Публикации » Разграничение госсобственности на землю

14 июня 2006 г.

Сложный и длительный процесс разграничения государст­венной собственности вообще (и на земельные участки, в частности) долгое время создавал препятствия к распоря­жению теми участками, процесс разграничения которых не был завершен — а к ним относилась большая часть государ­ственных земель. Радикально изменить эту ситуацию были призваны недавно принятые изменения законодательства.

В настоящее время процедура разграничения государственной собственности на землю ре­гулируется Федеральным законом от 17 ию­ля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении госу­дарственной собственности на землю» (далее ФЗ № 101), а также Постановлением Прави­тельства РФ от 4 марта 2002 г. № 140.

Указанные нормативные акты устанав­ливают достаточно сложную процеду­ру разграничения государственной собственности на землю путем подго­товки и согласования перечней зе­мельных участков, на которые возника­ет соответственно федеральная собствен­ность, собственность субъектов Федера­ции или муниципальная собственность. Данная процедура с течением времени до­казала свою неэффективность в связи со значительной длительностью и трудоем­костью. В частности, в соответствии с ука­занной процедурой на каждый земельный участок, включаемый в перечень, форми­руется дело, содержащее один или не­сколько документов, подтверждающих обоснованность внесения земельного уча­стка в этот перечень. В соответствии с дей­ствующей практикой процедура подго­товки одного перечня составляет от 7 до 9 месяцев.

При этом основанием государственной ре­гистрации права собственности на земельные участки являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков.

В связи с указанными обстоятельствами процедура разграничения государственной собственности на землю была существенно упрощена. Согласно изменениям, внесен­ным в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федера­ции» (далее ФЗ № 137) установлены крите­рии отнесения земельных участков к собст­венности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Соот­ветствующими условиями отнесения явля­ются:

- нахождение на земельном участке 'зданий, строений, сооружений, явля­ющихся собственностью соответственно Российской Федерации, субъекта Федера­ции, муниципального образования;

- предоставление Земельных участков органам государственной власти Рос­сийской Федерации, субъекта Федерации, их территориальным органам, органам ме­стного самоуправления, а также казенным предприятиям, государственным (муници­пальным) унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным соответственно федеральными органами государственной власти, органами власти субъекта Федерации, органами местного са­моуправления;

- иные предусмотренные законодательством случаи.

ФЗ № 101 установивший ныне действую­щий порядок разграничения государствен­ной собственности на землю, утрачивает си­лу с 1 июля 2006 года.

Регистрация прав

Распоряжение указанными земельными участками осуществляется после государ­ственной регистрации права собственно­сти на них. При этом, в отличие от дейст­вующего в настоящий момент порядка, регистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления заинтересован­ного органа исполнительной власти в Федеральную регистрационную службу с указанием основания возникновения пра­ва собственности на земельный участок (критерии определены выше). Следует от­метить, что перечень документов, необхо­димых для государственной регистрации, подлежит утверждению Правительством РФ. Таким образом, для практической реа­лизации новой процедуры необходимо принятие к 1 июля 2006 года дополни­тельных нормативных актов.

В целом изменения, направленные на уп­рощение процедуры разграничения госу­дарственной собственности на землю, сле­дует оценить положительно. Вместе с тем следует учитывать, что если ранее действо­вавший порядок предусматривал формы до­полнительного контроля правильности со­ставления перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Фе­дерации, субъектов Федерации и муници­пальных образований возникает право соб­ственности, путем формирования их специ­альными уполномоченными органами ис­полнительной власти, то теперь основная нагрузка по проверке основания реги­страции права собственности ложится на Федеральную регистрационную службу, что может породить дополнитель­ные споры, связанные с разграничением го­сударственной собственности на землю, в том числе связанные с распоряжением соот­ветствующими земельными участками в от­сутствие необходимых полномочий органа­ми государственной власти или органами местного самоуправления.

Распоряжение землей

В соответствии с Законом № 53-ФЗ отсутст­вие государственной регистрации права собственности на земельные участки, госу­дарственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

По общему правилу распоряжение зе­мельными участками, государственная собственность на которые не разграни­чена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и муниципальных округов. Кроме того, распоряжение земельными участками в поселе­ниях, являющихся административными цен­трами или столицами субъектов Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если закона­ми соответствующих субъектов Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется ис­полнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Особые правила предусмотрены для го­родов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, в которых полномочия по распоряжению земельными участками осуществляются органами исполнительной власти указанных субъектов Федерации.

Следует отметить, что предыдущая редак­ция ФЗ № 137 устанавливала иной порядок распоряжения земельными участками, соб­ственность на которые не разграничена. В соответствии с ранее установленной проце­дурой распоряжение указанными земельны­ми участками до разграничения государст­венной собственности на землю осуществля­ется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодатель­ством не предусмотрено иное.

Таким образом, в соответствии со старой редакцией ФЗ № 137 осуществление распо­рядительных функций в отношении земель­ных участков органами местного самоуправ­ления не зависело от формы муниципально­го образования (муниципальный район, му­ниципальный округ, городское или сельское поселение). Кроме того, в отдельных случа­ях законодательством РФ и субъектов Феде­рации были предусмотрены иные правила распоряжения земельными участками до разграничения государственной собствен­ности на землю.

В частности, ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватиза­ции государственного и муниципального имущества» предусматривает, что в случае приватизации здания, строения, сооружения решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим реше­ние о приватизации соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, ус­танавливалось отступление от общего прави­ла, в соответствии с которым распорядитель­ные действия в отношении земельных участ­ков осуществляются органами местного са­моуправления. Закон № 53-ФЗ признал ут­ратившим силу данное положение.

Кроме того, региональным законодатель­ством также устанавливались исключения из общего правила, утвержденного ФЗ № 137. Так, например, законодательство Ленинград­ской области предусматривает, что полно­мочия по предоставлению земельных участ­ков площадью свыше трех гектаров, а также земельных участков площадью до трех гекта­ров, если предоставление связано с измене­нием их целевого назначения, до разграниче­ния права собственности на землю осуществ­ляет Правительство Ленинградской области. При этом органы местного самоуправления вправе предоставлять в собственность, арен­ду или в постоянное (бессрочное) пользова­ние земельные участки до трех гектаров, ес­ли предоставление таких земельных участ­ков не связано с изменением их целевого на­значения.

Приведенные нормы с 1 июля 2006 года вступят в противоречие с импера­тивными положениями федерального законодательства. Таким образом, со дня вступления в силу Закона № 53-ФЗ ныне действующий порядок, установленный за­конодательными актами Ленинградской об­ласти, не подлежит применению и должен быть приведен в соответствие с федераль­ными нормативными актами.