Что
такое управление многоквартирным домом?
В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления
указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан,
надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление
коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия
субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются
собственники многоквартирного дома, а объектом управления - многоквартирный
дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в
составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.
Управление многоквартирным домом - это деятельность
собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации
и улучшению.
Что такое общее имущество собственников?
Кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты
или нежилого помещения, собственники всех помещений многоквартирного дома
(жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности, а именно - общим
имуществом или долевой собственностью. Жилищный кодекс определяет ее как долю в
праве общей собственности на общее имущество собственников помещений
многоквартирного дома. Это все то, что делает возможной совместную жизнь многих
собственников на одной территории, под одной крышей, в стенах одного общего
дома.
Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома?
В состав общего имущества многоквартирного дома входят
помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания
более одного помещения в данном доме - это лестничные площадки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых
имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:
• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, с
элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, расположенные на земельном участке и
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома
(например, детская площадка).
Что
такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Надлежащее содержание общего имущества в
многоквартирном доме - это поддержание состояния, соответствующего требованиям
различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов,
государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических
нормативов, стандартов и иных документов.
Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома
индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень
физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние
многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и
климата.
Собственники помещений вправе самостоятельно содержать
общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с
учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
Собственники, обладая общим имуществом в
многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством
пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение
общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании
совместных решений. Слово «собрание» у большинства жителей ассоциируется с
помещением, президиумом, поднятием рук при голосовании, подсчетом голосов.
Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается
от традиционного общественного мероприятия и по существу, и по форме.
Общее собрание собственников является органом
управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого
собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать
участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право
выбрать способ управления многоквартирным домом.
Что такое очная и заочная формы общего собрания?
Общее собрание может проводиться в очной форме, когда
собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов
повестки дня и голосования.
В случае если общее собрание проводится без
совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для
выявления воли собственников по тому или иному во просу используется заочная, письменная форма голосования.
При заочной форме общего собрания вопросы повестки
должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить
свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты
решения вопроса.
На такие вопросы, как определение места размещения детской
площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они
требуют дополнительного обсуждения собственниками, конкретные варианты их
решения и будут впоследствии вынесены на голосование.
Что такое кворум при общем собрании собственников?
Кворум - это минимально необходимое количество голосов
собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются
правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания
собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем
собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей,
обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.
Иными словами, общее собрание собственников помещений
в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда
вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к
моменту его начала собирается такое количество собственников, которое
обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.
При заочной форме необходимо наличие соответствующего
количества поступивших письменных решений собственников.
В любом случае при отсутствии кворума решения общего
собрания не будут иметь юридической силы!
Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?
Только зная общую площадь всех жилых и нежилых
помещений, принадлежащих всем собственниками в многоквартирном доме, можно
рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников,
и определить наличие кворума.
К примеру, если общая площадь жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме равна
Аналогичным образом рассчитываются голоса,
принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов,
принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более
половины всех голосов собственников в данном доме, поскольку только в этом
случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.
Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?
Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают
участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений
многоквартирного дома или их представители.
В неприватизированных квартирах и комнатах граждане
(наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые
помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем
собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства
или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов
(в городе Москве одним из таких органов является Департамент жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы).
В случае если нанимателям будет предоставлено право
(например, на основании доверенности) представлять собственника на общем
собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании
собственников и голосовать по вопросам повестки.
Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
Действующий Жилищный кодекс закрепил обязанность
собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Это
связано с тем, что вместе с правом собственности на имущество у собственников
имеется обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то,
чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц.
Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами
собственники по каким-либо причинам не выполняют обязанности по выбору способа
управления, то за них такой выбор должны будут сделать органы государственной
власти в порядке, установленном Правительством РФ.
Что такое способ управления многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом может осуществляться
тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными
способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых
обязаны выбрать собственники:
•
непосредственное
управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
•
управление
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом;
•
управление
управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на
основании решения общего собрания.
Что
такое реализация выбранного способа управления?
При непосредственном управлении реализация выбранного
способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным
ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. При выборе способа
управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом
критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации
ТСЖ или жилищного кооператива.
Если собственники помещений выбрали на общем собрании
способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную
организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор
управления, то способ управления не будет считаться реализованным.
В каких случаях органы власти обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?
Если собственники помещений многоквартирного дома до 1
января 2007 года не выбрали и не реализовали способ управления многоквартирным
домом, то органы местного самоуправления (или органы государственной власти в
городе Москве или Санкт-Петербурге) обязаны провести до 1 мая 2008 года
открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Конкурс должен проводиться в порядке, установленном
Постановлением Правительства РФ №75 от 6 февраля 2006 года.
Субъекты РФ вправе установить сроки начала и окончания
проведения конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при
условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года. В Москве открытые конкурсы по
выбору управляющей организации должны быть проведены с 1 января до 1 мая 2008
года.
Что такое непосредственное управление?
Непосредственное управление - это управление без
посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственный способ
управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир,
в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При
таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на
поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания
услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в
таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком
доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников
помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему
всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Что такое Товарищество собственников жилья?
ТСЖ - это юридическое лицо, некоммерческая
организация, которое собственники могут создать в порядке, установленном
Жилищным кодексом РФ. На общем собрании собственников утверждается Устав.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление
товарищества. Только общее собрание вправе утверждать годовой план финансовой
деятельности товарищества, а также отчет о выполнении такого плана,
представляемый ревизионной комиссией ТСЖ. Правление избирается из числа членов
товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает
Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества.
Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием
собственников.
Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако
только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для
них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может
существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники
помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов
собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут
обязательными для всех собственников.
В одном многоквартирном доме может быть создано только
одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при
объединении нескольких многоквартирных домов.
Чем Жилищно-строительный кооператив отличается от ТСЖ?
Жилищно-строительные кооперативы организуются для
строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации.
Членами кооператива могут быть граждане и юридические лица, которые объединяют
свои имущественные взносы (как правило, денежные средства) для строительства
многоквартирного дома. Денежные средства выплачиваются до определенного
момента, называемого оплатой пая члена кооператива в полном объеме, который
равен сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого
помещения, получаемого членом кооператива. До выплаты членами кооперативов
паевых взносов жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых
помещений и иных объектов многоквартирного дома. После выплаты паевых взносов
всеми членами кооператив перестает быть собственником общего имущества
многоквартирного дома. С этого момента кооператив становится объединением
собственников жилья, правовое положение которого аналогично ТСЖ. Однако, в
отличие от ТСЖ, в ЖСК доходы, полученные от предпринимательской деятельности, осуществляемой в
соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
Какие еще бывают жилищные кооперативы?
Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы Жилищные
накопительные кооперативы и другие специализированные кооперативы. В качестве
способа управления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализированный
кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.
Жилищные кооперативы создаются для приобретения за
счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего
содержания (управления) многоквартирного дома, тогда как ЖСК создается для
строительства нового жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его
членов аналогично ЖСК.
Жилищный накопительный кооператив не преследует цели
управления многоквартирным домом, он создается для удовлетворения потребности
членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение
в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного
кооператива приобретает вместе с этим обязанность содержать общее имущество
многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления
многоквартирным домом.
Что такое управляющая организация?
Управляющая организация - юридическое лицо любой — организационно-правовой
формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на
основании договора управления.
Управление многоквартирным домом как функция
собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по
их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию
и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе
привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.
Собственники помещений имеют возможность выбирать
управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора
управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение
обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом
может обслуживать только одна управляющая организация.
Управляющая организация приобретает коммунальные
ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в
баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные
услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с
использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Что
такое договор управления многоквартирным домом?
Когда в качестве способа управления выбрана управляющая
организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной
форме, с одной стороны, управляющей организацией и, с другой стороны,
собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора
находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации.
Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в
договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим
содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома,
благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также
предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном
многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех
собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и
управляющей организации. В договоре должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома;
перечень необходимых работ и услуг;
порядок определения размера платы за содержание и
ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок
внесения такой платы;
порядок контроля за выполнением обязательств
управляющей организации;
условия договора, установленные общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме;
срок договора, который не может быть меньше одного
года и больше пяти лет.
В случае, когда общее собрание способом управления
выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с
управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников
помещений в многоквартирном доме.
Зачем нужно заключать договор управления?
Управление многоквартирным домом - это сложный
процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высоко квалифицированным
инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило,
профессиональные управляющие организации имеют необходимое
материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные
задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и
чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От
способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной
мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.
Крайне важно нести ответственность за надлежащее
управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить
заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей
хорошую деловую репутацию.
Договор управления в обязательном порядке должен
содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников
или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Жилищным законодательством
определены обязанности управляющей организации, которые можно разделить на
следующие группы:
оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам и
прочим пользователям помещений;
осуществлять иную деятельность по управлению домом,
направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном
законодательстве. Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения
соглашения между сторонами договора управления.
Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?
В составе услуг управляющей организации по надлежащему
содержанию и ремонту можно выделить:
Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло,
электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по
внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа,
канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за
соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых
ресурсов;
Планирование и организация работ по техническому
обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и
дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных
организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных
систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за
элементами озеленения и благоустройства);
Учет объема и качества, а также осуществление приемки
работ, выполняемых подрядчиками;
Планирование и организация текущего и капитального
ремонта;
Обеспечение целевого и рационального использования
бюджетных средств, в случае их выделения управляющей организации;
Ведение технической документации по зданиям,
сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;
Работа с населением по вопросам соблюдения правил
пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного
оборудования;
Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в
обслуживании;
Сопровождение процессов переустройства помещений в
многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;
Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного
устранения аварийных ситуаций;
Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;
Организация и/или участие в проведении массовых
мероприятий.
Что
такое капитальный ремонт многоквартирного дома?
При капитальном ремонте производится:
комплексное устранение неисправностей всех изношенных
элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более
долговечные и экономичные;
улучшение эксплуатационных показателей дома;
осуществление технически возможной и экономически
целесообразной модернизации жилых зданий в целях рационального
энергопотребления (установка приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии).
Капитальный ремонт может проводиться только
специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения
жителей (в зависимости от перечня работ). Для планирования и организации
капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация,
определяются сроки начала и окончания. Капитальный ремонт в домах, подлежащих
сносу, допускается производить только в объеме, обеспечивающем безопасные и
санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению
общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного
износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности,
устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его
отдельных элементов.
Текущий ремонт может выполняться управляющими
организациями или их подрядными организациями. Продолжительность текущего
ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ. Периодичность
принимается в пределах трех-пяти лет в зависимости от вида зданий, физического
износа и местных условий.
В зданиях, где намечен капитальный ремонт в течение
ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается
работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к
весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит
приемке комиссией с участием представителей собственников и управляющей
организации.
Фактически текущий ремонт производится по разным
элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к
существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.
Из чего состоит плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника?
Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны
нести расходы по оплате, в том числе за коммунальные услуги. В плату за жилое
помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном
доме входят:
плата за содержание и ремонт жилого помещения,
принадлежащего собственнику;
плата за услуги и работы по управлению многоквартирным
домом;
плата за содержание, текущий и капитальный ремонт
общего имущества многоквартирного дома;
плата за коммунальные услуги;
Плата за коммунальные услуги - это плата за отопление,
холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение.
Размер платы устанавливается в порядке, определенном Постановлением
Правительства РФ.
Как различается плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и нанимателя?
Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для
собственника помещения в многоквартирном доме существенно разнятся.
Наниматели платят за наем жилья, а собственники,
естественно, нет. Собственники несут расходы на капитальный ремонт, а
наниматели нет.
Однако и те, и другие обязаны вносить плату за
содержание и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за
услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему
ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Какие нормативно-правовые акты содержат основные жилищные нормы?
Для того чтобы ориентироваться в жилищных отношениях,
узнать о своих правах и обязанностях, каждый житель может получить необходимую
информацию из следующих нормативно-правовых актов:
Конституция РФ (статьи 25, 40, 72); Федеральные законы
(Кодексы):
•Гражданский кодекс РФ;
(статьи 209-217, 288-293, 671-688);
•Жилищный кодекс РФ;
Федеральные законы (ФЗ):
ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторые другие;
ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного
кодекса Российской Федерации»;
ФЗ от 30.12.2004г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования
организаций коммунального комплекса»;
ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
Законы:
• Закон РФ от
04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»;
Постановления Правительства РФ (ПП):
ПП от 06.02.2006 г. №75 «О порядке проведения органом
местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации
для управления многоквартирным домом»;
ПП от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления
коммунальных услуг гражданам»;
ПП от 13.08.2006 г. N491 «Об утверждении Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ
по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность»;
Законы и подзаконные акты субъектов РФ, регулирующие
жилищные отношения.