09:28 18 сентября 2020 г.
В настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется через систему специальных государственных бюджетных учреждений. В Чувашской Республике на основе развивающегося законодательства реализуется спектр правоприменительных мер для защиты прав и законных интересов предпринимателей в данной сфере.
Вместе с тем, сложившаяся практика свидетельствует о том, что ряде случаев объективные, а иногда и субъективные, причины приводят к завышению устанавливаемой кадастровой стоимости, что негативным образом влияет на состояние и осуществление предпринимательской деятельности. По мнению Уполномоченного и бизнеса, назрела необходимость совершенствования действующего механизма взаимодействия власти и предпринимательского сообщества по некоторым вопросам в сфере кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В этих целях бизнес-омбудсменом Чувашии Александром Рыбаковым совместно с генеральным директором ООО «Институт оценки и консалтинга» Валерием Старостиным подготовлены предложения по тематике кадастровой стоимости объектов недвижимости, разработанные на основе складывающейся в нашем регионе правоприменительной практики. Реализация данных предложений нацелена на дальнейшее стимулирование инвестиционного процесса в Чувашской Республике, поскольку вопросы установления справедливой кадастровой стоимости существенно влияют на формирование основ для экономического базиса развития предпринимательской деятельности и расширения инвестиционной активности. Разработанные предложения для сведения и оценки были направлены омбудсменом в профильные республиканские органы исполнительной власти.
Предложения:
1. Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты были внесены в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Существенной является новация, изменяющая действующий порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Так, данным законом предусмотрено изменение способа внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - переход отформального рассмотрения соответствующих заявлений в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к их предметному и более содержательному рассмотрению в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости. Эта система направлена на повышение прозрачности и прогнозируемости рассмотрения такой категории дел, на снижение субъективизма при принятии управленческих решений.
Если сейчас для установления кадастровой стоимости в размере рыночной предприниматели вынуждены обращаться в суд либо в специальную комиссию при Минэкономразвития Чувашии, то в будущем по этому вопросу можно будет обращаться только в соответствующее государственное бюджетное учреждение субъекта Российской Федерации (в Чувашии это бюджетное учреждение Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии).
Данные нововведения вступают в силу с 01.01.2023 г., однако регионы имеют право ввести новый порядок ранее указанного срока решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
По сути, оспариванием результатов кадастровой стоимости является либо исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, либо оспаривание акта уполномоченного органа субъекта федерации об утверждении результатов определения кадастровой стоимости при его несоответствии каким-либо нормам права. По новому закону понятие оспаривание результатов определения кадастровой стоимости заменено на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости позаявлению заинтересованного лица.
При этом применение новой нормы непосредственно связано с предстоящим довольно значительным увеличением нагрузки на указанное бюджетное учреждение. В целях расширения объема работ по кадастровой оценке и улучшения их качества, полноценного разрешения споров в отношении объектов недвижимости, в штате бюджетного учреждения, на наш взгляд, должно работать достаточное количество «узких» специалистов, обладающих высокой квалификацией в области проведения кадастровой и рыночной оценки.
Как считает бизнес-сообщество, в настоящее время силы и средства бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» вряд ли достаточны для масштабного и качественного решения надвигающихся задач.
Обоснованием для оспаривания кадастровой стоимости юридическими лицами и физическими лицами является отчет об оценке, подтверждающий более низкую рыночную цену соответствующего объекта на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости приводит к необоснованным тратам бюджетных средств, когда предприниматели вынуждены в судебном порядке взыскивать с бюджета свои затраты на произведенные судебные издержки. По нашим данным в настоящее время в судах находится более 100 дел, связанных с оспариванием установленной бизнесу кадастровой стоимости. Если представить, что средняя величина судебных издержек составляет не менее 50 тыс. рублей, а в половине случаев возмещение этих расходов возлагается на органы исполнительной власти Чувашской Республики, то можно подсчитать, что затраты бюджета составят не менее 2,5 млн. рублей. Причем эти затраты по текущему году вполне могут быть и выше. Данные средства целевым назначением могли бы быть направлены на развитие бюджетного учреждения.
На этом основании предлагается рассмотреть возможность увеличения объема государственного финансирования бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» для расширения количественного и качественного состава его работников и четкого достижения поставленных перед ним задач.
- В настоящее время величина аренды, уплачиваемая за пользование объектами недвижимости, находящейся в республиканской и муниципальной собственности, как правило, определяется на основании официальных отчетов профессиональных оценщиков.
Оценщики для оценки такого имущества выбираются на основании конкурса (аукциона). Поскольку главным критерием отбора является минимальная цена за проведение оценки, то органам государственной власти не всегда удается привлечь квалифицированных оценщиков, поскольку ими не демпингуются ставки этой работы. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что исполнители оценок недвижимости, значительно занизившие плату за свои услуги ради выигрыша в конкурсе, редко делают качественные отчеты об оценке. В свою очередь, тем самым создаются предпосылки для дальнейшего административного или судебного оспаривания установленной кадастровой стоимости, что приводит к дополнительной нагрузке на бизнес и органы власти.
Также практика показывает, что зачастую цена аренды объектов недвижимости, рассчитанная оценщиками, не учитывает специфику и особенности деятельности предпринимателей, которую они осуществляют на арендуемых объектах. В результате этого предприниматели вынуждены нести необоснованные затраты либо отказываться от аренды объектов недвижимости.
Поэтому видится необходимой возможность совершенствования методологического учета видов деятельности предпринимателей на арендуемых объектах для объективного установления ставок аренды.
3. Ставки аренды объектов недвижимости, как отмечалось выше, устанавливаются на основании отчетов профессиональных оценщиков. Вместе с тем, действующим законодательством не запрещается на местах устанавливать размер арендных платежей в долях от кадастровой стоимости. Это позволило бы арендаторам, во-первых, прогнозировать свои затраты, во-вторых, быть заинтересованными в установлении справедливой и обоснованной кадастровой стоимости в отношении муниципального и государственного имущества.
В свою очередь, это означает, что отсутствие долгосрочного прогнозирования будущих расходов, в том числе связанных с арендой и выкупом государственного и муниципального имущества, является одним из главных сдерживающих факторов развития предпринимательской деятельности.
Предлагается рассмотреть вопрос о возможности установления ставок аренды государственного и муниципального имущества на основе кадастровой стоимости с применением специальной системы коэффициентов, учитывающих как вид деятельности предпринимателя, так и особенности местных бюджетов.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Чувашской Республике