город Новочебоксарск Чувашской Республики
Роль совета многоквартирного дома в управлении домом
Совет многоквартирного дома – выборный орган (Правовой статус совета МКД не установлен Жилищным кодексом, в отличие от комиссий собственников помещений, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом (ч. 11 ст. 161.1 ЖК)) собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК).
До внесения изменений в Жилищный кодекс о совете многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) единственным органом управления домом, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив, было общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса) (далее – общее собрание). И после создания совета общее собрание продолжает оставаться органом управления многоквартирным домом. Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом.
Работа совета МКД не может заменить общее собрание. Совету МКД не предоставлены полномочия принимать решения, связанные с управлением многоквартирным домом. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием. И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять решения. Как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников помещений, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и контроль со стороны собственников помещений за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом.
В период между общими собраниями совет МКД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МКД и его председателю важно помнить, что они «первые среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением.
Совет МКД – коллегиальный орган. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам свое заключение по условиям проектов договоров, осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления многоквартирным домом. Поэтому председатель совета МКД, подписывая акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств или обращаясь в органы местного самоуправления, должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.
Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя
|
Полномочия совета МКД |
Полномочия председателя совета МКД |
|
Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений |
|
|
Выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу |
|
|
Представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; |
|
|
Представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. |
Вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) - до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения) |
|
Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг |
Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса |