00:00 21 июля 2011 г.
В подавляющем большинстве случаев, при сдаче и получении квартиры внаем люди предпочитают обходиться без каких-либо официальных документов. В обоснование такого подхода, как правило, приводится один единственный незамысловатый довод — наймодателю не хотелось бы декларировать полученные доходы. Однако, и риелторы, и те, кто когда-либо сдавал и снимал жилье, настоятельно рекомендуют оформлять правоотношения документально. В частности, составлять договор найма. Конечно, этот документ не сможет защитить от непорядочных людей, но точно поможет правой стороне выиграть судебное разбирательство, в случае каких-либо споров. Причин для трений может быть сколь угодно много. Поэтому при составлении договора лучше учесть максимум деталей.
Договор, который заключается между собственником (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем), будет называться "договором найма", если обе стороны являются физическими лицами. Если хотя бы одно из лиц, участвующих в сделке, юридическое, соглашение именуется "договором аренды". Договор поднайма заключается, если квартира не находится в собственности наймодателя.
Договор найма или поднайма заключается в простой письменной форме и не требует регистрации. Заключая договор найма, заверять его у нотариуса не требуется. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. В случае, если речь идет о договоре аренды, то регистрация обязательна в том случае, когда договор аренды заключается более чем на год. При заключении договора обязательно должны присутствовать документы о праве собственности на квартиру (или ордер).
Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте).
В договоре необходимо также указать предметы, за которые берется залог – внутренняя отделка помещения, мебель, или в обеспечение каких обязательств нанимателя - оплата аренды, оплата разговоров по междугородней связи, оплата штрафа за досрочное расторжение аренды. Нужно прописать и условия возврата залога, чтобы избежать лишних разногласий по окончании срока аренды. При этом желательно провести опись имущества, находящегося в квартире, оценить исправность мебели и техники.
В договоре найма жилого помещения (при сдаче жилья физическим лицам), должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в этом жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае вселение этих граждан будет возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и с соблюдением нормы жилой площади на одного человека.
Несмотря на необязательность других условий договора аренды или найма, их указание в тексте поможет снять возможные спорные вопросы в будущем. Целесообразно указать срок аренды или найма, порядок внесения арендной платы и срок, в течение которого она не может быть изменена. Стоит также обратить внимание на сроки и условия заезда жильцов и освобождения ими квартиры, условия, время и периодичность посещения квартиры хозяином и наличия у него дополнительных ключей.