00:00 21 апреля 2008 г.
Строительство коммерческого жилья за счет средств самих строительных организаций, различных инвесторов, в том числе банков и муниципалитетов, а также за счет привлечения средств населения с предоставлением поощрительных кредитов вошло в практику строительного бизнеса. Обычно инвесторы, получив готовые квартиры, оптом передают их соответствующим агентствам по реализации недвижимого имущества, последние выставляют их на продажу, рекламируют в поисках конкретных покупателей. В этой цепочке качество построенного жилья не проверяется ни инвесторами, ни посредниками по его продаже. Доверчивый покупатель, поддавшись рекламе, гарантирующей "высокое качество и самые низкие цены", заключает с агентством договор купли-продажи квартиры без тщательного предварительного осмотра. Только после переезда покупатель обнаруживает крупные, порой трудно исправимые недоделки, устранение которых потребует немало средств и усилий. Найти виновного в этой цепочке и возместить ущерб за причиненный вред покупателю чаще всего не удается. Строители сдали дом государственной комиссии, а что стало потом с той или иной квартирой, отношения к ним не имеет. Инвесторы заявляют, что они получили от строителей обусловленные договором квартиры по акту, качество их строительства проверке не подвергалось, поскольку дом был принят государственной комиссией. Продавец считает, что он вообще только посредник и не может нести какой-либо ответственности за качество проданной квартиры. В результате виноватым оказывается сам покупатель, который, дескать, слишком поверхностно ознакомился с новым жильем.
Казалось бы, ситуация тупиковая, и не случайно высказанные в печати мнения юристов по этой проблеме существенно расходятся.
Вот две точки зрения на один и тот же вопрос: кто должен возмещать ущерб за купленную гражданином у посреднической организации новую квартиру, имеющую строительные недостатки? По какому закону и с кого он должен взыскать за причиненный помещению материальный ущерб?
Кто ответственен перед потребителем - продавец или изготовитель товара? В данном случае в роли изготовителя выступает строительная организация, в роли продавца - орган муниципального жилья. Соответственно, сам гражданин, как потребитель, вправе выбирать, к какому из них он должен предъявлять свои требования.
Во-первых, жилое помещение (квартира, жилой дом), находящееся в собственности граждан, однозначно выступает на рынке жилья в виде товара. Именно поэтому статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации "Договор продажи недвижимости" вошла в главу 30 Гражданского кодекса Российской Федерации "Купля-продажа" и гласит:
"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество:"
Во-вторых, поскольку жилье на рынке является товаром, то в сделках с ним применяются нормы закона, охраняющие интересы покупателя как потребителя товара. На этот счет в Гражданском кодексе Российской Федерации имеются статьи 1095-1098, устанавливающие порядок возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ и услуг.
Так, согласно ст. 1095 вред, причиненный имуществу гражданина вследствие недостатков товара, приобретенного в потребительских целях, и недостоверной или недостаточной информации о товаре, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара независимо от их вины. Пункт ст. 1096 уточняет, что вред, причиненный вследствие недостатков товара, подлежит возмещению по выбору потерпевшего продавцом или изготовителем товара. Это означает, что гражданин, который приобрел некачественную квартиру по договору купли-продажи у посреднической фирмы, вправе по своему усмотрению обратиться в суд с иском о возмещении причиненного ущерба как к продавцу квартиры (фирме), так и к изготовителю (строительной организации). При этом причиненный ущерб подлежит возмещению в полном объеме, включая расходы потерпевшего по защите своего имущественного права, не включая при этом возможной компенсации потерпевшему морального вреда.