В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено и в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах должны осуществлять управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
То есть в соответствии с новым жилищным законодательством жильцы многоквар­тирных домов обязаны до 1 января 2008 года выбрать один из предлагаемых способов управления многоквартирным до­мом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме – собственниками квартир;
2. управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

В связи с поступлением от жителей района многочисленных вопросов по выбору способа управления многоквартирным домом, в данной статье мы постараемся дать подробную характеристику каждому способу управления многоквартирным домом, определить условные критерии выбора способа управления.
Для того чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом необходимо в соответствии с постановлением администрации города Чебоксары «Об организации работы по выбору способа управления многоквартирными домами» провести общее собрание собственников жилых и нежилых помещений дома. В собрании участвуют только собственники - владельцы приватизи­рованных квартир, а также граждане и организации, владеющие другими помещениями дома, например, собственники магазинов, офисов и дру­гих помещений, расположенных при доме. Граждане, которые занимают государственные или муниципальные квартиры, в собрании не участвуют. Они могут только присутствовать, но не голосовать. За них голосуют соот­ветственно органы государственной власти или органы местного самоуп­равления, в собственности которых находятся эти квартиры. Интересы собственника муниципального жилищного фонда на общих собраниях собственников в многоквартирных домах будет представлять Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом.
Общее собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме (ст. 47 ЖК РФ). Решение общего собрания обязательно для всех собственни­ков помещений дома. Даже если они не принимали участия в голо­совании.

В чем же разница между формами управления?
1. Непосредственное управление. То есть собственники отказались от привлечения управляющей компании. Это означает, что все вопросы управления домом собственники должны будут решать сами, путем проведения общих собраний. Собственники могут выбрать из своего числа того, кто будет действовать от их имени. Это должно быть зафиксировано в решении общего собрания.
Общее собрание должно определить, будет ли заключаться договор с какой-либо организацией, которая будет заниматься ремонтом, содержанием и техническим обслуживанием дома, или в этом нет необходимости. Например, жильцы могут своими силами убирать подъезды и дворовую территорию. В то же время, если дому потребуется капитальный ремонт, в этих целях может быть заключен разовый договор с любой обслу­живающей организацией.
Если же решено, что какая-то организация будет обслуживать дом постоянно, с ней, должен быть заключен дого­вор. Только это будет уже не договор управления многоквартирным домом, а договор (или несколько договоров с одной или разными организациями) по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в много­квартирном доме. При этом все собственники будут выступать в качестве одной стороны в таком договоре.
А вот договоры, связанные с предоставлением коммунальных услуг, то есть водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления будут заключаться каждым собственником от своего имени.

2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – ТСЖ - это некоммерческая организация, которая объединяет собственников помещений дома для того, чтобы они могли совместно управ­лять им, обеспечить его должную эксплуатацию, а также пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома.
Если жильцы решили возложить функции по управлению домом на ТСЖ, то ТСЖ сначала необходимо зарегистрировать как юридическое лицо. Для этого общее собрание большинством голосов должно сначала утвер­дить устав ТСЖ.
После регистрации ТСЖ необходимо поставить на учет в налоговой инспекции, пенсионном фонде, фонде обязательного социального страхования, фонде обязательного медицинского страхования и в органах стати­стики.
Важно помнить, что в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Кроме того, в одно ТСЖ могут объе­диниться несколько многоквартирных или частных домов.
ТСЖ может:
от имени всех своих членов заключать договоры управления домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества дома, об оказании коммунальных услуг и дру­гие договоры в интересах всех собственников;
определять расходы на содержание и ремонт общего имущества дома, на капитальный ремонт и другие цели.
ТСЖ может заключить договор с обслуживающей организацией, ко­торая будет ремонтировать и благоустраивать дом, а может делать это са­мостоятельно. ТСЖ может самостоя­тельно собирать все коммунальные и другие платежи с жильцов и перечис­лять их соответствующим службам.
Для всех собственников квартир и помещений дома ТСЖ устанавливает обязательные платежи и взносы в соответствии с долей каждого в праве собственности на общее имущество дома.
Конкретный размер обязательных платежей и взносов устанавли­вается общим собранием ТСЖ.
С теми собственниками, кто отказался войти в число членов ТСЖ, товарищество обязано заключить договоры о содержании и ремонте об­щего имущества.
Высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ.
Кроме того, в ТСЖ, как и в любой общественной организации, долж­на быть создана ревизионная комиссия, которая избирается общим со­бранием на срок не более 2 лет для проверки финансовой деятельности товарищества. Члены правления не могут входить в состав ревизионной комиссии.
.
3.Управление многоквартирным домом управляющей организацией.
В этом случае каждый собственник обязан заключить договор с управляющей организацией (например: с МУП «РУ ЖКХ», или другой частной компанией) на управление многоквартирным домом. Даже если он в этом собрании не участвовал или голосовал против решения. На всех собственников дома может быть заключен один договор, в этом случае к договору прикладывается список собственников с их подписями. Администрация города также заключает договор с управляющей организацией на управление многоквартирным домом за долю помещений, находящихся в муниципальной собственности, а также договора найма с нанимателями помещений муниципальной собственности.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников. Заключается такой договор на срок от одного года до 5 лет.
Управляющая организация за плату будет предоставлять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и коммунальные услуги. Фактически, управляющая компания может стать посредником между гражданином и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги и взять на себя функцию сбора платежей за них.
При этом у собственников появляется право контролировать деятельность управляющей организации в части выполнения ею своих обязательств по договору. Механизм контроля должен быть прописан в самом договоре.

Что будет, если жильцы до 1 января 2008 года так и не придут к общему мнению о выборе формы управления многоквартирным домом? В этом случае, согласно законодательству, органы местного самоуправления будут обязаны на конкурсной основе выбрать управляющую организацию для многоквартирного дома.
Необходимо отметить, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ, основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Данное положение сформулировано в императивной форме и не предлагает исключений. Фактически этот принципиально новый орган управления многоквартирным домом должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в частной, муниципальной или государственной собственности.
Согласно ст.ст. 155 и 165 Жилищного кодекса РФ любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (т. е. и муниципальное учреждение в том числе) на основании решения общего собрания может быть выбрано управляющей организацией многоквартирным домом.
Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом согласно статье 154 ЖК РФ входит в структуру платежей, как для собственника, так и для нанимателя жилья. То есть независимо от того, какая организация будет управлять многоквартирным домом, собственники и наниматели помещений многоквартирного дома обязаны оплачивать ее работы и услуги по управлению в силу действующего законодательства. Расходы на оплату труда работников, занимающихся капитальным ремонтом жилищного фонда возмещается за счет средств городского бюджета, а затраты на содержание управляющей организации являются составной частью платы за жилье. Ни одна управляющая организация не будет управлять многоквартирными домами бесплатно. Причем, чем больше многоквартирных домов находится в управлении управляющей организации, тем меньше расходов идет на содержание отделов и служб, необходимых для осуществления функций управления такими домами.
Согласно Жилищному кодексу РФ выбранная общим собранием собственников помещений многоквартирного дома управляющая организация вправе самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту этого дома, но может привлекать для этих целей любые подрядные организации по своему выбору. Ввиду того обстоятельства, что вся ответственность перед собственниками по договору остается у управляющей организации, решение привлекать или нет подрядчиков для выполнения работ и оказания услуг – прерогатива самой управляющей организации.
К выбору способа управления многоквартирным жилым домом, и особенно управляющей организации, собственники жилых помещений должны подходить взвешенно и серьезно. Очень важно сохранить весь жилищный фонд г. Чебоксары в надлежащем состоянии.
Необходимо обратить внимание, что при выборе частной управляющей организации необходимо в первую очередь изучить предлагаемые ею условия договора управления. А так же каждому собственнику необходимо знать все о своей управляющей организации, включая сведения об ее учредителе, кадровом составе и управленческом опыте, производственной базе, аварийных диспетчерских службах, накопленном капитале для первичных инвестиций, четкой тарифной политики и т.д. Так как, выбирая управляющую организацию, он доверяет ей на определенное время судьбу многоквартирного дома в целом, и своей квартиры, расположенной в этом доме.
Именно от управляющей организации будет зависеть своевременная и качественная подготовка к эксплуатации многоквартирного дома в зимних условиях (в том числе и своевременная подача тепла), аварийно-диспетчерское обеспечение, договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с инспектирующими органами и т. д.