельного кодекса предусматривает право физических лиц, являющихся иностранными гражданами и не имеющих гражданства, получать и использовать земельные участки на правах аренды. Комментируемый пункт не распространяется на иностранные государства и иностранные юридические лица. Одновременно п. 5 ст. 35 Земельного кодекса предусмотрена возможность арендных отношений иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. В силу п. 5 ст. 35 с применением п. 3 ст. 15 для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц не допустима аренда земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами.
Согласно ст. 28 Земельного кодекса иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с данной статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом.
Законодатель устанавливает в п. 5 ст. 28 Земельного кодекса требования, предъявляемые к приобретению любых земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами, а именно: только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом. Законодатель не указывает в этом случае на законодательные акты, соглашения и другие источники, способы установления платы за земельный участок. Нарушение порядка установления размера платы (цены) за земельный участок попадает под признаки ст.ст.13 и 168 Гражданского кодекса РФ.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном ст. 36, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 и п. 4 и 5 ст. 28 Земельного кодекса.
Пунктом 9 ст. 36 Земельного кодекса устанавливается право иностранных лиц: физических и юридических, а также лиц без гражданства на получение земельных участков. Из смысла статей Земельного кодекса указанные лица имеют право на получение земельных участков на праве собственности или в аренду только в случаях, когда на земельном участке расположено здание, строение, сооружение, являющееся собственностью этих лиц. Предоставление свободных от застроек участков этим лицам на праве собственности либо в аренду Земельным кодексом не оговаривается.
На основе изложенного можно сделать вывод, что Земельным кодексом конкретизировано право иностранного лица на получение земельных участков на праве собственности при нахождении на этих земельных участках зданий, строений или сооружений, являющихся его собственностью. В остальных случаях, когда эти объекты, расположенные на земельных участках, используются иностранным лицом на ином праве, эти земельные участки предоставляются в аренду. Представляется, что расширительное толкование рассмотренных положений Земельного кодекса РФ до принятия иных законодательных актов Российской Федерации не допускается.
В настоящее время Государственная Дума Федерального Собрания РФ рассматривает проект Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Законопроект во втором чтении будет рассматриваться 19 июня с.г. Данный законопроект разработан в соответствии с Земельным кодексом РФ и регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, их предоставлением их государственной и муниципальной собственности, оборотом земельных участков и долей в праве общей собственности на них.
Там будет установлен специальный режим для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля иностранных лиц составляет более 50 процентов. Предусмотрен также запрет на приобретение ими земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Однако пока до окончательного вступления указанного проекта Закона в силу, комментировать его статьи не имеет смысла.