5.1. Оценка сельскохозяйственных земель

Территориальное развитие населенных пунктов невозможно без изъятия сельскохозяйственных земель, поэтому допускается изъятие земель худшего качества. В этих условиях вопрос сравнительной оценки сельскохозяйственных земель для целей планировочного анализа и выбора территорий для нового строительства приобретает особую актуальность. В статье 79 Земельного Кодекса РФ «Особенности использования сельскохозяйственных угодий говорится:

1. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

2. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

3. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием, объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

4. Особо ценные "продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья, опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений профессионального высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земель в республике начата с оценки земель сельскохозяйственного назначения Чувашским предприятием «Волговят НИИ Гипрозем», по заданию Госкомзема ЧР (дог. № 42 и 43 от 30.10.2000 г.).

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проведена в 2 этапа. На первом этапе ГКОЗ в соответствии с "Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации" Росземкадастром определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по республике. При этом кадастровая стоимость
1 га. сельскохозяйственных угодий при сроке капитализации 33 года определена в сумме 14950 рублей.

В 2000 году выполнен второй этап данных работ на площади 883 тыс. га в соответствии с "Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации". Государственная кадастровая оценка (ГКО) сельскохозяйственных угодий проведена специальным программным обеспечением путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Чувашской Республики включает:

· определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

· определение расчетного рентного дохода и определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, как объектов оценки.

· Интегральными показателями являются:

· по плодородию почв - совокупный почвенный балл;

· по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков;

· по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

При определении интегральных показателей по плодородию почв использованы данные почвенных обследований, материалы IV тура оценки, а также сведения внутрихозяйственной оценки земель: совокупный почвенный балл, балл по выходу кормовых единиц с единицы площади сельскохозяйственных угодий.

Интегральные показатели по технологическим свойствам определены с использованием крутизны склонов, конфигурации участков, энергоемкости почв, каменистости участков из материалов внутрихозяйственной оценки земель.

Интегральные показатели по местоположению определены с использованием статистических данных по отдельным хозяйствам:

· объем реализованной сельскохозяйственной продукции за последние три года;

расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции;

· категории дорог, связывающих центральную усадьбу хозяйства с пунктом реализации продукции;

· класс реализуемой сельскохозяйственной продукции.

Дифференциальный рентный доход определен, как разность между показателем оценочной продуктивности и ценой ее производства.

Абсолютный рентный доход принят для всех объектов оценки единым на уровне 12 рублей (1% стоимости валовой продукции растениеводства с 1 га) по всей территории Российской Федерации.

Расчетный рентный доход рассчитан суммированием величин дифференциального и абсолютного рентного доходов. В случае если дифференциальный рентный доход имеет отрицательное значение, он принимался за ноль, при этом расчетный рентный доход - равным 12 руб./га.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, т.е. на 33 с округлением данных до 10 рублей.

В результате работ по ГКО получена кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в республике по административным районам, землевладением и землепользованием. Кадастровые стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий в разрезе хозяйств района приведены в таблице № 1.

ГКО сельскохозяйственных угодий Чувашской Республики в 2001 году прошла экспертизу в РосНИИземпроекте и Росземкадастре, где получено положительное заключение о результатах ГКО сельскохозяйственных угодий (письмо Росземкадастра от l7.12.2001 № CC/1053).

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Чувашской Республике составила 14850 рублей; по Чебоксарскому району – 14100 рублей.

Площадь оцениваемых сельхозугодий – 52684 га. (83 % всех сельхозугодий района). В 2001 г. в республике начаты работы по государственной кадастровой оценке земель поселений (ГК ОЗП). ГК ОЗП выполняется по 14 видам функционального использования земель. Сельские поселения с числом жителей менее 10000 человек оценены без кадастрового деления, как точечные объекты.

Государственная оценка сельскохозяйственных угодий района
(на 01.01.2002 г.)

Таблица №59

Объект кадастровой оценки (сельхозпредприятий)	Балл бонитета сельхоз угодий	Индекс технолог. св-в	Удален ность экв.км.	Расчет. рентный доход, руб/га	Кадаст. стоим. сельхоз угодий, всего	Группа сравнит оценки
1. СХПК «Нива»	45	1,14	43	465	15345	II
2. СХПК «Н. Юнга»	40	1,24	38	170	5610	IV
3. СХПК им. Ленина	46	1,18	31	500	16500	II
4. СХПК им. Кирова	43	1,11	43	390	12870	III
5. СХПК «Сеятель»	40	1,14	49	223	7359	IV
6. СХПК им. Суворова	40	1,24	52	159	5247	IV
7. СХПК им. Ильича	51	1,22	44	701	2313	V
8. СХПК «Хлебороб»	33	1,08	47	12	396	V
9. Племзавод им. Андреева	47	1,27	36	487	16071	II
10. СХПК «Оринино»	37	1,18	32	68	2244	V
11. СХПК «Свобода» племзавод	43	1,11	43	390	12870	III
12. СХПК им. Иванова	51	1,08	39	792	26136	I
13. СХПК «Дружба»	41	1,18	26	264	8712	IV
14. СХПК им. Чапаева	43	1,27	44	290	9570	IV
15. СХПК «Герой»	43	1,08	31	417	13761	III
16. СХПК им. Мичурина	43	1,11	28	402	13266	III
17. СХПК «Восток»	38	1,18	38	112	3696	V
18. СХПК «Передовик	40	1,24	28	177	5841	IV
19. ОПХ «Ударник»	42	1,27	49	238	7854	IV
20. СХПК «Сундырский»	41	1,08	34	319	10527	III
21. СХПК «Гигант»	38	1,22	25	97	3201	V
22. СХПК Моргаушская ПФ	50	1,08	25	758	25014	I
23. СХПК Чемеево	35	1,14	53	12	396	V
24. СХПК Волга	39	1,08	47	214	7062	IV
25. СХПК Динамо	43	1,11	48	386	12738	III
26. СХПК Чкалова	45	1,22	45	414	13662	III
по району:	42	1,17	39	324	10678	III

Для удобства кадастровая стоимость сельхозугодий по землепользователям района сгруппирована в 5 групп по убывающей ценности (тыс. руб./га.):

I группа – более 20;

II группа – 20 – 15;

III группа – 15-10;

IV группа – 10-5;

V группа – до 5.

В среднем по району оценочная группа – III, самые ценные земли:

· в сельхозпредприятиях – СХПК им. К. Иванова, ПФ “Моргаушской” - I группа;

· СХПК “Нива”, СХПК им. Ленина, племзавод им. Андреева - II группа.

· Самые низкие показатели у земель:

· СХПК Чемеево, СХПК «Хлебороб», СХПК им. Ильича, СХПК «Оринино», СХПК «Восток», СХПК «Гигант» - V группа.

Оценка по хозяйствам колеблется от 396 до 26136 руб./га.

Оценка сельскохозяйственных земель приводится на чертеже «Комплексная оценка территории». На более детальных стадиях проектирования оценка сельскохозяйственных земель, изымаемых под строительство и пр. нужды, подлежит обязательному уточнению. В оценку стоимости земли в некоторых случаях при изъятии может быть введен повышающий коэффициент.