00:00 02 июля 2011 г.
Непросто построить дом. Для этого требуются не только большие денежные затраты, но и оформление соответствующей документации, без которого постройку могут признать самовольной.
Из определения, приведенного в ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество, которое возведено либо без соответствующего разрешения, либо на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо с нарушением строительных норм и правил.
Объектом недвижимости является далеко не каждое строение, между тем иск о сносе самовольной постройки можно предъявить только к недвижимому имуществу. К нему относятся те здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вопрос о земле — важнейший в любом строительстве. Известно, что земельный участок может принадлежать лицу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, праве аренды. Существует распространенное заблуждение, что на личном земельном участке можно строить все. По закону собственник действительно имеет право возводить на своей земле здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство на участке другим лицам, но при этом он обязательно должен соблюдать градостроительные и строительные нормы, а также помнить о целевом назначении земельного участка.
Разрешение на строительство не нужно в случаях:
* строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
* строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и другие);
* возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
* изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.
Для получения разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства застройщик должен подготовить следующие документы:
*заявление о выдаче разрешения на строительство;
* правоустанавливающие документы на земельный участок;
*градостроительный план земельного участка;
*схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Самовольное строительство, как правило, оборачивается серьезными проблемами. Лицо, которое осуществило самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а это означает, что такой объект нельзя продать, подарить, заложить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу за счет того лица, которое ее осуществило.
Конечно, из любого правила есть исключения. Оформить объект «самостроя» в собственность можно попытаться через суд. Его решение во многом будет зависеть от полномочий застройщика, от того, на каких основаниях он владеет участком.
Если застройщик и хозяин земли — разные лица, то право собственности может быть признано за владельцем участка (при этом он будет обязан возместить все расходы, связанные с сооружением объекта).
В соответствии с п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, когда такое разрешение требуется, влекут наложение административного штрафа.