00:00 23 июня 2003 г.
В Новосибирской области началась реализация пилотного проекта обеспечения населения жильем, совмещающего механизмы, скажем так, коммерческой и социальной ипотеки. В итоге малоимущие впервые получили возможность получать необычайно дешевые ипотечные кредиты на приобретение типовых квартир, которые будут строиться за счет продажи элитного жилья.
Сегодня Новосибирск занимает четвертое место в России по стоимости жилья, уступая только Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. Вместе с тем здесь только официально нуждаются в улучшении жилищных условий более 31 тысячи семей, а в целом по области - более 74 тысяч. При этом в прошлом году очередникам было предоставлено всего 260 квартир.
Согласно маркетинговым исследованиям доля семей, обладающих достаточными средствами для приобретения квартир, не превышает трех процентов. Еще 4-5 процентов могут воспользоваться кредитами областного агентства ипотечного кредитования по ставкам 18 процентов годовых на срок до 20 лет (выкупив таким образом 70 процентов стоимости жилья). При этом годовой доход на одного члена семьи должен составлять не менее 15 тысяч рублей.
Получается все равно недешево. В прошлом году администрация области предоставила гарантии на 30 миллионов рублей ипотечных кредитов, однако было выдано всего 20 кредитов на общую сумму около 8 миллионов рублей.
В мае 2001 года обладминистрацией было образовано ГУП "Фонд жилищного строительства Новосибирской области" - специально для строительства социального жилья. В конце 2002 года, когда в соответствии с концепцией развития ипотечного кредитования Федеральное агентство приняло решение создать на основе своих региональных филиалов при участии администраций субъектов Федерации дочерние компании, выступающие самостоятельными операторами рынка, 70 процентов акций новообразованного областного агентства было передано областному Фонду жилищного строительства.
Впрочем, как уже было отмечено, резкого увеличения числа желающих воспользоваться услугами агентства в ближайшее время не ожидается, несмотря на то, что в текущем году гарантии администрации области возросли до 100 миллионов рублей, срок погашения кредитов увеличился с 10 до 15-20 лет, а процентная ставка по кредиту снизилась с 19 до 18 процентов. Куда большие надежды теперь возлагаются на программу развития социальной ипотеки.
По словам разработчиков программы, они руководствовались опытом Москвы, где государственными структурами строится в год до одного миллиона квадратных метров жилья, в том числе 600 тысяч коммерческого и 400 тысяч социального, которое возводится за счет прибыли от продажи коммерческой части.
Программой предусмотрено, что в третьем квартале 2005 года будет завершено строительство элитного жилого комплекса (стоимость проекта - 266 миллионов рублей), квартиры в котором при себестоимости в 150 долларов за квадратный метр будут реализовываться по 700 долларов (рассрочка пока достаточный стимул для многих относительно обеспеченных сибиряков). Квартиры можно приобрести, взяв в областном ипотечном агентстве коммерческий ипотечный кредит (как уже говорилось, на оплату до 70 процентов стоимости квартиры под 18 процентов годовых сроком до 20 лет). При этом кредиты оформляются только под поручительства работодателя, он же вправе компенсировать часть процентной ставки. Коммерческая ипотека ориентирована на представителей малого и среднего бизнеса, менеджеров второй руки, ведущих сотрудников промышленных и коммерческих предприятий.
В счет прибыли от строительства элитного жилого комплекса (59,5 миллиона рублей) и отчислений, предназначенных мэрии Новосибирска (32,3 миллиона рублей), ко второму кварталу 2004 года будет построена первая очередь социального жилого комплекса (типовые квартиры улучшенной планировки) общей стоимостью 82 миллиона рублей. Это жилье предлагается распределить между семьями, имеющими жилую площадь ниже социальной нормы. Часть квартир будут переданы бесплатно по договору социального найма, остальное реализовано по льготной цене и на льготных условиях.
В качестве оплаты за такое жилье принимаются старые квартиры по согласованной с фондом цене (около 60 процентов стоимости новой квартиры), которое будет реализовываться через риэлтерские агентства. Двадцать процентов стоимости новой квартиры покупатель должен внести деньгами, а на оставшиеся 20 процентов взять кредит под 5-10 процентов годовых на срок до 15 лет. Льготный кредит на сумму 120-300 тысяч рублей предоставляется ипотечным агентством только для семей, чья жилплощадь меньше установленной социальной нормы.
Строительство элитного жилого комплекса будет осуществляться за счет внебюджетных средств: 120 миллионов рублей кредитов коммерческих банков под гарантии областной администрации и 264 миллиона рублей частных инвестиций. На строительство "социального" дома помимо прибыли от продажи элитных квартир и отчислений в муниципальный бюджет будут направлены 68 миллионов рублей бюджетного кредита; еще 20 миллионов рублей бюджетного кредита выделяются для компенсирования процентной ставки по льготным ипотечным кредитам. Бюджетные гарантии и бюджетные кредиты будут полностью погашены в процессе реализации пилотного проекта.
Нельзя сказать, что программа имеет радикальный характер: в случае ее удачной реализации жилищные условия смогут улучшить всего 676 семей. Но в дальнейшем объемы жилищного строительства с использованием механизмов коммерческой и социальной ипотеки предполагается существенно расширить. Тем более что сейчас областной Совет депутатов рассматривает поправки к областному закону "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области", который до сих пор носил сугубо рамочных характер. Новая редакция документа, которая разрабатывалась в течение полутора лет, в частности, определяет категории граждан, которым предоставляются государственная и муниципальная поддержка при ипотечном жилищном кредитовании. Это работники бюджетной сферы, сельского хозяйства, государственные и муниципальные служащие, неполные молодые семьи, молодые специалисты. Утверждаются формы государственной и муниципальной поддержки, которые соответствуют федеральной концепции, в том числе будет узаконено субсидирование части процентной ставки на погашение процентов по ипотечному кредиту. Расходы на оказание такой поддержки теперь должны предусматриваться законом о бюджете Новосибирской области в рамках областной целевой программы развития ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, в новом законе будут официально закреплены меры, которые уже реализуются на практике в Новосибирской области.
(По материалам "Российской бизнес-газеты)