Некоторые граждане охотно бы поменяли городские квартиры на индивидуальные дома в живописном, тихом уголке города. Кто-то воплощает эти мечты в реальность путем обмена, а кто-то самостоятельно приступает к строительству дома-мечты. Какие требования законодательства надо соблюсти, чтобы по всем правилам построить индивидуальный дом, нам расскажет начальник отдела регистрации прав на объекты  недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по ЧР Эльби Николаева.

- Эльби Михайловна, что в первую очередь нужно сделать, прежде чем приступить к строительству дома?

- В первую очередь нужно убедиться, что земельный участок, на котором вы хотите построить дом, имеет соответствующую категорию и вид разрешенного использования. Он должен быть предоставлен в границах населенного пункта для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Нельзя строить дом на землях для сельхозпроизводства, огородничества. Лучше всего, если границы участка будут уточнены, то есть проведены межевые работы, это позволит избежать возможных споров о границах.

- Нужно ли получать какие-то разрешения на строительство дома?

- До начала строительства в обязательном порядке получите разрешение на строительство, которое выдается администрацией города или сельского поселения. Подчеркну, что разрешение выдается госорганом, а это значит, что государство официально разрешает вам строить дом на конкретном участке. До 1 марта 2018 года можно оформить жилой дом в упрощенном порядке - по «дачной амнистии», когда не требуется предоставления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

- Есть ли какие-то определенные требования к строящимся индивидуальным домам?

- Такие требования, конечно же, существуют. Согласно действующему законодательству, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, для проживания одной семьи.

- Пытаются ли граждане обойти как-то эти требования?

- К сожалению, да.  При строительстве дома многие не считают этажом мансарды, цокольные этажи и подземные гаражи. Был у нас случай, когда владельцу дома пришлось залить бетоном подвальное помещение, чтобы  количество этажей было не больше 3, то есть соответствовало требованиям к ИЖС. В последнее время мы довольно часто сталкиваемся со случаями, когда под видом ИЖС возводят дома блокированного типа («танхаусы») и даже многоквартирные дома. Никому не понравится, если соседями по участку вдруг окажется не одна семья, а четыре или шесть, можно сказать – не дом, а муравейник под боком. Это нарушение закона, ведь к таким домам совершенно другие  требования. И процедура  оформления документов на такую недвижимость будет отличаться от упрощенного порядка, предусмотренного для индивидуальных жилых домов, такие дома надо вводить в эксплуатацию.

- Если по количеству этажей мы определились, то как обстоят дела с площадью дома? Есть ли здесь ограничения?

- В настоящее время действует Свод правил СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные», согласно которому индивидуальный жилой дом должен включать как минимум жилую комнату не менее 12 кв.м, кухню не менее 6 кв.м, ванную или душевую комнату шириной не менее 1,5 кв.м, туалет – 0,8 м, подсобные помещения и т.д.. Учитывая перечисленные минимальные параметры помещений, жилой дом не может быть маленьким, например, 14 или 17 кв.м, хотя некоторые и пытаются оформить права на такие небольшие объекты как на индивидуальные жилые дома по «дачной амнистии».  Встречается у нас и другая практика, когда на небольших земельных участках возводят жилые дома со значительной площадью.  Здесь необходимо обратить внимание на Правила землепользования и застройки, которые существуют в каждом населенном пункте. В городе Чебоксары, например, максимальный процент застройки  земельного участка индивидуального дома с размером участка менее или равным 400 м² – 60%, с размером участка более 400 м² – 30%. То есть, если гражданин имеет, к примеру,  участок площадью 400 кв.м, то максимальная площадь застройки (фундамента) возводимого жилого дома не может быть более 240 кв.м. В этом же документе содержатся и требования по минимальным отступам от границ соседних участков, максимальной высоте забора или гаража, а также требования к благоустройству участка.

- Кстати о требованиях, у нас часто спорят соседи из-за высоты заборов или из-за того, что строение стоит близко и от него падает тень на участок.

- Высота забора должна быть не более двух метров. Высота гаража – не более 5 метров. Параметры минимальных отступов от границ соседних участков – 3 метра. Подчеркну, что сейчас я называю требования для города Чебоксары.

- С какими проблемами сталкиваются еще граждане при строительстве жилых домов?

- Много проблем возникает с земельными участками, на которых строят дома. Зачастую уже после окончания стройки выясняется, что земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, и  строить дом там совсем нельзя. Например, в охранных зонах магистральных трубопроводов, в зонах объектов системы газоснабжения,  электросетевого хозяйства, водоохранных зонах и т.д.. Чтобы этого не произошло, заранее запросите информацию из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав. Ведь охранные зоны по заявлениям собственников данных сетей должны быть обозначены в ГКН, а также зарегистрированы в ЕГРП в качестве ограничений (обременений) прав на земельные участки.

Соблюдение всех вышеуказанных требований законодательства позволит впоследствии избежать проблем с оформлением прав на постройку, оградит от возможных споров с соседями, а также, что ваш дом не смогут признать самовольной постройкой.

Беседу вела Марина Иванова

Пресс-служба Управления Росреестра по Чувашской Республике

Контактное лицо для СМИ: Иванова Марина Борисовна

palata@chtts.ru    21press_rosreestr@mail.ru

Тел. 8 (8352) 62-90-44, 89603137613