Публикации » Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю

16 мая 2006 г.

В последнее время много споров возникает по применению на практике ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, регламентирующих переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на здание, строение или сооружение и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государст­венной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения или сооружения.

Земельное законодательство устанавливает два подхода к оформлению прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружения­ми, в зависимости оттого, является ли земельный участок делимым или не­делимым. Каковы же проблемы, из этого вытекающие?

Два подхода

В первом случае (абз. 1 п. 1 ст. 35 ЗК РФ) права собственности на все здание, все стро­ение или все сооружение переходят от одно­го лица к другому, т.е. имущественный объ­ект целиком поступает в собственность при­обретателя. В этом случае новый собствен­ник приобретает право на использование со­ответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением или сооружени­ем и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Новый собствен-: ник приобретает права на часть земельного участка в соответствии с Земельным кодек­сом РФ (абз. 1 п.1 ст. 36 ЗК РФ).

На первый взгляд все очень просто и ясно. Но на практике возникает еще один вопрос: а является ли земельный участок делимым?

Если он является делимым, то вопрос об оформлении прав за новым собственником решается новым собст­венником здания, строения или соору­жения без дополнительных обращений к собственникам иных зданий, строе­ний, сооружений. Так, например, в городе Москве Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2004 № 929-ПП утвержден порядок организации работ по оформлению юридическими и физическими лицами до­говоров аренды, на которых расположены здания, строения, сооружения при переходе права собственности на них к другому лицу. Вся процедура заключается в подаче соот­ветствующего заявления с представлением пакета документов, оплате за выполнение землеустроительных работ, иных услуг и должна занимать не более 105 дней.

Федеральным арбитражным судом Се­веро-Западного округа (Постановление от 24.06.2005 № А26-9918/04-21) рассматри­валось дело, в котором предпринимателю бы­ло отказано в приобретении земельного уча­стка в собственность, несмотря на то, что предприниматель имел в собственности все здание. Поводом к направлению дела на но­вое рассмотрение послужила нерешенность вопроса о делимости или неделимости земельного участка и то, что здание предприни­мателя оказалось пристроенным к другому зданию и нельзя было сделать однозначный вывод о том, является ли предприниматель собственником первичного объекта недвижи­мости (здания) или ему принадлежат вторич­ные объекты недвижимости (помещения).

Во втором случае (абз. 2 п. 1 ст. 35 ЭК РФ) право собственности на здание, строение или сооружение переходит к нескольким собственникам. В этом случае новым собственникам необходимо опреде­лить порядок пользования земельным участ­ком с учетом величин их долей в праве собственности на здание, строение или сооруже­ние и с учетом сложившегося ранее порядка пользования земельным участком.

Реализовать свое право на оформление зе­мельно-правовых отношений собственники частей здания, строения или сооружения мо­гут путем приобретения земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендато­ра. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сто­рон на вступление в этот договор иных пра­вообладателей помещений в этом здании, строении, сооружении. Для приобретения права на земельный участок собственники частей здания, строения, сооружения обяза­ны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган ме­стного самоуправления с заявлением о при­обретении прав на земельный участок.

Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа (Постановление от 24.06.2005 № А31-2256/21) рассматрива­лось дело, в котором заявитель единолично обратился с требованием об оформлении права аренды на земельный участок и полу­чил отказ. Суд установил: материалами дела было подтверждено и сторонами не оспари­валось, что спорный земельный участок не­делим, а находящееся на нем здание принад­лежит двум собственникам, поэтому обяза­тельным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

Положение (п. 5 ст. 36 ЗК РФ) о необхо­димости совместного обращения для оформления прав на землю многократно критиковалось в последнее время. Противники этой нормы утверждали, что совме­стное обращение тормозит развитию земель­ной реформы в России. Однако Конституци­онный Суд РФ (Определение от 05.03.2004 № 82-0) при проверке конституционности п. 5 ст. 36 ЗК РФ пришел к выводу, что оспари­ваемая норма, устанавливая неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для собственников распо­ложенных на них здании, строений, сооруже­ний и сособственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фа­ктическими и правовыми условиями, в кото­рых находятся индивидуальные собственни­ки и сособственники имущества, а право об­щей собственности двух или более лиц отли­чается по правовому режиму от права собст­венности, принадлежащего одному лицу.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежа­щие нескольким собственникам, всегда при­знается неделимым в соответствии со ст. 6, 22 ЗК РФ, ст. 128,133, п. 4 ст. 244, ст. 261,607 ГК РФ, рассматриваемыми в нормативном единстве. Если собственники частей здания, строения, сооружения и собственник зе­мельного участка, на котором расположены здание, строение, сооружение, пришли к сог­лашению о приобретении части земельного участка в собственность, то он подлежит сна­чала выделению, если это возможно, а затем оформлению в собственность с учетом норм, изложенных в главе 16 ГК РФ. За собствен­никами будут закреплены доли в праве соб­ственности на земельный участок и установ­лен порядок пользования им. Доля в натуре выделяться не будет, а будет лишь зафикси­рована в реестре прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним.

Такая же ситуация возникнет, если собст­венники частей здания, строения, сооруже­ния изъявят желание оформить договор аренды земельного участка. Доли, закреп­ленные за каждым соарендатором в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, будут иметь значение лишь при расчете и внесении арендной платы. Поэтому не должна вводить в заблуждение норма, из­ложенная в ст. 6 ЗК РФ, относящая к объек­там земельных правоотношений часть зе­мельного участка. Часть земельного участ­ка — фикция, необходимая для упорядо­чивания отношений при возникновении долевой собственности, а также до реше­ния вопроса о делимости или неделимо­сти земельного участка. Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.2003 № 12168/02 указал, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земель­ные участки, а не доли в праве аренды на них. Этим ВАС РФ подвел итог, в частности, в спо­рах о том, какие земельные участки следует признавать делимыми, а какие нет и каков должен быть порядок оформления прав на делимые и неделимые земельные участки.

Следует отметить и еще один момент, ка­сающийся государственной регистрации договора аренды земельного участка. В си­лу ст. 13 ФЗ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» при проведении государствен­ной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и провер­ка законности сделки. Даже если получится в обход п. 5 ст. 36 ЗК РФ подписать договор аренды земельного участка, то это еще не гарантирует заключение такого договора, который считается таковым только после его государственной регистрации.

Федеральным арбитражным судом Московского округа (Постановление от 12.03.2004 № КГ-А40/1255-04) рассматри­валось дело об отказе в государственной ре­гистрации договора аренды земельного уча­стка, так как представленный на регистрацию

договор не соответствовал по форме и содер­жанию требованиям п. 3 ст. 36 ЗК РФ и ст. 607 ГК РФ. Суд постановил, что другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законода­тельством не установлен, что исключает ис­пользование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Критерии делимости

В соответствии с п. 4 ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, ко­торый может быть разделен на части, каж­дая из которых после раздела образует са­мостоятельный земельный участок, разре­шенное использование которого может осу­ществляться без перевода его в состав зе­мель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными за­конами. Следовательно, для определе­ния делимости земельного участка не­обходимо и достаточно, чтобы:

1) после раздела образовались самостоя­тельные земельные участки;

2)  разрешенное использование образо­вавшихся земельных участков осуществля­лось без перевода их в состав земель иной категории.

Что представляет собой самостоятель­ный земельный участок? Самостоятельный земельный участок — это: 1) участок опре­деленного размера; 2) технологически и производственно самостоятельный; 3) оп­ределенного местоположения.

Участок определенного размера

В ст. 33 ЗК РФ определено, что устанавлива­ются законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуп-

равления для различных видов деятельности максимальные и минимальные размеры земельных участков. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соот­ветствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией.

Технологическая и производственная самостоятельность

В ст. 4 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обо­роте земель сельскохозяйственного назна­чения» указывается, что земельные уча­стки могут иметь размеры меньшие, чем минимально допустимые, если они выделяются для определенных видов деятельности и технология производства сельскохозяйственной продукции требует использования земельного участка мень­шего, чем минимально допустимый размер.

Местоположение

В ст. 16 ФЗ от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О земле­устройстве» говорится, в частности, о том, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустрой­ства проводятся в случаях необходимо­сти устранения недостатков в их распо­ложении — чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанно­сти и неудобств в использовании. Этот пере­чень не следует считать исчерпывающим. Так, например, следует признать неделимым земельный участок, если в результате его предполагаемого разделения образуется зе­мельный участок, не имеющий самостоя­тельного выхода к местам общего пользова­ния (дорогам, проездам, выездам...) и тем

самым будет ограничено право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода- (проезда) через их участок к выделяемому земельному участку.

Изменение разрешенного использования   

В соответствии с Законом г. Москвы от 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» земля города Москвы является землей поселения. Соб­людение градостроительных требований к использованию земельных участков в Мо­скве обязательно для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов.

Основным документом при оформлении землепользования в Москве является Акт разрешенного использования земельного участка, в котором зафиксированы разре­шенные виды функционального использова­ния земельного участка, ;:ные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимое Ti, ограничения прав на использования земельного участка, в том числе публичные сервмуты и т. д. Это озна­чает, что новый собственник, например, нежилого здания производственного на­значения не вправе будет построить на его месте жилой дом без изменения су­ществующего разрешенного использо­вания этого земельного участка (произ­водственное) на иное (жилое). Из этого сле­дует, что даже в рамках одной категории зе­мель существует разное использование зе­мельных участков, установленное законом г. Москвы, и произвольное использование зда­ний, строений, сооружений может оказаться камнем преткновения при дальнейшем оформлении прав на земельные участки.

Как показывает практика применения ст. 35,36 ЗК РФ, до сих пор возникают оп­ределенные сложности при оформлении прав на землю в результате перехода прав на здание, строение, сооружение.

Эти сложности, как правило, связаны с недостаточным исследованием информации о земельном участке, на котором располо­жено приобретенное здание, строение, со­оружение или помещения в них. Однако большую часть этих проблем можно ниве­лировать, если заранее установить, на каком земельном участке — делимом или недели­мом находится приобретенное здание, стро­ение, сооружение, какое разрешенное ис­пользование имеет земельный участок.

Также следует иметь в виду, что если в ак­тах или иных документах на земельный уча­сток отсутствует информация о том, являет­ся ли он делимым или неделимым, и приоб­ретенное здание целиком принадлежит од­ному собственнику, то вопрос о делимости земельного участка вполне можно решить и в судебном порядке. Большинство же про­блем носит системный характер и воз­никает потому, что нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, сог­ласно которому все прочно связанные с зе­мельными участками объекты следуют судь­бе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными за­конами (ст. 1 ЗК РФ). В ст. 35,36 ЗК РФ ус­танавливаются такие исключения, но меха­низм их реализации на практике связан со сложностью правового регулирования, так как применению подлежат в совокупности не только нормы федеральных законов, но и законов субъектов РФ, а также иные норма­тивно-правовые акты и акты органов мест­ного самоуправления.